As¨ª se calcula el nuevo impuesto de plusval¨ªa. Estas son las dos opciones para determinar cu¨¢nto le tocar¨ªa pagar

El Gobierno ha aprobado este lunes el nuevo sistema de c¨¢lculo del impuesto de plusval¨ªa, despu¨¦s que el Tribunal Constitucional tumbara a finales de octubre el sistema para calcular la base imponible del tributo e impidiendo en la pr¨¢ctica su cobro. A partir de ahora, el contribuyente podr¨¢ elegir la f¨®rmula que m¨¢s le beneficie entre dos distintas opciones: usar la ganancia real procedente de la operaci¨®n o aplicar un sistema parecido al anterior, basado en unos coeficientes que se aplican al valor catastral del terreno

?Qu¨¦ es el impuesto de plusval¨ªa?

El nombre oficial del impuesto de plusval¨ªa es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Se trata del tributo municipal que m¨¢s ingresos brinda a los consistorios, solo por detr¨¢s del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Lo deben abonar los contribuyentes que venden una vivienda, la heredan o la reciben en donaci¨®n, y grava aquella parte de ganancia obtenida en la transmisi¨®n que responde a la revalorizaci¨®n del suelo p¨²blico sobre el que el inmueble est¨¢ construido.

?Por qu¨¦ se ha modificado?

La base imponible de este tributo se calculaba hasta ahora con un solo m¨¦todo: al valor catastral del terreno se aplicaban unos coeficientes que solo cambiaban seg¨²n el n¨²mero de a?os transcurridos desde la compra del inmueble hasta su venta. Este sistema descansaba en una l¨®gica por la cual se presum¨ªa un mercado con precios siempre ascendentes, que dej¨® de funcionar con el estallido de la crisis financiera hace ya m¨¢s de una d¨¦cada.

A la luz de la evoluci¨®n del mercado inmobiliario en los ¨²ltimos a?os, el Constitucional ya determin¨® en dos sentencias de 2017 y 2019 que el tributo no se pod¨ªa exigir en caso de p¨¦rdida en la transmisi¨®n o si su importe superaba la ganancia real obtenida por el contribuyente. El pasado 26 de octubre, se conoci¨® el ¨²ltimo fallo del alto tribunal en contra del gravamen, que en la pr¨¢ctica anulaba la posibilidad de cobrarlo al declarar inconstitucional su sistema de c¨¢lculo. El Constitucional justificaba que el sistema en vigor no reflejaba la evoluci¨®n del mercado inmobiliario y recomend¨® que, para ser exigible, no se erigiera ¡°en m¨¦todo ¨²nico de determinaci¨®n de la base imponible, permiti¨¦ndose legalmente las estimaciones directas del incremento de valor¡±.

?Qu¨¦ pasa ahora con el impuesto?

El Ministerio de Hacienda ha decidido mantener el m¨¦todo de c¨¢lculo objetivo, aunque con modificaciones en los coeficientes que se aplican: se sustituyen los porcentajes anuales empleados anteriormente por unos coeficientes m¨¢ximos fijados seg¨²n los a?os transcurridos desde la compra del inmueble, que se actualizar¨¢n cada a?o para tener en cuenta las fluctuaciones del mercado. Adem¨¢s, ha introducido un nuevo sistema para determinar la base imponible, en funci¨®n de la ganancia (plusval¨ªa real) obtenida por el contribuyente con la transmisi¨®n y calculada restando al precio de venta del inmueble el de adquisici¨®n.

Los ciudadanos podr¨¢n elegir la opci¨®n que les resulte m¨¢s ventajosa y, si optan por la segunda, los ayuntamientos podr¨¢n comprobar el c¨¢lculo. La otra novedad que se introduce, aunque ya se ven¨ªa aplicando por la jurisprudencia del Constitucional, es que no se gravar¨¢n aquellas operaciones que supongan una p¨¦rdida para el contribuyente.

?C¨®mo cambian los coeficientes en el m¨¦todo objetivo?

Los coeficientes m¨¢ximos que ha establecido Hacienda para el impuesto son topes que los municipios pueden modular y que se revisar¨¢n cada a?o para adaptarse a la evoluci¨®n del mercado. Tambi¨¦n se ha introducido un coeficiente para las transmisiones que se lleven a cabo en un plazo inferior al a?o, que suelen ser las m¨¢s especulativas y que antes no estaban gravadas por el tributo.

?C¨®mo se determina la base imponible?

La base imponible del impuesto ser¨¢ el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento de la transmisi¨®n por los coeficientes que fijen los alcaldes, y que no podr¨¢n superar los topes estatales.

