El alquiler tur¨ªstico se prepara para el fin de la pandemia

Bonaventura Durall, de 52 a?os, es director general de Durlet Apartments, una compa?¨ªa que posee y gestiona 31 apartamentos tur¨ªsticos en el barrio de Poble Nou en Barcelona. La pandemia, explica, dej¨® el verano pasado casi en el dique seco a la empresa, que tiene a nueve de sus 14 trabajadores afectados por un expediente de regulaci¨®n temporal de empleo (ERTE). Sin turistas a los que recibir, el ¨²ltimo a?o se ha aprovechado para hacer mejoras en los inmuebles o para arrendar algunos en estancias cortas, por meses. Ahora algunas de esas casas se preparan para hacer el camino de vuelta y volver al mercado tur¨ªstico, un movimiento que ya han captado algunos portales inmobiliarios.

¡°Estamos en un momento de incertidumbre importante y lo que tenemos que hacer es encontrar el equilibrio entre el alquiler de temporada y el tur¨ªstico, porque no puedes poner todos los huevos en la misma cesta¡±, afirma Durall, quien destaca que la situaci¨®n sigue muy lejos de los tiempos prepandemia. ¡°A 1 de julio de 2019 pod¨ªamos tener alrededor del 70% u 80% de agosto vendido y ahora estoy al 15%¡±, lamenta el tambi¨¦n vocal de la junta directiva de Apartur, la asociaci¨®n de apartamentos tur¨ªsticos de Barcelona. Con precios m¨¢s baratos y reservas que llegan a ¨²ltima hora, Durall mantendr¨¢ algunos inmuebles en el mercado de los alquileres de corta estancia, enfocados a estudiantes o profesionales que se desplazan temporalmente a la ciudad. ¡°Te ayudan a aguantar los costes fijos¡±, justifica.

?Cu¨¢ntos pisos volver¨¢n a ofrecerse para los viajeros? La respuesta depender¨¢ de c¨®mo evolucione la demanda y ponerle cifras no resulta sencillo. El INE inici¨® en agosto de 2020, ya afectado por la pandemia, una estad¨ªstica experimental que cifr¨® en 321.000 las viviendas de uso tur¨ªstico (VUT) que hab¨ªa en Espa?a. Seis meses despu¨¦s, el pasado febrero, el n¨²mero hab¨ªa bajado a 294.000. A la espera de las pr¨®ximas cifras oficiales, algunos portales inmobiliarios han realizado estudios propios. Seg¨²n datos de Fotocasa, un 38% de las casas vacacionales que hab¨ªa antes de la pandemia siguen en el alquiler residencial (donde se incluyen tanto arrendamientos temporales como alquileres de vivienda habitual). El porcentaje, obtenido a partir de 5.500 encuestas, supone una rebaja sustancial respecto al anterior estudio, en octubre, cuando era del 64%.

Adem¨¢s, del 38% de casas que siguen en el segmento residencial, la mayor¨ªa no tiene vocaci¨®n de permanencia: ¡°Solo un 18% dijeron haberse pasado de forma indefinida¡±, explica Mar¨ªa Matos, directora de Estudios de Fotocasa, ¡°el otro 20% est¨¢n esperando a que mejore la situaci¨®n¡±. Otro informe, publicado recientemente por Pisos.com, lleg¨® a similares conclusiones y mostr¨® que un 2% de la oferta de arrendamiento residencial se ha pasado al tur¨ªstico en lo que va de a?o, lo contrario de lo que suced¨ªa en 2020. ¡°No se ha recuperado todo lo traspasado, pero se acerca bastante. Hay una tendencia a la recuperaci¨®n muy clara¡±, valora Ferran Font, portavoz de ese portal.

Una retorno lento

Tolo Gomila, presidente de la Federaci¨®n Espa?ola de Asociaciones de Vivienda Tur¨ªstica (Fevitur, que agrupa unas 178.000 casas vacacionales) indica que su organizaci¨®n todav¨ªa no dispone de datos porque ¡°es muy pronto¡±, aunque admite que ¡°s¨ª se empieza a ver ese trasvase¡±. Pero Gomila cita las recientes restricciones para la entrada de viajeros desde el Reino Unido, anta?o el principal foco emisor de turistas a Espa?a, como ejemplo de que la pandemia obliga a ser cautos: ¡°El objetivo es terminar este 2021 con una ocupaci¨®n anual del 40%¡±, asegura. Y a?ade que la recuperaci¨®n del sector ser¨¢ lenta, especialmente en las grandes ciudades, que son las que m¨¢s posibilidades tienen de mover inmuebles del mercado tur¨ªstico al residencial de corta estancia porque tienen una mayor demanda de poblaci¨®n flotante.

De la misma opini¨®n es Adolfo Mer¨¢s, presidente de Madrid Aloja, que agrupa unos 4.000 pisos tur¨ªsticos en la capital y su provincia. ¡°En la asociaci¨®n hay bastante gente que, viendo que agosto es temporada baja, prefiere cerrar¡±, sostiene, ¡°quiz¨¢s para Madrid el momento real de decidir va a ser en septiembre¡±. ¡°Los precios est¨¢n muy contenidos, tremendamente contenidos, y vuelves en unas condiciones en las que perdemos dinero¡±, dice. Quien ahora busca el alquiler tur¨ªstico, agrega, ¡°no piensa en rentabilidad¡±, sino ¡°en la seguridad en el cobro y la disponibilidad de la vivienda¡±, dos ventajas que a su juicio no tiene el alquiler de vivienda habitual, sobre el que pide una reforma legal.

Blindar el mercado residencial

Volver a explotar el inmueble con fines tur¨ªsticos no ser¨¢ una opci¨®n para aquellos propietarios que se hayan pasado al alquiler de vivienda habitual. Este, seg¨²n la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), da derecho al inquilino a permanecer cinco a?os en la casa (siete a?os si el propietario es una empresa). El traspaso solo es posible en alquileres de temporada, en los que se debe justificar que el arrendatario solo necesita el inmueble durante un tiempo. Esta posibilidad de la norma ha generado, seg¨²n Jaime Palomera, portavoz del Sindicato de Inquilinas de Barcelona, ¡°un uso fraudulento¡± al que pide estar atentos.

No obstante, para los sindicatos de inquilinos lo fundamental ahora es que las Administraciones protejan el parque residencial. ¡°Venimos de una d¨¦cada en que ha habido un desv¨ªo muy grande hacia el mercado tur¨ªstico de vivienda que hab¨ªa sido construida para ser vivienda y no para otros usos¡±, explica Palomera, quien a?ade que eso ¡°tiene efectos negativos¡± sobre los precios de las casas y sobre la convivencia vecinal. ¡°Durante la pandemia se ha perdido una oportunidad para garantizar que esas viviendas vuelven permanentemente al mercado residencial, pero a¨²n estamos a tiempo¡±, concluye.