La pelea del alquiler: las claves de las propuestas del PSOE y Podemos

Las pol¨ªticas sobre vivienda siempre han sido material inflamable en la relaci¨®n entre PSOE y Unidas Podemos. Ya en la anterior legislatura, la formaci¨®n de Pablo Iglesias hizo fracasar en el Congreso un decreto del entonces monocolor Gobierno de S¨¢nchez sobre alquileres. La inminencia de la primera convocatoria electoral de 2019 forz¨® un acuerdo de urgencia, que se materializ¨® en un decreto en marzo de 2019 que ampli¨® la duraci¨®n de los arrendamientos (el Ejecutivo de Mariano Rajoy la hab¨ªa rebajado a tres a?os en 2013). Pero aquel decreto no resolvi¨® el meollo del conflicto: c¨®mo regular los precios de los arrendamientos. Desde entonces se han suscrito dos nuevos acuerdos en la materia entre los ahora socios de Gobierno, que cruzan propuestas (y reproches) desde hace semanas. Los enfoques de los que parten parecen ahora mismo m¨¢s abocados a un choque de trenes que al encuentro de una v¨ªa com¨²n. Estas son las claves de la negociaci¨®n:

?Qu¨¦ propone el PSOE?

El ala socialista del Goberno quiere que la regulaci¨®n de precios se articule mediante la v¨ªa de las reducciones fiscales. Actualmente se aplica una reducci¨®n del 60% a todos los arrendadores, es decir, que el 60% de lo que perciben por rentas de alquiler no se suma a sus ingresos en la declaraci¨®n del IRPF y, por tanto, no tributan por esa cantidad. El Ministerio de Transportes propone rebajar la bonificaci¨®n con car¨¢cter general al 50% y dar incentivos extra a algunos propietarios si cumplen determinadas condiciones. Por ejemplo, si arriendan a personas j¨®venes o ceden los pisos a programas p¨²blicos la reducci¨®n ser¨ªa del 70%. Con todo, la clave se encuentra en la soluci¨®n que proponen para las denominadas ¨¢reas tensionadas. En las mismas, si un propietario acepta bajar un 10% la renta respecto al contrato anterior (sea porque toca renovarlo o porque as¨ª lo acuerde con el inquilino) la bonificaci¨®n llegar¨ªa hasta el 90%. Las viviendas que salieran por vez primera (o despu¨¦s de mucho tiempo) al mercado de alquiler en esas zonas partir¨ªan de un 70%.

?Y Unidas Podemos?

A los socios minoritarios del Ejecutivo la anterior propuesta no les convence nada y consideran una l¨ªnea roja de la negociaci¨®n que se establezcan l¨ªmites de precios a semejanza de lo que se ha hecho en otros pa¨ªses. El Ministerio de Derechos Sociales, a diferencia del de Transportes, no ha difundido los detalles de su propuesta, pero a grandes rasgos su planteamiento es que, en las ¨¢reas tensionadas, se determine un precio de referencia y que todos los alquileres que sean m¨¢s baratos queden congelados. Los que est¨¦n por encima deber¨ªan rebajarse hasta ese l¨ªmite.

?Qu¨¦ es un ¨¢rea tensionada?

Son las zonas donde los alquileres han subido m¨¢s abruptamente en los ¨²ltimos a?os. La propuesta del PSOE se?ala que ser¨ªan las comunidades aut¨®nomas (que son las que tienen la mayor¨ªa de competencias en vivienda) o los ayuntamientos los encargados de proponer la declaraci¨®n de esas ¨¢reas, acompa?ando una memoria justificativa en la que se incluir¨ªan medidas para revertir la situaci¨®n (por ejemplo, para promover m¨¢s oferta de alquiler). La declaraci¨®n se har¨ªa en una comisi¨®n bilateral con el Estado para incluir la declaraci¨®n en la Ley de Presupuestos (de cara a que se pudieran aplicar las bonificaciones fiscales especiales previstas).

