Las claves del acuerdo sobre vivienda: ?Cu¨¢ntos j¨®venes podr¨¢n pedir las ayudas? ?Hay que pagar un impuesto si se tiene una casa vac¨ªa?

El pacto entre los socios de Gobierno para llevar al Congreso la que ser¨¢ la futura ley de vivienda configura un nuevo marco para el mercado de los alquileres en Espa?a. Aunque a¨²n no se ha hecho p¨²blico el borrador del texto, queda claro que Espa?a se incorporar¨¢ al listado de pa¨ªses europeos que regulan las rentas y que lo har¨¢ de manera diferente en funci¨®n de si el propietario de la vivienda es una empresa con m¨¢s de 10 inmuebles o un particular. Tambi¨¦n se diferenciar¨¢ entre las ¨¢reas denominadas tensionadas y el resto. Y se avanzar¨¢ en la v¨ªa del castigo fiscal a quienes tengan pisos desocupados. Estas son las claves para entender la nueva regulaci¨®n:

?Qu¨¦ es un ¨¢rea tensionada?

La declaraci¨®n de ¨¢rea tensionada deber¨¢ ser solicitada por las comunidades aut¨®nomas al Gobierno y se basa en la consideraci¨®n de que se trata de una zona donde los precios de alquiler han crecido en los ¨²ltimos a?os por encima de lo que se considera razonable. No se establece una unidad geogr¨¢fica espec¨ªfica (en teor¨ªa podr¨ªa ser un barrio, un distrito, un municipio o incluso una comunidad aut¨®noma entera) pero s¨ª obliga a que se cumplan dos requisitos. El primero es que los precios medios de arrendamiento en la zona hayan crecido en los ¨²ltimos cinco a?os m¨¢s de cinco puntos por encima de lo que lo ha hecho el IPC. Y el segundo es que ese importe medio represente m¨¢s del 30% de la media de ingresos por hogar de la zona (es decir, que las familias tengan que dedicar m¨¢s de un 30% de su sueldo a pagar la casa).

?Qu¨¦ pasar¨¢ con los alquileres en esas zonas?

Depender¨¢ de qui¨¦n sea el propietario de la vivienda. La norma diferencia dos situaciones: caseros particulares y empresas que tienen m¨¢s de 10 viviendas (los denominados ¡°grandes propietarios¡±). Para los primeros la v¨ªa principal de regulaci¨®n son los incentivos fiscales, mientras que para los segundos s¨ª se establecer¨¢n topes de precios. En todos los casos, eso s¨ª, mientras un ¨¢rea es tensionada el inquilino puede exigir una pr¨®rroga forzosa del contrato. Esto significa que, aunque se le acabe el alquiler, tiene derecho a prolongarlo en las mismas condiciones aplicando la subida anual del IPC.

?C¨®mo se aplicar¨¢n los l¨ªmites de rentas?

En el supuesto de que el piso se alquile a una empresa considerada gran propietaria, el precio de la renta mensual vendr¨¢ determinado por el m¨¢ximo que fije el ¨ªndice de precios de alquiler. Esta estad¨ªstica la elabora el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y se basa en datos de Hacienda. Por ello, tiene el inconveniente de que se queda un poco antigua (actualmente todav¨ªa no se hace eco de la bajada de rentas que provoc¨® la pandemia). No est¨¢ claro si se permitir¨¢ tambi¨¦n usar alg¨²n otro ¨ªndice, como el que desarrollan algunas comunidades aut¨®nomas con base en los dep¨®sitos de fianzas.

?Y si el casero es un particular?

En ese caso, que es el m¨¢s probable porque los peque?os propietarios dominan ampliamente el mercado espa?ol de arrendamientos, el precio seguir¨¢ siendo el que libremente acuerden las partes en el contrato. Pero los caseros van a encontrar incentivos fiscales para no subir los precios. Actualmente el alquiler se bonifica con un 60%, lo que significa que en la declaraci¨®n de IRPF no se tributa por seis de cada 10 euros que se perciben por arrendamiento. La nueva ley bajar¨¢ ese porcentaje al 50%, pero lo subir¨¢ al 90% si, en un ¨¢rea tensionada, el casero acepta bajar el precio del contrato anterior al menos un 5%. De manera contraria, si sube el precio en un nuevo contrato, su bonificaci¨®n bajar¨¢ de ese 50% e incluso podr¨ªa perderla completamente.

