El laberinto de la VPO

En apenas tres meses, la casa que vendi¨® Nuria G., una madrile?a de 51 a?os, casi duplic¨® su precio. De los 230.000 euros que val¨ªa el pasado julio, a los 410.000 euros que pag¨® el comprador en octubre, el inmueble se revaloriz¨® casi un 80%. Y no porque se reformara ni porque el mercado en Las Tablas, un barrio en las afueras de la capital, se volviera loco. Simplemente, hered¨® junto con su hermano una vivienda protegida. En los ¨²ltimos 70 a?os, se estima que en Espa?a se han construido cerca de 7 millones de inmuebles de este tipo, pero la mayor¨ªa se han esfumado porque pasado un tiempo pierden la protecci¨®n p¨²blica y pueden venderse libremente. Un proceso que genera problemas, aunque tambi¨¦n es fuente de grandes ganancias.

Cuando Nuria y su hermano recibieron la casa, al fallecer su padre en mayo de 2020, se dieron cuenta de un detalle importante: la vivienda cumplir¨ªa pronto 15 a?os. A partir de entonces podr¨ªan pedir a la Comunidad de Madrid la descalificaci¨®n como inmueble protegido. Cuando empezaron el proceso era imposible vender el piso ¡ªcasi 100 metros cuadrados, m¨¢s trastero y dos plazas de garaje¡ª por m¨¢s de 230.000 euros, seg¨²n el baremo de la administraci¨®n auton¨®mica. Tras devolver las ayudas directas recibidas por sus padres (1.437 euros), recibieron en octubre el certificado que permit¨ªa vender a precio de mercado, una posibilidad muy jugosa en la boyante zona norte de Madrid. ¡°Dio la casualidad de que justo se iban a cumplir 15 a?os; tuvimos suerte en ese sentido¡±, resume Nuria.

Muchas veces, el beneficio que puede generar una vivienda protegida es demasiado grande como para dejarlo escapar. En ocasiones, incluso quebrando la ley. ¡°Es evidente que hay compraventas por una cantidad superior a la legal¡±, afirma un agente inmobiliario que pide el anonimato. Sucede m¨¢s, explica, en los primeros a?os tras la compra, cuando vender est¨¢ prohibido o, si se permite a precio tasado, el primer propietario no puede repercutir el IVA que pag¨® por adquirir un inmueble nuevo. Un abogado, que no quiere ser identificado porque trabaja en operaciones inmobiliarias que incluyen este tipo de casas, coincide en que ¡°la administraci¨®n muchas veces no es realista¡± en sus requisitos. Pero subraya que el mayor problema de los ¡°sobreprecios¡± en dinero negro es que ¡°los que no pueden pagarlos son expulsados del mercado¡±. Es decir, la vivienda protegida pierde su raz¨®n de ser.

Una sopa de letras

VPO son las siglas con las que gen¨¦ricamente se conoce en Espa?a a la vivienda de protecci¨®n oficial. Pero la realidad se parece m¨¢s a una sopa de letras. La competencia es auton¨®mica y cada territorio ha desarrollado, al amparo de los planes estatales o no, su propio modelo. ¡°La dispersi¨®n normativa puede afectar al promotor, al adquiriente o a la tasadora¡±, valora Teresa Ochoa, del ?rea T¨¦cnica de Sociedad de Tasaci¨®n. Esta firma elabora informes peri¨®dicos. El ¨²ltimo, a finales de 2020, daba cuenta de m¨¢s de 50 reg¨ªmenes de protecci¨®n diferentes para casas en propiedad (el alquiler sumaba otras 40).

El extenso despliegue normativo contrasta con los resultados. No es que Espa?a no haga VPO. Ha hecho m¨¢s de 6,8 millones de pisos desde 1952, seg¨²n un estudio que la economista Carme Trilla y el arquitecto Alfred Bosch presentaron en 2018. Su an¨¢lisis, una referencia cl¨¢sica para hablar de pol¨ªticas p¨²blicas de vivienda, destacaba que esto representa m¨¢s de una cuarta parte del parque residencial construido. Pero en las estimaciones m¨¢s generosas, Espa?a no llega ni al 2,5% de pisos sociales, muy lejos de Europa. Trilla y Bosch apuntaban directamente a un marco normativo que ¡°ha permitido que, con mayor o menor rapidez, las viviendas protegidas pudieran ser descalificadas¡± y ped¨ªan poner el foco en los pisos p¨²blicos de alquiler y no en las promociones de venta.

