Nueva ley de vivienda: 109 municipios y 36 distritos de grandes ciudades aspiran a ser zona tensionada de alquileres

El borrador de la futura ley de vivienda que el Gobierno enviar¨¢ al Congreso prev¨¦ regular las rentas de alquileres mediante la declaraci¨®n de ¨¢reas tensionadas de precios. Fuentes conocedoras del texto se?alan que estas zonas, tal como adelant¨® EL PA?S cuando la norma se encontraba en proceso de negociaci¨®n, requerir¨¢n de un doble requisito. Por un lado, que los alquileres en el ¨¢rea hayan subido en cinco a?os m...

El borrador de la futura ley de vivienda que el Gobierno enviar¨¢ al Congreso prev¨¦ regular las rentas de alquileres mediante la declaraci¨®n de ¨¢reas tensionadas de precios. Fuentes conocedoras del texto se?alan que estas zonas, tal como adelant¨® EL PA?S cuando la norma se encontraba en proceso de negociaci¨®n, requerir¨¢n de un doble requisito. Por un lado, que los alquileres en el ¨¢rea hayan subido en cinco a?os m¨¢s de cinco puntos por encima de lo que ha subido el IPC. El segundo es que el gasto medio en vivienda supere de media el 30% de los ingresos de los hogares. Ver qu¨¦ zonas cumplen esos criterios no es sencillo por la escasez de datos oficiales sobre alquileres, as¨ª que el presente mapa debe entenderse como una aproximaci¨®n (al final del texto puede consultarse la metodolog¨ªa que se ha seguido). Adem¨¢s, hay que tener en cuenta que la petici¨®n de esa declaraci¨®n que permitir¨ªa congelar o limitar las rentas (en funci¨®n de si el casero es un particular o una empresa con m¨¢s de 10 casas) depender¨¢ las comunidades aut¨®nomas porque tienen la mayor¨ªa de competencias en vivienda transferidas. Y las gobernadas por el PP ya han dicho que no est¨¢n dispuestas a hacerlo.

Resultados: Las provincias costeras, m¨¢s afectadas

En total, 109 localidades espa?olas cumplen los dos requisitos antes mencionados y ser¨ªan candidatas a ser consideradas ¨¢reas de alquiler tensionado. Aunque hay variedad (se ubican en 22 provincias y en 10 comunidades aut¨®nomas distintas), tambi¨¦n se observan patrones claros. Dominan las provincias costeras, con especial dependencia del turismo. La que m¨¢s localidades aporta es M¨¢laga (14), seguida de Alicante (13), Santa Cruz de Tenerife (12), Las Palmas (10) y Baleares (7). Solo detr¨¢s de estas aparecen ya Barcelona y Madrid, en las que tanto sus capitales como algunos municipios del ¨¢rea metropolitana (ocho en la provincia catalana y siete en los alrededores de la capital) podr¨ªan considerarse tensionados. ?nicamente 16 de las 109 localidades est¨¢n en provincias interiores y solo dos (una en Asturias y otra en Cantabria) en el norte de Espa?a, aunque hay que tener en cuenta que la estad¨ªstica del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana no incluye al Pa¨ªs Vasco ni a Navarra porque se elabora con declaraciones tributarias de las comunidades del r¨¦gimen com¨²n.

Al aplicar la lupa al mapa, tambi¨¦n afloran algunas curiosidades. Por ejemplo, la ciudad con mayor desequilibrio entre ingresos y alquileres es Benahav¨ªs, en M¨¢laga. All¨ª el gasto en una vivienda de alquiler supondr¨ªa casi un 60% de la renta media disponible en el municipio. Una posible explicaci¨®n se encuentra en que esa localidad pr¨®xima a Marbella (otra de las que presentan mucho desequilibrio) concentra algunas de las urbanizaciones m¨¢s exclusivas de Espa?a, lo que hace que la media de los alquileres sea alt¨ªsima (casi 900 euros), pero los ingresos declarados por sus habitantes son modestos (seguramente porque muchos de los que alquilan casas caras no est¨¦n empadronados all¨ª).

