La vivienda se encarece un 8,8% en la recta final del a?o, seg¨²n Tinsa

El mercado de la vivienda cierra un a?o marcado por el alza continua de los precios de las casas. A pesar de ello, las compraventas han alcanzado registros no vistos desde la burbuja inmobiliaria. Desde que el mercado se recuper¨® del par¨®n y la inactividad a causa del coronavirus hasta hoy, se ha mostrado imparable, excesivo. El ¨²ltimo trimestre del a?o ha terminado con un incremento en el precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) del 8,8% interanual y del 2,4% respecto al trimestre anterior, situ¨¢ndose el metro cuadrado en 1.751 euros, seg¨²n el ¨ªndice IMIE de Tinsa. Considerando la evoluci¨®n en el resto de trimestres, la subida media en el conjunto de 2022 ha sido del 8,1%, una cifra en l¨ªnea con el incremento de la inflaci¨®n, apuntan desde la tasadora. ¡°Por quinto trimestre consecutivo, la totalidad del territorio registra una tendencia alcista en los precios residenciales, manteniendo la intensidad tanto en t¨¦rminos de variaci¨®n interanual como trimestral¡±.

Los precios residenciales no han dado un respiro en 2022 por el fuerte tir¨®n de la demanda. El comprador ha adelantado la compra de casa, sobre todo en el primer semestre del a?o, para evitar en la medida de lo posible el impacto de las subidas de los tipos de inter¨¦s realizadas por el Banco Central Europeo ¨Delevando el precio del dinero al 2,5%, m¨¢ximos de finales de 2008¡ª y la consecuente alza de las hipotecas, tanto fijas como variables (en diciembre el eur¨ªbor se ha situado por encima del 3% por primera vez desde 2008).

Tinsa enumera otros motivos que explican la creciente demanda, sobre todo de viviendas de segunda mano, un mercado que representa casi el 90% de las operaciones. ¡°En 2022 la demanda ha permanecido activa a trav¨¦s de la canalizaci¨®n de los ahorros de los hogares residentes, por un lado, y de la recuperaci¨®n de los niveles de compraventa extranjera previos a la pandemia, por otro. Esta demanda se ha encontrado con una oferta limitada por la incertidumbre en los costes de construcci¨®n, el incremento de los costes de la financiaci¨®n y la inexistencia de suelo urbanizable suficiente en las zonas en que se acumula la demanda¡±.

As¨ª, los precios se alejan cada vez m¨¢s de los valores m¨ªnimos de la crisis financiera. Desde 2015 hasta hoy han subido un 35,7%. Aunque, de media, siguen estando un 18,7% por debajo de los m¨¢ximos alcanzados durante la burbuja (a?o 2007). Ahora bien, la distancia se ha estrechado considerablemente en algunas comunidades aut¨®nomas, como Baleares ¡ªtan solo un 1,9% por debajo del techo de 2007¡ª o la Comunidad de Madrid, donde las casas son un 12,3% m¨¢s asequibles que en 2007.

En la recta final del a?o, todas las comunidades aut¨®nomas han vendido sus viviendas a un precio m¨¢s alto que hace un a?o. Las que m¨¢s se han encarecido en el ¨²ltimo trimestre, a doble d¨ªgito, han sido Arag¨®n (12,5%), Cantabria (11,2%) y Asturias (10,3%). En la Comunidad de Madrid el alza ha sido del 8,9% y con subidas de entre el 5% y el 8% se han situado 13 comunidades aut¨®nomas. En cambio, las subidas han sido m¨ªnimas (del 1% al 4%) en Canarias y Melilla. Por su parte, el grueso de las variaciones trimestrales se ha situado entre el 0,7% y el 2%.

El an¨¢lisis por provincias del cuarto trimestre refleja que la mayor¨ªa de ellas ha experimentado incrementos interanuales en el cuarto trimestre de entre el 3% y el 8%, aunque Zaragoza, Cantabria, Asturias y Albacete han liderado la lista de subidas m¨¢s intensas, por encima del 10%. En la provincia de Madrid la vivienda es ya un 8,9% m¨¢s cara que hace un a?o. Tinsa no ha registrado provincias con variaciones negativas respecto a un a?o atr¨¢s, aunque en la evoluci¨®n del cuarto trimestre respecto al tercero s¨ª nota una moderaci¨®n y hasta una contracci¨®n en cuatro provincias (Teruel, Pontevedra, Ourense y Salamanca), que han bajado precios del 0,7% al 0,1% respecto al trimestre anterior.

La pr¨¢ctica totalidad de las capitales ha tenido variaciones positivas respecto al a?o precedente, en una senda alcista iniciada en el primer trimestre de 2021. El grueso de ellas ha registrado subidas de entre el 3% y el 6%. Por encima de ese nivel se han colocado Madrid (9,2%), Zaragoza (10,9%) y San Sebasti¨¢n (10,8%). Zamora es la ¨²nica capital en la que se han detectado una ca¨ªda en el precio de la vivienda nueva y usada: del 8,1%. Tinsa lo atribuye a la volatilidad de un menor tama?o de mercado y a valores unitarios m¨¢s bajos que marcan variaciones m¨¢s elevadas. Las variaciones trimestrales mantienen una tendencia alcista continuada y la mayor¨ªa se han situado entre el 0,5% y el 3% de incremento. Aunque ya hay 19 capitales que han experimentado una evoluci¨®n plana este ¨²ltimo trimestre, entre el 1% y el -1%. Las capitales que m¨¢s se acercan ya a los m¨¢ximos de la burbuja son Palma de Mallorca (solo un 1% por debajo del tope de 2007), San Sebasti¨¢n (a un 9,7%), Madrid (11,2%) y M¨¢laga (14,8%), adem¨¢s de Ceuta y Melilla.

De cara al a?o que est¨¢ a punto de comenzar, Tinsa espera una moderaci¨®n de la demanda, consecuencia de la combinaci¨®n de una tasa de inflaci¨®n todav¨ªa alta, que erosiona el poder adquisitivo de los hogares, y del cambio en la pol¨ªtica monetaria del BCE, que encarece la financiaci¨®n, factores ambos que dificultan el acceso a la vivienda. Aun as¨ª, ¡°el entorno inflacionista puede continuar favoreciendo la canalizaci¨®n de ahorros hacia el producto residencial, de forma que las compraventas no se desplomar¨ªan, sino que se mantendr¨ªan en niveles cercanos a los del ¨²ltimo a?o. En este escenario, la persistente limitaci¨®n de la oferta mantendr¨ªa el tensionamiento de los precios al alza, si bien se espera que tiendan a la estabilizaci¨®n a medida que se modere la demanda¡±, indica la tasadora.