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La propuesta socialista contempla dos circunstancias. La primera es que en la zona tensionada el precio medio de la vivienda m¨¢s los gastos de la vivienda (impuestos vinculados al inmueble y facturas de suministros b¨¢sicos) superen el 30% de los ingresos medios por hogar. La segunda es que el precio de la vivienda haya crecido al menos cinco puntos por encima del crecimiento del IPC en esa comunidad aut¨®noma en los cinco ¨²ltimos a?os. La declaraci¨®n de ¨¢rea tensionada, a?aden, se har¨ªa por un periodo de tres a?os, prorrogable en plazos anuales.

?C¨®mo se sabe el precio medio?

Desde el verano pasado, el Ministerio de Transportes publica un ¨ªndice de precios de alquiler tomando como base las declaraciones de la renta (el actual da datos de 2018 y se prev¨¦ actualizar en breve con los de 2019). La propuesta de Podemos es que tambi¨¦n se puedan usar las estad¨ªsticas propias de algunas comunidades (como Catalu?a, Comunidad Valenciana o Pa¨ªs Vasco) que en general se elaboran en base a las fianzas de los alquileres y suelen actualizarse con m¨¢s agilidad. Eso no deber¨ªa ser un obst¨¢culo en la negociaci¨®n, Transportes habla de que las comunidades puedan declarar zonas tensionadas ¡°de acuerdo con su normativa reguladora¡±.

Ninguna de las dos propuestas, en lo que se conoce hasta ahora, se?ala cu¨¢l ser¨ªa el marco geogr¨¢fico m¨ªnimo de las ¨¢reas tensionadas. La estad¨ªstica oficial del Estado se detalla hasta el nivel de secciones censales, pero permite tambi¨¦n sacar datos por barrios, distritos, municipios, etc¨¦tera.

?Qu¨¦ se considera un gran propietario?

La consideraci¨®n de gran propietario es otra de las cuestiones controvertidas. En el decreto de medidas especiales sobre la covid que el Gobierno aprob¨® a finales de marzo de 2020, se defin¨ªa como gran propietario a quien tuviera m¨¢s de 10 inmuebles urbanos excluyendo garajes y trasteros ¡ªtambi¨¦n si esos inmuebles, aun siendo menos de 10, suman una superficie superior a los 1.500 metros cuadrados¡ª. Unidas Podemos ha apostado por rebajarlo a m¨¢s de cinco inmuebles en la futura ley y la secretaria de Estado de Agenda 2030, Ione Belarra (sobre quien recae el peso de la negociaci¨®n en la Vicepresidencia Segunda), plante¨® en el Congreso obligar a esos grandes propietarios a ceder al menos un 30% de sus pisos para alquiler social.

El PSOE discrepa y prefiere que la definici¨®n de gran propietario est¨¦ vinculada a finalidades concretas, una manera de no chocar con las definiciones que algunas comunidades han dado tambi¨¦n en sus normativas. ?Qu¨¦ proponen en este caso? Que la figura del ¡°gran tenedor de vivienda¡± en la futura ley lo sea solo en relaci¨®n con la declaraci¨®n de ¨¢rea tensionada. El requisito es que un propietario tenga al menos el 1% del parque de pisos de alquiler en el ¨¢rea tensionada. Una vez declarada esta, y determinado qu¨¦ grandes propietarios hay en la misma, las administraciones establecer¨ªan ¡°f¨®rmulas de colaboraci¨®n con los propietarios para favorcer el incremento de la oferta de alquiler asequible¡±.

?Qu¨¦ pasar¨ªa con las viviendas vac¨ªas?

En general hay consenso en que movilizar viviendas desocupadas para ponerlas en alquiler es una medida positiva. Y como en el punto anterior, es una materia sobre la que han legislado algunas comunidades aut¨®nomas (por ejemplo, Baleares, que recientemente orden¨® la expropiaci¨®n de uso de algunos inmuebles). La Vicepresidencia Segunda no ha concretado su propuesta en este aspecto, aunque en reiteradas ocasiones ha hablado de usar pisos vac¨ªos de Sareb y de grandes tenedores para el engrosar el exiguo parque de alquiler social que tiene Espa?a.