Al margen de ejemplos extremos como el de Benahav¨ªs, en general se observa que para que un ¨¢rea se considere tensionada no basta con que los precios sean altos. Tan importante, o m¨¢s, es el nivel de las rentas. Eso se observa particularmente al mirar con mayor detalle las seis localidades espa?olas de m¨¢s de medio mill¨®n de habitantes: cuatro de ellas (Madrid, Barcelona, Sevilla y M¨¢laga) se podr¨ªan considerar tensionadas en conjunto, pero ?qu¨¦ pasar¨ªa si ese an¨¢lisis se hiciera por distritos?

Madrid, partida por la mitad

El patr¨®n en Madrid est¨¢ claro: 12 de los 21 distritos de la capital podr¨ªan considerarse tensionados. Todos ellos figuran entre los 13 con las rentas medias m¨¢s bajas, de los que solo Ciudad Lineal no cumple el requisito de que el coste de la vivienda supere el 30% de la renta disponible de los hogares. El distrito con los pisos m¨¢s caros, Chamber¨ª, no entrar¨ªa porque los altos ingresos de sus residentes hacen que pagar el alquiler, siempre expresado como un promedio, suponga un menor esfuerzo. Lo mismo pasa en otras zonas acomodadas como Salamanca, Retiro o Moncloa-Aravaca, aunque algunos se acercan bastante a ese 30%. No es el caso de Chamart¨ªn, que con la renta media disponible m¨¢s alta, arroja un esfuerzo de solo el 21% pese a que sus casas est¨¢n entre las m¨¢s caras de la capital.

Barcelona: las zonas acomodadas quedan fuera

Sigue el mismo patr¨®n de Madrid, todav¨ªa m¨¢s acentuado. Solo dos de sus 10 distritos se librar¨ªan de ser consideradas ¨¢reas tensionadas y son precisamente los dos que tienen los precios medios de alquiler m¨¢s altos: Sarri¨¢-Sant Gervasi y Les Corts. Pero son tambi¨¦n, y con mucha diferencia, los que acumulan las rentas m¨¢s altas de la capital catalana, lo que hace que el esfuerzo medio para pagar la vivienda no supere el 25%. El ejemplo contrario se da en Ciutat Vella: tiene las rentas m¨¢s bajas y un precio de vivienda elevado porque, como en el centro de Madrid, all¨ª el turismo y otra poblaci¨®n flotante presionan sobre la demanda. Eso hace que el esfuerzo medio se dispare por encima del 43%, el m¨¢s elevado en los distritos de las seis mayores ciudades.

Valencia, ?datos muy antiguos?

La tercera ciudad espa?ola en habitantes no podr¨ªa ser considerada como ¨¢rea tensionada en su conjunto. Y pese a que 18 de sus 19 distritos cumplen el criterio de que los precios han crecido m¨¢s de cinco puntos sobre el IPC, ninguno de todos ellos podr¨ªa considerarse tensionado porque el esfuerzo para pagar el alquiler no se dispara por encima del 30%. Ser¨¢ un caso curioso para estudiar cuando se actualice el ¨ªndice de precios de Transportes con datos de 2019, porque Valencia, que en general tiene una vivienda m¨¢s barata que otras ciudades, empez¨® a experimentar un encarecimiento de los alquileres m¨¢s tarde que Madrid, Barcelona o M¨¢laga, pero antes de la pandemia era de las que mostraban incrementos m¨¢s fuertes en estad¨ªsticas de precios de oferta (los que ofrecen los portales de internet), y comenzada la pandemia estaba resistiendo las ca¨ªdas de precios mejor que otras. En definitiva, un ejemplo de la limitaci¨®n de la estad¨ªstica oficial, que muestra una foto de hace tres a?os.

Sevilla: muchos distritos entran por los pelos

Variedad en la capital andaluza, donde solo cinco de los 11 distritos ser¨ªan zonas tensionadas y de nuevo se cumple la m¨¢xima de que esas ¨¢reas coinciden con las de menor renta. En general no se observan tensiones tan grandes como las de Madrid o Barcelona, salvo en el caso de Cerro-Amate, el distrito de ingresos m¨¢s bajos, donde el pago de la vivienda supone un esfuerzo medio del 35%. En el extremo opuesto, Los Remedios, con la renta m¨¢s alta y el esfuerzo m¨¢s bajo (24%) pese a tener los pisos m¨¢s caros de la ciudad.