Durante a?os, en un af¨¢n por atraer a promotores (p¨²blicos o privados) y compradores potenciales, las comunidades aut¨®nomas han ido cambiando sus requisitos. Una tendencia ha sido rebajar los a?os totales de protecci¨®n o el plazo para pedir la retirada del paraguas p¨²blico de manera voluntaria. Y la voluntad depende de los precios. ¡°En Madrid, el valor real de mercado suele ser muy superior al valor m¨¢ximo legal de un inmueble protegido¡±, resume Juan Pedro Caro, socio fundador de Templo Consulting. Esta firma realiza cada a?o unas 80 operaciones de VPO: desde tr¨¢mites de descalificaci¨®n hasta mediaci¨®n inmobiliaria. Caro afirma que algunos de sus clientes, todos en la capital y alrededores, ¡°llegan a duplicar¡± el valor del piso al liberalizarlo. Francisco Nomded¨¦u, vocal del consejo general del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, matiza que en otros lugares ¡°los baremos de venta est¨¢n mucho m¨¢s asimilados a los precios de mercado¡±. Pone como ejemplo la Comunidad Valenciana.

Cambios con la futura ley

El Gobierno quiere uniformizar la situaci¨®n. Con los planes vigentes ahora mismo, en 10 comunidades es posible comprar un piso protegido que quedar¨¢ liberalizado antes de 30 a?os, el plazo que tradicionalmente ha imperado en Espa?a. El proyecto de ley de vivienda aprobado el martes pasado pretende que toda la VPO levantada en suelos con ese fin (las normas obligan a las Administraciones a reservar un 30% del nuevo suelo urbanizable) est¨¦ protegida a perpetuidad. Y, como no puede impedir que las comunidades impulsen otras iniciativas, marca una protecci¨®n m¨ªnima de 30 a?os para cualquier casa construida con ayudas p¨²blicas. Un nuevo punto de fricci¨®n con los territorios gobernados por el PP. La Junta de Andaluc¨ªa, por ejemplo, rebaj¨® hasta siete a?os la protecci¨®n de algunas de sus viviendas en el plan que estren¨® en 2020. Una portavoz defiende que esta flexibilizaci¨®n ha sido ¡°una de las claves para que la promoci¨®n de vivienda nueva a precio asequible haya despegado¡±.

En el extremo opuesto se encuentra el Pa¨ªs Vasco. Desde 2003 solo construye viviendas protegidas a perpetuidad. Mario Yoldi, director de Planificaci¨®n y Procesos Operativos de Vivienda del Gobierno vasco, recuerda que el cambio se produjo por ¡°la iniciativa de un ciudadano¡±. Y hace un balance muy favorable del cambio. ¡°Aqu¨ª la plusval¨ªa que se produc¨ªa pasados 30 a?os lleg¨® a ser del triple¡±, recuerda. Ahora quien vende una VPO solo puede hacerlo al precio tasado y a un comprador que cumpla los requisitos para acceder a ese tipo de inmueble. El parque vasco de vivienda p¨²blica, el m¨¢s importante de Espa?a a nivel territorial, suma 70.000 viviendas. Esto supera las 50.000 viviendas que, seg¨²n calcul¨® el Ejecutivo aut¨®nomo, se han ido o acabar¨¢n en el mercado libre por haber sido edificadas antes de 2003. Cada compraventa debe notificarse y la administraci¨®n vasca, que realiza unas 9.500 inspecciones al a?o, la supervisa. Porque con la protecci¨®n permanente lleg¨® tambi¨¦n el derecho de tanteo y retracto para disuadir a los pillos. ¡°Si nos quieren enga?ar, que son poquitos, nos quedamos con la vivienda¡±, explica Yoldi.