David Mart¨ªnez (Aedas Homes): ¡°El precio no hace bueno un suelo malo¡±

Una leyenda en el sector inmobiliario cuenta que durante la gran burbuja de principios de siglo los promotores compraban suelos mirando desde la ventanilla del avi¨®n. Al o¨ªrla, David Mart¨ªnez (Madrid, 50 a?os) se r¨ªe: ¡°Posiblemente desde su avi¨®n privado¡±, bromea. No es que aquellos a?os sean del todo ajenos a quien entonces era director gerente de la junta de compensaci¨®n de Valdebebas, un desarrollo urban¨ªstico del norte de la capital. Pero el actual consejero delegado de ...

Una leyenda en el sector inmobiliario cuenta que durante la gran burbuja de principios de siglo los promotores compraban suelos mirando desde la ventanilla del avi¨®n. Al o¨ªrla, David Mart¨ªnez (Madrid, 50 a?os) se r¨ªe: ¡°Posiblemente desde su avi¨®n privado¡±, bromea. No es que aquellos a?os sean del todo ajenos a quien entonces era director gerente de la junta de compensaci¨®n de Valdebebas, un desarrollo urban¨ªstico del norte de la capital. Pero el actual consejero delegado de Aedas Homes deja muy claro que aquellos tiempos y sus protagonistas poco tienen que ver con los de ahora. ¡°El a?o pasado analizamos 1.000 suelos y compramos 24 de ellos¡±, ejemplificar¨¢ en otro momento de la entrevista.

Esta ¨²ltima afirmaci¨®n no solo da cuenta de una profesionalizaci¨®n que el sector pregona continuamente, en otro intento de quitarse el sambenito de la Gran Recesi¨®n; tambi¨¦n muestra lo importante que sigue siendo para las promotoras su materia prima m¨¢s preciada: el terreno. ¡°Es uno de los factores m¨¢s importantes para el ¨¦xito de la compa?¨ªa¡±, sostiene Mart¨ªnez. ¡°Un buen suelo requiere de la ubicaci¨®n adecuada y del precio adecuado. Y el precio no hace bueno un suelo malo¡±.

Aedas Homes, lanzada en 2017 con los activos que el fondo estadounidense Castlelake hab¨ªa empezado a comprar en Espa?a en 2013, tiene un banco de suelo que ¡°supera las 15.000 unidades¡±, seg¨²n su consejero delegado, quien destaca que ¡°siguen existiendo oportunidades¡±. ?Por qu¨¦ entonces es tan recurrente la queja en el sector? ¡°Es verdad que en determinadas zonas con gran demanda no existe el suelo finalista suficiente para atender esa demanda¡±, explica. ¡°En cambio, hay otras zonas del pa¨ªs donde la situaci¨®n es la contraria¡±.

Mart¨ªnez cree que su compa?¨ªa ha encontrado un equilibrio fundamental para cualquier cotizada: ¡°El tama?o de nuestro banco de suelo es el adecuado para la rentabilidad que tenemos comprometida con los accionistas¡±. Y cree que estos ya empiezan ¡°a reconocer el valor intr¨ªnseco que hay en las compa?¨ªas¡±. ?Por qu¨¦ el ladrillo no ha brillado hasta ahora en Bolsa? ¡°Quiz¨¢ hemos sido penalizados por una falta de confianza en el sector, pero en los ¨²ltimos 12 meses el comportamiento del precio de las acciones empieza a reflejar cada vez una mayor confianza¡±, responde.

Velocidad de crucero en 2022

Su compa?¨ªa mantiene el rumbo de entregar entre 2.200 y 2.300 casas este a?o y alcanzar velocidad de crucero en el siguiente. ¡°El objetivo es que lleguemos a entregar 3.000 viviendas en 2022 y, de hecho, en ello estamos: est¨¢n todas lanzadas ya¡±, afirma. Una meta que el coronavirus no ha alterado. ¡°Si bien durante los meses de abril y mayo del a?o pasado las ventas se paralizaron por el efecto inmediato de la primera ola, en junio se recuperaron y han venido creciendo de forma sostenida desde entonces¡±, argumenta.