Zaragoza, la menos afectada

De largo la que est¨¢ en una situaci¨®n m¨¢s c¨®moda. Las viviendas son de las m¨¢s baratas y han subido menos que en el resto de ciudades. De hecho, siete de sus 12 distritos ni cumplir¨ªan el requisito de que los pisos se hayan encarecido cinco puntos m¨¢s que el IPC. Y de los cinco restantes ninguno podr¨ªa considerarse ¨¢rea tensionada por el esfuerzo que supone pagar all¨ª una vivienda. Los porcentajes no son extraordinarios en comparaci¨®n con los distritos de otras ciudades, pero s¨ª lo son por su homogeneidad y contenci¨®n: en todas las zonas van del 21% al 26%, muy lejos de esa barrera del 30% que se exigir¨ªa.

M¨¢laga, la m¨¢s tensionada

Situaci¨®n casi opuesta a la de Zaragoza. Solo un distrito se salvar¨ªa de ser considerado ¨¢rea tensionada. Y s¨ª, es precisamente el que tiene la renta media m¨¢s alta, M¨¢laga Este. All¨ª el alquiler supone un 26% de los ingresos, mientras que en todos los dem¨¢s distritos se sobrepasa la barrera del 30% y en Ciudad-Jard¨ªn se aproxima al 39%. El turismo parece ser un factor determinante para la ciudad andaluza, que ha experimentado crecimientos del alquiler a ritmos de doble d¨ªgito en todos sus distritos y es capital de la provincia con un mayor n¨²mero de localidades donde los alquileres han disparado las alarmas.

Cuatro a?os de subidas

El c¨¢lculo realizado por EL PA?S est¨¢ condicionado por la debilidad de las estad¨ªsticas oficiales. Para analizar si los precios han superado en cinco puntos el crecimiento del IPC auton¨®mico no se ha observado un periodo de cinco a?os, como dice la propuesta gubernamental, porque la estad¨ªstica de Transportes solo ofrece datos de 2015 a 2018. Por tanto, solo se ha considerado la evoluci¨®n en esos cuatro a?os (lo que, en realidad, indica que han sufrido un encarecimiento m¨¢s abrupto del que exigir¨ªa la norma). La antig¨¹edad de los datos (al realizarse con declaraciones de renta, la estad¨ªstica lleva a?os de desfase) es otro de los problemas, ya que con la pandemia los arrendamientos han bajado por primera vez desde la Gran Recesi¨®n, y las ca¨ªdas han sido m¨¢s intensas en las grandes ciudades, seg¨²n han mostrado los portales inmobiliarios con precios de oferta.

El borrador, en lo que se conoce hasta ahora, no acota geogr¨¢ficamente lo que puede ser una zona tensionada. Fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana ¡ªel que ha realizado el planteamiento porque tiene las competencias estatales en vivienda¡ª se?alan que se deja abierto para que las comunidades y ayuntamientos tengan flexibilidad y puedan adaptarlo a sus realidades. El mapa de arriba muestra el porcentaje de la renta que se dedicar¨ªa a un alquiler (con gastos) en todas las poblaciones que tienen una base estad¨ªstica m¨ªnima en el ¨ªndice oficial de precios de alquiler y donde los precios han superado en cinco puntos el crecimiento del IPC auton¨®mico entre 2015 y 2018. Los municipios que aparecen en naranja y rojo son aquellos que, adem¨¢s, cumplen el segundo requisito. Es decir, que la carga econ¨®mica de la vivienda supere el 30% de los ingresos medios de los hogares, para lo que se ha tomado como base los datos de renta disponible de los hogares del INE, cuyos ¨²ltimos datos son de 2017.

Jos¨¦ A. ?lvarez Iguacel ha colaborado en esta informaci¨®n.