El ladrillo vuelve a tener hambre

La carrera est¨¢ lanzada. El anuncio de absorci¨®n de Quabit por Neinor Homes en el arranque del a?o alumbra una superpromotora inmobiliaria. La suma de fuerzas de ambas deja cifras l¨ªderes en casi todos los par¨¢metros del mercado y los expertos creen que abre la espita a la reconfiguraci¨®n del sector. El acceso a materia prima (suelo) y a financiaci¨®n, complicado por la pandemia, aconseja encontrar nuevas sinergias. ¡°Hay caldo de cultivo para que se pueda ver alguna operaci¨®n m¨¢s¡±, resume Juan Antonio G¨®mez-Pintado, presidente de la Asociaci¨®n de Promotores Constructores de Espa?a. Por si quedaban dudas, David Mart¨ªnez, consejero delegado de Aedas Homes, las despejaba esta semana: ¡°Estudiamos y analizamos todo tipo de operaciones¡±, dijo el jueves en una conferencia con inversores.

El sector promotor fue el l¨ªder de en la expansi¨®n de principios de siglo y, despu¨¦s, villano de una crisis que lo abras¨®. Todos los consultados lo describen ahora con el mismo adjetivo: ¡°Atomizado¡±. De la Gran Recesi¨®n tambi¨¦n sali¨® jibarizado: en 2019, antes de la pandemia, se pidieron permisos para construir 106.000 casas, mientras todos los a?os de 1992 a 2008 duplicaron como m¨ªnimo esa cifra. 2006 tiene la plusmarca de la burbuja: en un a?o se pidieron visados para 865.000 viviendas, los mismos que suman los ¨²ltimos doce a?os.

¡°La gesti¨®n de las compa?¨ªas era muy diferente, menos profesionalizada¡±, recuerda Jos¨¦ Ignacio Morales Plaza, consejero delegado de V¨ªa C¨¦lere. ¡°Sumado a una falta de prudencia en lo que a endeudamiento se refiere, tuvo consecuencias muy negativas¡±, a?ade. ¡°El capital en estos momentos es mucho m¨¢s internacional¡±, incide Samuel Poblaci¨®n, director nacional de Residencial y Suelo de la consultora CBRE.

El peso del ladrillo recae en firmas de nuevo cu?o, aunque sobrevive alguna hist¨®rica, y es habitual ver en el capital compa?¨ªas de inversi¨®n extranjeras. Es el caso de Neinor y Aedas, cuyos accionistas de referencia son, respectivamente, los fondos Orion y Castlelake. En V¨ªa C¨¦lere, la entrada del fondo V?rde Partners desencaden¨® la fusi¨®n con Aelca en 2018, una primera concentraci¨®n del sector. Sin embargo, la pandemia aplaz¨® el objetivo de salir a Bolsa en 2020.

Firmas hist¨®ricas

Junto con estas tres, que lideraron las entregas de viviendas el a?o pasado seg¨²n datos facilitados por las empresas, aparecen entre las mayores promotoras dos firmas con rasgos singulares. Amenabar, fundada como constructora en 1981, se mantiene como una compa?¨ªa familiar pero maneja un gran volumen de negocio. En 2020, englobando toda su actividad, factur¨® 684 millones.

M¨¢s discreto fue el comportamiento de Metrovacesa el pasado ejercicio, pero el nombre tiene peso. Es el ¨²nico que figuraba ya entre las grandes promotoras de principios de siglo. Las otras cuatro que encabezaban la clasificaci¨®n de Alimarket de 2009 ¡ªReyal Urbis, Vallehermoso, Sacresa y Martinsa-Fadesa¡ª acabaron en sonoras quiebras. La Metrovacesa actual poco tiene que ver con la de entonces. En 2008, asediada por la deuda, solo ten¨ªa dos salidas: la liquidaci¨®n o el control por sus acreedores. Sucedi¨® lo segundo y a¨²n hoy Santander (50%) y BBVA (21%), son accionistas de referencia. Los bancos decidieron su vuelta a la Bolsa en 2018, copiando los pasos (y la decepcionante respuesta de los inversores) de Neinor y Aedas. Y adem¨¢s de liquidez le inyectaron suelo, en lo que es l¨ªder indiscutible con parcelas para 36.000 viviendas.