La propuesta de Transportes es, de nuevo, hacer una definici¨®n estatal pero muy acotada a una situaci¨®n concreta. Plantea hacerlo en la ley que regula el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, para que los ayuntamientos puedan aplicar un recargo en ese tributo de hasta el 50% a las casas vac¨ªas. Actualmente ya existe la posibilidad de recargo, pero en la pr¨¢ctica es muy dif¨ªcil porque depende del desarrollo de normativa auton¨®mica que en muchos territorios ¡ªpor ejemplo, Madrid¡ª no se ha hecho. El PSOE pide que la norma que regula el IBI especifique que las viviendas desocupadas m¨¢s de dos a?os sin motivo (quedan exentas las segundas residencias, si el propietario se ha desplazado por motivos laborales y otros supuestos) se pueden gravar especialmente.

?Cu¨¢l es el principal desacuerdo?

Sin duda, la discrepancia entre poner incentivos de precios para quienes alquilen barato o establecer l¨ªmites de rentas. El PSOE argumenta que lo segundo no funciona y pone como ejemplo Par¨ªs y Berl¨ªn, donde experiencias de ese tipo han afrontado problemas legales y considera que no hay trabajos concluyentes que demuestren su efectividad.

Unidas Podemos replica precisamente que esas medidas s¨ª son efectivas en el corto plazo (recuerda un estudio sobre Alemania, que dec¨ªa que all¨ª los precios no bajaron, pero s¨ª se desaceleraron las subidas) y arguye que muchos pa¨ªses del entorno europeo tienen regulaciones de precios en el mercado de alquiler. No consideran que la propuesta socialista pueda considerarse como un control rentas, y por ello denuncian que incumple los acuerdos de Gobierno. El PSOE, obviamente, considera que su plan s¨ª satisface lo pactado.

?Qu¨¦ dicen esos acuerdos?

El texto en el que se sell¨® el Gobierno de Coalici¨®n, en diciembre de 2019, hablaba de impulsar ¡°las medidas normativas necesarias para poner techo a las subidas abusivas de precios de alquiler en determinadas zonas de mercado tensionado¡±. Para ello alentaba a las comunidades a desarrollar ¨ªndices de alquiler propios o usar los del Ministerio de Transportes con el objetivo de que ¡°los ayuntamientos y/o comunidades aut¨®nomas que as¨ª lo consideren puedan regular las subidas abusivas del precio del alquiler en las zonas previamente declaradas tensionadas y a la vez evitar posibles efectos de contracci¨®n de la oferta de vivienda en alquiler¡±.

El pasado octubre, cuando Unidas Podemos amag¨® con no dar luz verde a los Presupuestos sin incluir algunas medias sobre vivienda, se lleg¨® al compromiso de trasladar las cuestiones pendientes las negociaciones sobre la futura Ley de Vivienda. Se firm¨® entonces un acuerdo ¡°sobre la regulaci¨®n de los precios del alquiler¡± que en su punto tercero hablaba de ¡°articular mecanismos b¨¢sicos a aplicar¡± en las ¨¢reas tensionadas. Hablaba de mecanismos ¡°de contenci¨®n, o eventualmente bajada de los precios, tanto de los nuevos contratos como de los contratos ya existentes¡± y tambi¨¦n de contener ¡±las subidas injustificadas en los nuevos arrendamientos, tomando como referencia el precio del contrato del arrendamiento anterior y acotando los incrementos permitidos a las situaciones que se contengan en la Ley de Vivienda¡±.

Este ¨²ltimo mecanismo, sobre el que se desconoce c¨®mo se implementa en los planes de PSOE y de Unidas Podemos, parece referirse a lo que han legislado muchos pa¨ªses europeos, que impiden que en un nuevo contrato el propietario suba el precio aleatoriamente (normalmente con excepciones, como que se hayan hecho mejoras en el piso). En Espa?a, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) solo se impide subir el alquiler aleatoriamente durante la duraci¨®n del contrato, ya que se acota a la variaci¨®n del IPC. Pero cuando se firma un nuevo contrato, con el mismo o con otro inquilino, la norma solo se?ala que ¡°la renta ser¨¢ la que libremente estipulen las partes¡±. La regulaci¨®n de precios a la manera que pretende Podemos implicar¨ªa, por tanto, modificar este punto de la ley.