El Gobierno actualiza los coeficientes de plusval¨ªa, con subidas y bajadas en funci¨®n de la antig¨¹edad de la adquisici¨®n

El Gobierno ha actualizado los coeficientes m¨¢ximos del impuesto de plusval¨ªa municipal que debe pagar quien venda un inmueble, lo herede o lo reciba en donaci¨®n. La modificaci¨®n se recoge en el proyecto de Presupuestos Generales del Estado para 2023 que el Ejecutivo acaba de presentar en el Congreso, y prev¨¦ subidas y bajadas en los porcentajes que se aplican para calcular el tributo en funci¨®n de los a?os de tenencia del inmueble. Los incrementos m¨¢s pronunciados se dar¨¢n para aquellas viviendas que se transmitan siete u ocho a?os despu¨¦s de su adquisici¨®n: los coeficientes pasan de 0,12 a 0,18 y de 0,10 a 0,15, respectivamente. En cambio, para inmuebles comprados con anterioridad, en plena burbuja inmobiliaria, los multiplicadores se reducen, as¨ª como se elevan los aplicados en operaciones a corto plazo, de menos de dos a?os.

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), el nombre oficial de la plusval¨ªa municipal, grava la ganancia extra que supuestamente brinda la revalorizaci¨®n del suelo donde radica el inmueble. Es un tributo que cobran los Ayuntamientos, que tienen margen para rebajar hasta en un 15% los coeficientes m¨¢ximos fijados por el Gobierno. Hasta finales del a?o pasado, este gravamen solo pod¨ªa calcularse aplicando al valor catastral del terreno unos multiplicadores que presum¨ªan que el suelo se revalorizara cada a?o. Una f¨®rmula que no recog¨ªa la verdadera evoluci¨®n del mercado y que qued¨® en evidencia con la crisis inmobiliaria.

Por ello, el Tribunal Constitucional tumb¨® el pasado octubre la f¨®rmula para calcular el gravamen. El Ministerio de Hacienda aprob¨® entonces un nuevo esquema, que intenta reflejar mejor el comportamiento del mercado. Este implica menores cargas, con coeficientes m¨¢s bajos, para las ventas de pisos comprados durante la crisis financiera y antes del pinchazo de la burbuja, mientras que eleva los porcentajes para las ventas a muy corto plazo, por su posible naturaleza especulativa. Asimismo, determina multiplicadores inferiores a los previos a m¨¢s a?os de tenencia del inmueble.

La nueva normativa tambi¨¦n pone a disposici¨®n del contribuyente un m¨¦todo alternativo para calcular el impuesto, que no se basa en coeficientes, sino a partir de la ganancia obtenida por la operaci¨®n. Puede elegir el sistema m¨¢s beneficioso, y nunca tendr¨¢ que pagar el tributo en caso de registrar p¨¦rdidas. Ya lo hab¨ªa dictado as¨ª el Constitucional en 2017, en un primer fallo en el que cerr¨® la puerta a que se pudiera exigir la plusval¨ªa en caso se vendiera el inmueble por debajo del precio de compra. En una segunda sentencia, determin¨® que el impuesto tampoco se pod¨ªa cobrar si las ganancias eran inferiores al gravamen. ¡°El Gobierno busc¨® una f¨®rmula en la que se garantiza que a ning¨²n inmueble se le pueda cobrar una plusval¨ªa si no se ha revalorizado¡±, ha puntualizado este martes la ministra de Hacienda, Mar¨ªa Jes¨²s Montero, preguntada por la actualizaci¨®n de los porcentajes.

Actualizaci¨®n

Los nuevos coeficientes se modifican cada a?o, seg¨²n la evoluci¨®n del mercado inmobiliario. El cambio recogido en el proyecto de Presupuestos para el a?o que viene, que entrar¨¢ en vigor el pr¨®ximo 1 de enero y que ha adelantado Vozp¨®puli, eleva en hasta un 50% los coeficientes que se aplicar¨¢n en 2023 a la enajenaci¨®n de propiedades compradas siete y ocho a?os. En general, subir¨¢n todos los multiplicadores que afectan a adquisiciones realizadas entre hace 5 y 13 a?os. Tambi¨¦n lo har¨¢n los que se aplican a las transmisiones a corto plazo, llevadas a cabo en menos de dos a?os desde la compra del inmueble. Por el contrario, los porcentajes se reducir¨¢n en hasta un 19% en el caso de viviendas adquiridas antes de 2009.

Pese a las modificaciones, los coeficientes m¨¢s bajos siguen siendo los aplicables a transmisiones por compras realizadas en los a?os de la crisis financiera, de 2009 a 2012 (un coeficiente de 0,09 en 2023). Los m¨¢s altos afectan a las tenencias largas, de m¨¢s de 20 a?os (0,45).

Fuentes de Hacienda explican que la determinaci¨®n de los coeficientes se realiza teniendo en cuenta los incrementos medios de valor observados cada a?o, y que los nuevos porcentajes son el resultado de la actualizaci¨®n del an¨¢lisis de dichos incrementos medios, tomando como datos de partida objetivos sobre las operaciones realmente efectuadas. A?aden que las operaciones realizadas en un periodo de mayor auge de precios conllevan, como norma general, un incremento menor en relaci¨®n sobre el valor actual con respecto a las operaciones realizadas en periodos de desaceleraci¨®n de precios de mercado.