De hecho, las 1.963 viviendas entregadas en su ¨²ltimo a?o fiscal (de abril de 2020 a marzo de 2021) sit¨²an a Aedas como primera promotora de Espa?a. Es uno de los pocos datos que ha adelantado al mercado la compa?¨ªa, que prev¨¦ presentar sus resultados anuales en breve. Este hecho lleva a Mart¨ªnez a extremar la cautela al hablar para no infringir la normativa reguladora de las firmas cotizadas. ¡°Las cifras operativas que ya hemos ido comunicando constatan que un a?o m¨¢s hemos cumplido con los objetivos¡±, se?ala, ¡°podemos esperar unos resultados por encima de nuestras expectativas iniciales¡±. Hasta su tercer trimestre fiscal, Aedas present¨® unos ingresos netos de 272,2 millones (ca¨ªda del 6,8%) y obtuvo un resultado neto de 22,9 millones (-39%).

El primer escal¨®n del podio parece ef¨ªmero. Neinor Homes anunci¨® a principios de a?o la absorci¨®n de Quabit, dando lugar a la mayor promotora inmobiliaria de Espa?a. Mart¨ªnez no lo ve como una carrera. ¡°El objetivo de Aedas no es ser el m¨¢s grande, sino ser la compa?¨ªa m¨¢s eficiente y la que pueda producir una mayor rentabilidad para sus accionistas¡±, responde. Pero en el sector hay runr¨²n de nuevas operaciones y el consejero delegado, como ya dijo a sus inversores el pasado febrero, no descarta nada: ¡°Nuestra obligaci¨®n es la de explorar todas las oportunidades de inversi¨®n, sean de compra de suelos o de compa?¨ªas, que hay en el mercado¡±, insiste.

No es ese el ¨²nico movimiento del sector residencial, que ha visto en el alquiler un nuevo negocio. Aedas entreg¨® en abril su primer build to rent (construir para alquilar, como se denomina a las promociones pensadas no para la venta, sino para explotar en arrendamiento) y tiene en marcha nueve operaciones que suman 1.100 casas. ¡°Tenemos otros 10 proyectos en fase de estudio con la intenci¨®n de ponerlos en el mercado, tan pronto como sea posible, en distintas ciudades¡±, avanza Mart¨ªnez. Lo que s¨ª excluye es dar el paso que han dado otras firmas y quedarse algunos de esos pisos. ¡°Aedas es una promotora residencial pura¡±, justifica. ¡°La explotaci¨®n de vivienda requiere de una estructura de capital distinta y tiene unas rentabilidades diferentes¡±. ?Y es igual de rentable vender pisos a particulares que a empresas que luego los alquilar¨¢n? ¡°Para Aedas es muy rentable hacer promociones para la venta y promociones en alquiler¡±, zanja.

Un 25% de viviendas industrializadas

El alquiler entronca con el que para Mart¨ªnez es el mayor desaf¨ªo del sector: el acceso de los j¨®venes a la vivienda. ¡°Me consta que se est¨¢ trabajando en la l¨ªnea de intentar facilitar un soporte financiero a estas familias para que puedan adquirir su primera vivienda; sin ninguna duda, apoyamos a la patronal en todo este tipo de iniciativas¡±, dice respecto a otro anglicismo, el help to buy, con el que el sector pide emular el programa brit¨¢nico para avalar p¨²blicamente las hipotecas. Eso y el ahorro que ha dejado la crisis en muchos hogares hacen al consejero delegado mostrarse optimista: ¡°Nuestras previsiones son que la demanda siga creciendo, tanto en el segmento de reposici¨®n como en el resto de segmentos y en la vivienda en alquiler¡±, asegura.

Aedas tambi¨¦n est¨¢ abierta a participar en f¨®rmulas de vivienda asequible, como el Plan Vive lanzado por la Comunidad de Madrid, al que han presentado una oferta. Pero Mart¨ªnez deja claro que vivienda asequible no es lo mismo que vivienda social. ¡°Hay un segmento de poblaci¨®n al que nosotros, por el coste de capital que tenemos, no podemos acceder y, por tanto, apoyamos que las Administraciones desarrollen vivienda social para atender esas necesidades¡±, afirma. ¡°Estoy encantado de que parte de mis impuestos vayan a facilitar viviendas a todas esas familias¡±.

Junto con el acceso de los j¨®venes a la vivienda, el consejero delegado de Aedas cree que el otro gran problema del sector es ¡°la falta de capacidad instalada en la industria de la construcci¨®n¡±. La promotora ha entregado ya cuatro promociones de viviendas unifamiliares construidas en f¨¢brica y llevadas por partes al lugar de la obra para su ensamblaje. Para 2023 se ha propuesto que un 25% de sus casas ¡°est¨¦n total o parcialmente industrializadas¡±, recuerda el directivo. ¡°Es un reto ambicioso, pero es el camino a seguir, no solo para cumplir nuestros objetivos ambientales, sino tambi¨¦n para asegurar nuestros objetivos operativos y financieros¡±, asegura.