El suelo, materia prima fundamental para las promotoras, es el gran catalizador seg¨²n Ignacio de la Torre, socio y economista jefe de Arcano. ¡°Cualquier empresa lo necesita para seguir entregando casas¡±, avisa el experto, ¡°y a veces es m¨¢s barato comprar una compa?¨ªa con un buen banco de suelo que adquirirlo en una subasta¡±. Con ¨¦l coincide Juan Carlos Calvo, director de estrategia y relaci¨®n con inversores de Metrovacesa, en que ¡°la motivaci¨®n principal para operaciones corporativas ser¨¢ la compra de carteras de suelo¡±; eso excluye a su firma del esperado baile: ¡°No tenemos necesidad de participar en operaciones de este tipo¡±, zanja.

En atenci¨®n a las reservas de suelo, dos firmas en un segundo escal¨®n del negocio se han hecho un hueco destacado en el sector. Kronos, nacida en 2014 de la asociaci¨®n del inversor franc¨¦s de origen liban¨¦s Sa?d Hejal con algunos directivos procedentes de Grupo Lar, tiene parcelas para 15.800 casas. Su actividad en 2020 tambi¨¦n fue notable: entreg¨® 596 viviendas para unos 200 millones de facturaci¨®n. La segunda es Habitat, una hist¨®rica superviviente como Metrovacesa, aunque en su caso s¨ª pas¨® por la bancarrota. En 2018 el fondo Bain Capital le dio nuevos br¨ªos y tiene suelo para unas 11.000 viviendas.

El golpe del coronavirus

?Y c¨®mo afecta la pandemia? ¡°El sector est¨¢ saliendo reforzado desde el punto de vista de la actividad¡±, considera Mart¨ªnez, el consejero delegado de Aedas, ¡°la sociedad ha comenzado a valorar m¨¢s que nunca el espacio de vida que representa su casa¡±. ¡°Me atrever¨ªa a decir que esta no es nuestra crisis, la viven m¨¢s cerca otros sectores¡±, se?ala G¨®mez-Pintado. No obstante, retrasa ¡°un par de a?os o tres¡± el objetivo que fij¨® la patronal antes del virus de levantar 120.000 viviendas anuales.

De la Torre cree que ¡°la gran diferencia que provoca m¨¢s necesidad de consolidaci¨®n es el acceso a la financiaci¨®n¡±. ¡°Cuando el banco da el pr¨¦stamo promotor, exige unos niveles de preventa muy elevados¡±, explica Poblaci¨®n, de CBRE. Ese es el segundo factor que, para ambos, har¨¢ muy posible ver alguna otra fusi¨®n en 2021. Con esos deberes ya hechos, el consejero delegado de Neinor, Borja Garc¨ªa-Egotxeaga, apunta que ¡°algunas tendencias que ya exist¨ªan antes de la pandemia podr¨ªan verse aceleradas¡±. Las promotoras llevan a?os tanteando el build-to-rent, un anglicismo que denomina obras destinadas en bloque al alquiler de pisos.

Otra esperanza del sector tambi¨¦n lleva nombre en ingl¨¦s: Help to buy. As¨ª se llama el programa de avales p¨²blicos del Reino Unido a la adquisici¨®n de vivienda. Las promotoras piden copiar ese modelo y desembalsar la gran bolsa de demanda de j¨®venes (y ya no tan j¨®venes) que no pueden comprar casa. Los bancos no dan m¨¢s del 80% del importe del inmueble en la hipoteca, lo que obliga a tener un ahorro dif¨ªcil de alcanzar con los salarios espa?oles.