Los hoteles espa?oles vuelven a seducir a los fondos

Los inversores tienen hambre de ladrillo espa?ol. Tras dos a?os de pandemia, Espa?a acaba de batir en el primer semestre su r¨¦cord hist¨®rico de inversi¨®n inmobiliaria. Y a las puertas de una campa?a tur¨ªstica que se prev¨¦ extraordinaria, los activos hoteleros no se quedaron atr¨¢s. Con casi 1.700 millones, la inversi¨®n hotelera ha firmado la mejor cifra de los ¨²ltimos cinco a?os. Desde 2017 no se viv¨ªa un auge similar. Entre enero y junio, cambiaron de manos 78 establecimientos. Y la mayor parte del dinero desembolsado ten¨ªa detr¨¢s a fondos internacionales.

La consultora CBRE calcula que en los seis primeros meses del a?o la inversi¨®n hotelera (que incluye fundamentalmente hoteles, pero tambi¨¦n hostales o tipolog¨ªas similares y solares para uso hotelero) ha alcanzado en Espa?a 1.683 millones de euros, un 57% m¨¢s que el a?o pasado y m¨¢s del doble que en 2019. Queda lejos, eso s¨ª, de los 2.200 millones de 2017, un a?o r¨¦cord porque tuvo sonoras operaciones como el desembarco de Blackstone en HIP o la compra del Edificio Espa?a por parte de Riu. Los 78 activos que se transaccionaron entre enero y junio suman m¨¢s de 9.000 habitaciones.

¡°Ha habido mucha liquidez en el mercado¡±, explica Gustavo Cumella, director de Hoteles en CBRE. ¡°En los dos ¨²ltimos a?os se ha captado mucho dinero institucional [de inversores profesionales] con gran apetito por invertir en hotelero por diversas razones¡±. El experto cita desde grandes firmas que quer¨ªan diversificar sus carteras inmobiliarias hasta nuevos veh¨ªculos de capital centrados solo en el sector tur¨ªstico. Todos ellos han aprovechado la pospandemia para salir a la caza de ¡°oportunidades que en circunstancias normales no habr¨ªan salido al mercado¡±. Pero Cumella apunta que, en ¨²ltima instancia, el valor fundamental es el mismo que antes del coronavirus: ¡°Espa?a no deja de ser uno de los motores tur¨ªsticos a nivel mundial, y est¨¢ en la lista de deseos de los fondos y gestores de fondos¡±.

Tras las operaciones cerradas entre enero y junio hubo un 60% de capital extranjero. Y la mayor¨ªa, el 50% del total, eran compa?¨ªas o fondos de inversi¨®n, frente a un 25% que fueron adquiridos directamente por cadenas hoteleras. Casi ocho de cada 10 euros gastados fueron a establecimientos de gama alta, precisamente los que m¨¢s interesan a los grandes inversores extranjeros. Los de cuatro estrellas representaron el 56% del montante total y los de cinco estrellas (normales o con gran lujo), un 22%, siempre de acuerdo con datos de la consultora.

Actividad ¡°pujante¡±

Jorge Marichal, presidente de la Confederaci¨®n Espa?ola de Hoteles y Alojamientos Tur¨ªsticos (Cehat), cree que ¡°hay apetito inversor porque se ha demostrado que el sector es pujante¡±. El patrono de los hoteleros espa?oles, cuya organizaci¨®n agrupa 16.000 establecimientos con 1,8 millones de plazas, describe la entrada de inversores profesionales como un panorama que ya es cotidiano: ¡°Todos los d¨ªas tenemos noticias de adquisiciones de fondos que buscan este sector como sector refugio¡±, se?ala.

Marichal describe ¡°un comienzo de la temporada de primavera-verano con un mont¨®n de reservas¡±, a lo que acompa?a una ¡°demanda latente alt¨ªsima¡±. Cehat destaca que Espa?a ha recuperado casi un 90% del turismo internacional previo a la pandemia y en turismo nacional ya se encuentra por encima de cifras precovid. Y Cumella coincide en que eso es un potente foco de atracci¨®n: ¡°Se prev¨¦ uno de los mejores veranos de la historia, y a la buena actividad operativa normalmente acompa?a la actividad de inversi¨®n¡±.

Por localizaciones, los datos de CBRE apuntan a que Madrid y Baleares se han llevado cada una alrededor de una cuarta parte de la inversi¨®n total. La segunda multiplic¨® por m¨¢s de cinco el ¨²ltimo resultado previo a la pandemia. Pero la capital y su regi¨®n lo han hecho por m¨¢s de cuatro lo que, unido a los buenos datos de Barcelona (tambi¨¦n por encima de 2019), ha provocado que el balance entre establecimientos urbanos y de playa se haya equilibrado mucho. Los primeros captaron un 47% de la inversi¨®n y los segundos, el 53% restante.

Grandes operaciones

Las mayores compras que ha vivido el sector hotelero espa?ol en lo que va de a?o son una buena muestra de esta tendencia. El fondo canadiense Brookfield pag¨® 175 millones el pasado junio por hacerse con las 423 habitaciones del Princesa Plaza Madrid, un edificio pr¨®ximo a la plaza de Espa?a. Y tambi¨¦n urbanos eran los cinco hoteles Ayre (uno Barcelona, uno en Madrid, otro en C¨®rdoba y dos en Oviedo) que acabaron bajo control de la alianza del fondo franc¨¦s Eurazeo y la junta que gestiona el fondo p¨²blico de pensiones de Canad¨¢ (PSP Investments). De las cinco mayores operaciones, solo en una aparece, parcialmente, un comprador espa?ol: el resort de lujo tinerfe?o Sheraton La Caleta lo compr¨® un fondo especializado en el que participa Banco Santander.

Pero en el panorama despejado que ha disfrutado el sector en los ¨²ltimos meses han empezado a aparecer nubarrones. Con la guerra de Ucrania y el crecimiento de la inflaci¨®n, los hoteleros espa?oles est¨¢n preocupados por unos costes operativos que, dice Marichal, han crecido ya entre un 20% y un 30%. Esto influir¨¢ en los futuros compradores, aunque Cumella apunta que para los inversores es m¨¢s relevante el incremento de los tipos de inter¨¦s. ¡°Somos conscientes de que los inversores est¨¢n un poco en actitud de espera y lo que m¨¢s va a afectar es la financiaci¨®n¡±, se?ala el consultor, ¡°a nadie se nos escapa que el entorno est¨¢ cambiado¡±.