Adi¨®s a la norma anacr¨®nica que frustr¨® muchas compras de vivienda

Eduardo Grau, de 29 a?os, inici¨® el proceso para comprar una casa en Alfafar, una localidad a las afueras de Valencia de la que es concejal, hace aproximadamente un a?o. En principio la cosa marchaba bien: a la vuelta del verano ten¨ªa ya un acuerdo con la parte vendedora, hab¨ªa hablado con su banco para obtener financiaci¨®n y todo hac¨ªa pensar que en septiembre se convertir¨ªa en propietario. Pero entonces surgi¨® un contratiempo: ¡°Era una compraventa que proced¨ªa de una herencia de una persona soltera a tres sobrinas¡±, relata al tel¨¦fono. ¡°Ya ten¨ªamos el precio cerrado, pero, cuando se pidi¨® la hipoteca, en la hoja del registro apareci¨® que la vivienda estaba dos a?os bajo los efectos del art¨ªculo 28 de la Ley Hipotecaria¡±. A partir del pr¨®ximo 3 de septiembre, ning¨²n otro comprador volver¨¢ a pasar por el problema que ha atravesado Grau.

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El misterio estad¨ªstico de las herencias en la pandemia

El art¨ªculo 28 forma parte de una de las normas que regulan las transmisiones de bienes en Espa?a desde que la Ley Hipotecaria fue aprobada en 1946. B¨¢sicamente, impide registrar plenamente, hasta pasados dos a?os, una finca legada por un heredero no forzoso (es decir, cuando no se transmite a ascendientes o descendientes directos o entre c¨®nyuges). En esos 24 meses, si aparece un heredero leg¨ªtimo tiene derecho a reclamar para s¨ª la vivienda. La ley ha complicado la vida de compradores, vendedores y entidades financieras durante d¨¦cadas. Hasta ahora.

Aprovechando una norma de apoyo a personas con discapacidad, el Gobierno dio la puntilla el pasado junio al controvertido art¨ªculo. A partir del pr¨®ximo 3 de septiembre quedar¨¢ suprimido, un paso que muchos juristas, como Jos¨¦ Miguel Tabar¨¦s, vicedecano del Colegio de Registradores de Espa?a, ven l¨®gico. ¡°Lo normal en el derecho espa?ol es que el que adquiere un bien conserve la propiedad, con independencia de los problemas del vendedor¡±, explica Tabar¨¦s. Hasta ahora, desarrolla, lo habitual era registrar la propiedad pero con una nota advirtiendo de la situaci¨®n: ¡°Si aparec¨ªa un heredero que sustitu¨ªa al que figuraba en el registro, se perd¨ªa la hipoteca¡±.

Esa advertencia, superflua en la inmensa mayor¨ªa de los casos porque es extra?o que aparezca un heredero de la nada, frustraba muchas operaciones. Normalmente aquellas que no se pod¨ªan pagar a tocateja y requer¨ªan financiaci¨®n para el comprador. ¡°La hipoteca es el ¨²nico negocio jur¨ªdico que es constitutivo con su inscripci¨®n¡±, indica Abel Mar¨ªn, socio de Mar¨ªn y Mateo Abogados, ¡°si te echan atr¨¢s la inscripci¨®n, el banco pierde su garant¨ªa¡±. Mar¨ªn, autor del libro Protege tu herencia, se?ala que en su despacho se ven como mucho uno o dos casos de este tipo al a?o. Un cuentagotas que, multiplicado por todos los a?os que lleva en vigor la norma, supone un volumen considerable.

Los bancos normalmente evitaban financiar este tipo de operaciones, por lo que han recibido el cambio como ¡°una buena noticia¡±, una expresi¨®n en la que coinciden varias entidades consultadas. ¡°Las situaciones que proteg¨ªa el art¨ªculo eran residuales si lo comparamos con el perjuicio que ocasionaban las limitaciones que impon¨ªa¡±, destaca una fuente financiera. Entre los juristas este texto se conoc¨ªa como la ¡°ley de Cuba¡±, porque fue introducido en su d¨ªa en la norma pensando en personas que se hubieran marchado a Am¨¦rica. Si sus padres fallec¨ªan en Espa?a, dos a?os parec¨ªa un plazo razonable para poder volver a reclamar su herencia.

?Qu¨¦ pasar¨¢ a partir de ahora ante supuestos similares? ¡°El que va a mantener el bien es el comprador y el heredero que surja podr¨¢ litigar contra el heredero no forzoso, pero no se podr¨ªa quedar con la propiedad¡±, indica el registrador Tabar¨¦s. ¡°Vamos a poder atender y dar respuesta a los clientes que nos ven¨ªan con esa casu¨ªstica¡±, anuncian desde una entidad financiera que, como todas las fuentes de este tipo consultadas, pide el anonimato.

En suma, la vida ser¨¢ un poco m¨¢s sencilla para compradores como Grau, que, pese a darse de bruces con un obst¨¢culo sobre el que nunca hab¨ªa o¨ªdo hablar, logr¨® llevar a buen t¨¦rmino su compra gracias a una imaginativa soluci¨®n que propuso su banco y la voluntad de las tres herederas. ¡°Lo que hicimos fue firmar con el compromiso de los vendedores de dejar la parte de la hipoteca en un plazo fijo hasta que se cumpliesen dos a?os¡±, aclara. As¨ª acabaron noches de desvelos que retrasaron durante tres meses el proceso. En diciembre del a?o pasado se convirti¨® en propietario y el pr¨®ximo noviembre, si no aparece un heredero leg¨ªtimo al que nadie espera, podr¨¢ decir que ya lo es con todas las de la ley.