El nuevo impuesto de plusval¨ªa gravar¨¢ menos a los que compraron piso en pleno pinchazo de la burbuja inmobiliaria

El Consejo de Ministros dio este lunes luz verde al nuevo sistema de c¨¢lculo del impuesto de plusval¨ªa municipal, que fue tumbado a finales de octubre por el Tribunal Constitucional y que debe abonar quien venda un inmueble, lo herede o lo reciba en donaci¨®n. La modificaci¨®n, aprobada por decreto ley, cierra as¨ª el vac¨ªo legal que hab¨ªa puesto en alarma a los ayuntamientos, y permite al contribuyente elegir la f¨®rmula que m¨¢s le beneficie entre dos distintas opciones.

La primera supone calcular la base imponible a trav¨¦s de la ganancia procedente de la operaci¨®n; la segunda se asemeja al m¨¦todo empleado hasta ahora, basado en la aplicaci¨®n de unos coeficientes al valor catastral del terreno. Con la diferencia de que los nuevos multiplicadores atienden a la evoluci¨®n del mercado inmobiliario y as¨ª, por ejemplo, se gravar¨¢ menos a quienes vendan un piso comprado en pleno pinchazo de la burbuja inmobiliaria.

Eso se desprende de la informaci¨®n proporcionada este lunes por el Ministerio de Hacienda, responsable del redise?o del tributo, a la espera de conocer la letra peque?a de la norma pendiente de publicaci¨®n en el Bolet¨ªn Oficial del Estado. Los nuevos coeficientes determinados por el departamento de Mar¨ªa Jes¨²s Montero son unos valores m¨¢ximos que los ayuntamientos podr¨¢n corregir a la baja, y que el Gobierno modificar¨¢ cada a?o seg¨²n la evoluci¨®n del mercado inmobiliario.

Estos porcentajes var¨ªan en funci¨®n del n¨²mero de a?os transcurridos desde la adquisici¨®n del inmueble hasta su enajenaci¨®n, al igual que el m¨¦todo objetivo empleado hasta ahora. Lo que cambia es su valor: a partir de ahora se gravar¨¢n menos las ventas de pisos comprados durante la crisis financiera ¡ªel factor m¨¢s bajo se aplica a las compras realizadas entre 2008 y 2011, con un 0,08¡ª y antes del pinchazo de la burbuja. Al contrario, se castigar¨¢n m¨¢s las ventas a corto plazo, y los coeficientes ser¨¢n inferiores a los previos a m¨¢s a?os de tenencia del inmueble.

En esta misma l¨ªnea, Hacienda ha fijado un coeficiente para las transmisiones que se llevan a cabo en menos de un a?o, que pueden tener una naturaleza m¨¢s especulativa y que hasta ahora no estaban gravadas por este impuesto. A estas se aplicar¨¢ una ligera penalizaci¨®n con un coeficiente de 0,14, superior a la establecida cuando el plazo entre la adquisici¨®n del inmueble y su venta es de entre uno y dos a?os. Los municipios, a su vez, tendr¨¢n capacidad para reducir el valor catastral del terreno hasta un 15% ¨²nicamente para este tributo.

En todo caso, los contribuyentes podr¨¢n optar por calcular la base imponible a partir del beneficio obtenido por la transmisi¨®n del inmueble, si les resulta m¨¢s favorable. En este supuesto se tendr¨¢ en cuenta la diferencia entre el precio de venta y el de compra de la vivienda, pero el tipo impositivo ¡ªun m¨¢ximo del 30%, que los municipios pueden rebajar¡ª no se aplicar¨¢ a toda la ganancia, sino a la proporci¨®n que se corresponde al valor catastral del suelo sobre el total. La nueva norma tambi¨¦n pone negro sobre blanco que nunca se exigir¨¢ el impuesto a quienes hayan perdido dinero en la enajenaci¨®n del inmueble, un punto sobre el cual el Constitucional ya se hab¨ªa pronunciado en anteriores sentencias.

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), el nombre oficial de la plusval¨ªa municipal, grava la ganancia extra brindada por la revalorizaci¨®n de los terrenos donde radica el inmueble. El m¨¦todo hasta ahora empleado para calcularlo, basado en el valor catastral y los coeficientes fijos, supon¨ªa que el suelo se revalorizara cada a?o, un razonamiento que dej¨® de valer con el pinchazo de la burbuja.

El Constitucional ya hab¨ªa fallado en 2017 y 2019 en contra del tributo, estableciendo que no se pod¨ªa exigir si la transmisi¨®n se hab¨ªa cerrado con p¨¦rdida y cuando el importe del impuesto superaba el beneficio real obtenido por el contribuyente. Con esta ¨²ltima sentencia ha anulado de facto el sistema de c¨¢lculo del gravamen, la figura municipal que m¨¢s ingresos brinda a los municipios por detr¨¢s del IBI, ¡°por ser ajeno a la realidad del mercado inmobiliario y de la crisis econ¨®mica¡±. En concreto, concluy¨® que el m¨¦todo de los coeficientes no pod¨ªa ser el ¨²nico legalmente admitido.

Por esa raz¨®n, Hacienda no solo ha modificado el esquema anterior; tambi¨¦n ha dise?ado una f¨®rmula alternativa, como exig¨ªa el tribunal. ¡°Veo muy positivo que se ofrezca un doble sistema, aunque habr¨¢ que ver c¨®mo se aplica a cada caso¡±, comenta Jos¨¦ Mar¨ªa Salcedo, abogado de ?tico Jur¨ªdico. Los municipios tendr¨¢n seis meses para adaptar las ordenanzas fiscales a la nueva norma.