?Se contemplan otras ventajas fiscales a los particulares?

Fuera de las ¨¢reas tensionadas, la bonificaci¨®n general del 50% tambi¨¦n podr¨¢ elevarse bajo ciertas circunstancias. Si se pone en alquiler una vivienda que se acaba de rehabilitar, ese porcentaje subir¨¢ al 60%. Si se pone la casa en alquiler social o se cede a un ente p¨²blico o a una asociaci¨®n sin ¨¢nimo de lucro, ser¨¢ del 70%. Ese mismo porcentaje tambi¨¦n se aplicar¨¢ a quienes arrienden el inmueble a j¨®venes entre 18 y 35 a?os.

?C¨®mo va a penalizarse la vivienda vac¨ªa?

Otra novedad de la nueva norma es que reforzar¨¢ la v¨ªa para que los ayuntamientos penalicen fiscalmente las viviendas vac¨ªas mediante el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). Esa posibilidad se contempla desde hace m¨¢s de una d¨¦cada, pero ten¨ªa problemas de aplicaci¨®n porque faltaba una definici¨®n estatal de lo que es una vivienda vac¨ªa. En adelante, las casas que cumplan ese requisito podr¨¢n ser penalizadas con un recargo del impuesto de hasta el 150%, aunque de nuevo depender¨¢ de la voluntad del consistorio donde est¨¦ el inmueble.

?Qu¨¦ se considerar¨¢ vivienda vac¨ªa?

A efectos del recargo en el IBI, esta definici¨®n solo afectar¨¢ a quienes sean propietarios de cuatro o m¨¢s inmuebles (en esto da igual si es una empresa o un particular) y que mantengan alguno de ellos desocupado sin causa justificada. Esto excluye inmuebles que se usan como segunda residencia o que est¨¢n en el mercado pero no encuentran quien los compre o alquile. Otras causas justificadas son el desplazamiento por causas laborales o de formaci¨®n, as¨ª como inmuebles que est¨¢n en obras o que est¨¢n sujetos a alg¨²n litigio.

?En qu¨¦ consiste el nuevo bono joven?

Es una ayuda directa de 250 euros para personas entre 18 y 35 a?os. Para percibirlo deber¨¢n acreditar que tienen rentas procedentes del trabajo en una cantidad no superior a tres veces el IPREM (el indicador p¨²blico de renta de efectos m¨²ltiples), lo que equivale a 23.725,8 euros. Se podr¨¢ percibir durante un m¨¢ximo de 2 a?os (lo que ser¨ªan 6.000 euros en total). El Gobierno busca la manera de conjugarlo con otras ayudas a la vivienda que se establezcan en el actual plan estatal de vivienda o en el que se prepara para el a?o que viene. El presidente, Pedro S¨¢nchez, ha dicho que de forma conjunta podr¨ªa llegar hasta el 40% de la renta de alquiler.

?Cu¨¢ntos j¨®venes podr¨¢n beneficiarse de esta ayuda?

Con los detalles que se conocen es dif¨ªcil precisarlo, porque depender¨¢ de la letra peque?a que finalmente se apruebe. Pero con los ¨²ltimos datos disponibles de la Agencia Tributaria, en 2019 hab¨ªa casi 5 millones de j¨®venes entre 18 y 35 a?os que ganaban menos de dos veces el salario m¨ªnimo interprofesional (lo que entonces equival¨ªa a 25.200 euros). De ellos, la inmensa mayor¨ªa cumpl¨ªan con el requisito de no superar tampoco los 23.725 euros de ingresos. Faltar¨ªa saber, eso s¨ª, cu¨¢ntos de ellos viven de alquiler y tambi¨¦n qu¨¦ pasar¨¢ en situaciones en que se comparte piso u otras circunstancias que limiten la percepci¨®n de la ayuda.

?Cu¨¢ndo entrar¨¢ en vigor?

El siguiente paso es que el Consejo de Ministros apruebe el borrador de la ley y lo env¨ªe al Congreso. A partir de entonces se prev¨¦ un proceso legislativo largo. En las previsiones que el Ejecutivo envi¨® a Bruselas para la percepci¨®n de fondos covid, se establec¨ªa como horizonte para la aprobaci¨®n definitiva de la norma el segundo semestre de 2022. En cuanto al bono joven, depender¨¢ de c¨®mo se tramite, si dentro de la ley o en los Presupuestos para 2022.