El contribuyente deber¨¢ calcular el valor que tienen los terrenos sobre los que est¨¢ construida su vivienda. Es posible encontrarlo en la referencia catastral de la vivienda y est¨¢ reflejado en algunas hipotecas. Sobre la revalorizaci¨®n del suelo se determinar¨¢ el impuesto.

Tambi¨¦n se podr¨¢ calcular la base imponible con otro m¨¦todo, calculando la revalorizaci¨®n real del suelo. Para ello habr¨¢ que obtener la diferencia entre el precio de compra y el de traspaso del inmueble y sobre esa diferencia aplicar la proporci¨®n que tiene el terreno en el activo. Por ejemplo, si el valor del suelo es del 20% del total de la vivienda habr¨ªa que aplicar ese 20% sobre la plusval¨ªa real para determinar la base imponible.

Hacienda permite elegir el c¨¢lculo m¨¢s beneficioso para el contribuyente, ya sea el m¨¦todo objetivo (con coeficientes sobre valor catastral) o valor real (diferencia entre valor compra y venta).

?Cu¨¢les son los ganadores y perdedores del cambio?

En l¨ªnea general, el nuevo sistema grava m¨¢s que el anterior las operaciones a m¨¢s corto plazo y beneficia cuando la transmisi¨®n se produce a m¨¢s largo plazo. En particular, los nuevos coeficientes son m¨¢s bajos que los anteriores para las compras de vivienda realizadas durante la crisis financiera: el factor m¨¢s bajo se aplica a las adquisiciones llevadas a cabo entre 2008 y 2011 (0,08). Para las operaciones m¨¢s a corto plazo, al contrario, los factores son mayores que en el sistema anterior.

?Qu¨¦ sistema es m¨¢s beneficioso?

Hacienda ha elaborado varios ejemplos para entender c¨®mo funciona el nuevo sistema de c¨¢lculo y para demostrar que, en funci¨®n de la situaci¨®n, puede ser m¨¢s beneficios un sistema u otro. Uno de ellos es la venta de un inmueble en 2021 por 350.000 euros, adquirido en 2017 por 310.000, por lo que la plusval¨ªa real es de 40.000 euros. El valor catastral ¨Dse puede tambi¨¦n consultar en los datos fiscales que la Agencia Tributaria pone a disposici¨®n para confeccionar la declaraci¨®n de la renta¨D es de 100.000 euros, el 60% (60.000 euros) relativo al suelo el 40% (40.000 euros) al inmueble. Para calcular la base imponible seg¨²n la plusval¨ªa real habr¨¢ que calcular el 60% de la ganancia obtenida por la transmisi¨®n, que da como resultado 24.000 euros; si se empleara el m¨¦todo objetivo, habr¨ªa que aplicar a los 60.000 euros del valor catastral del suelo el coeficiente que corresponde, en este caso 0,17, que dar¨ªa lugar a una base imponible inferior, de 10.200 euros.

El ejemplo contrario es el de una vivienda comprada en 2014 por 250.000 euros y vendida en 2021 por 260.000 euros (una plusval¨ªa de 10.000 euros). El valor catastral total en la fecha de venta es de 100.000 euros, 80.000 correspondientes a la vivienda y 20.000 al suelo. Si se aplicara el sistema de la plusval¨ªa, la base imponible ser¨ªa de 2.000 euros (el 20% de 10.000); con el m¨¦todo objetivo habr¨ªa que aplicar a los 20.000 euros del valor catastral del suelo un coeficiente de 0,12, que dar¨ªa un resultado superior: 2.400 euros.

?Se puede reclamar por el sistema anterior?

No. El fallo del Constitucional establece que no se puede reclamar el impuesto ¨Dnormalmente hay un plazo de cuatro a?os para recurrir las autoliquidaciones¨D, salvo estuviera recurrido antes de la sentencia del 26 de octubre. El decreto ley aprobado este lunes por el Gobierno no es, sin embargo, retroactivo, lo que deja un vac¨ªo legal entre la fecha del fallo y la entrada en vigor del decreto.

El abogado Esa¨² Alarc¨®n tambi¨¦n alerta sobre la constitucionalidad de modificar la determinaci¨®n la base imponible de un impuesto a trav¨¦s de un decreto, ya que existe sobre ello una reserva de ley que solo puede salvarse por motivos de urgencia. ¡°Se ten¨ªa que hacer r¨¢pido, pero creo que el real decreto ley no es un buen instrumento¡±, zanja.