El a?o que est¨¢ a punto de comenzar trae cambios en el mercado de la vivienda en Espa?a. Tras casi dos a?os con compraventas y precios zambullidos en una espiral alcista que parec¨ªa no tener fin ¡ªcon niveles similares a los de la ¨¦poca de la burbuja inmobiliaria de hace 14 a?os¡ª, el ritmo se sosiega. Tambi¨¦n lo har¨¢ el alquiler, que ha alcanzado niveles de renta r¨¦cord, fagocitando los ingresos de una parte cada vez m¨¢s amplia de la poblaci¨®n que no puede dar el salto a la propiedad. Para 2023 la incertidumbre es m¨¢xima, con estancamiento en los precios y a la espera de ver si se aprueba la ley estatal de vivienda.

Hacerse propietario: una de cal y otra de arena

La vivienda est¨¢ a punto de poner un pie en una nueva fase. Las ventas retroceder¨¢n y las casas apenas se encarecer¨¢n, incluso algunos an¨¢lisis vaticinan ca¨ªdas en los precios. Pero no se esperan descensos bruscos, batacazos ni pinchazos como en otros pa¨ªses del norte de Europa, Canad¨¢, Estados Unidos o Australia. Hace poco, el Banco Central Europeo (BCE) ¡ªque esta misma semana ha subido medio punto m¨¢s los tipos de inter¨¦s, hasta el 2,5%¡ª hac¨ªa p¨²blicas sus previsiones: los precios de la vivienda bajar¨¢n en la zona euro por la subida de los tipos hipotecarios y lo har¨¢n hasta un 9% en dos a?os. Y la agencia Fitch anunciaba el descalabro de parte del mercado inmobiliario mundial. Pero, esta vez, Espa?a no se encuentra en la lista de los pa¨ªses peor parados; muy al contrario, ¡°es un alumno aventajado¡±, se?ala Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico de la Universidad Pompeu Fabra.

Quien pone freno al ¨ªmpetu comprador es la inflaci¨®n (6,8% en noviembre), que ha provocado una importante p¨¦rdida del poder adquisitivo de millones de trabajadores, cuyos salarios no han aumentado al mismo ritmo. Tambi¨¦n la subida de tipos de inter¨¦s del BCE, que inmediatamente ha encarecido las hipotecas, as¨ª como la crisis econ¨®mica y el temor a que la duraci¨®n de la guerra en Ucrania desemboque en una recesi¨®n.

El impacto en el arranque del a?o ser¨¢ evidente. ¡°Al comprador le resta capacidad de compra y, sobre todo, le da mucha incertidumbre para asumir un compromiso de pago de hipoteca para los pr¨®ximos 20 o 25 a?os. Ya hemos notado una ralentizaci¨®n de los ritmos de venta, las familias tardan m¨¢s tiempo en tomar la decisi¨®n¡±, cuenta Jorge P¨¦rez de Leza, consejero delegado de Metrovacesa, que reconoce afrontar 2023 con m¨¢s incertidumbre que a?os anteriores.

Desde el punto de vista del precio, ser¨¢ un mejor a?o para quien quiera (y pueda) comprar casa. Ahora bien, la financiaci¨®n m¨¢s costosa y las condiciones m¨¢s duras pueden complicar el acceso tanto o m¨¢s que antes. El comprador tendr¨¢ que hacer n¨²meros. Desde luego el acceso no mejorar¨¢ para quienes hasta ahora no pod¨ªan comprar, por ejemplo, las familias con menos capacidad adquisitiva y los j¨®venes, que tendr¨¢n que seguir abonados al alquiler. ¡°Con las hipotecas m¨¢s caras se expulsa a una parte de la demanda, sobre todo la enfocada en los pisos de menor valor del mercado de segunda mano cuyos precios est¨¢n entre los 100.000 y 120.000 euros¡±, concreta Susana Rodr¨ªguez, directora comercial general y responsable de Residencial en Savills.

?Qui¨¦n podr¨¢ adquirir vivienda en 2023? ¡°Los compradores de reposici¨®n, de segmentos medio-alto y alto de precios, as¨ª como los compradores extranjeros de segunda residencia parecen los mejor posicionados¡±, se?ala P¨¦rez de Leza. Raymond Torres, director de coyuntura de Funcas, aprueba esta idea de expulsi¨®n de la demanda: ¡°Hay sobreahorro todav¨ªa, pero concentrado en las rentas m¨¢s altas, que son las que pueden sostener el mercado¡±. As¨ª pues, 2023 ser¨¢ un a?o peor para muchos particulares que quieran vender un inmueble. Que las transacciones disminuyan significa que habr¨¢ m¨¢s vendedores dispuestos a bajar precios forzosamente.

El BCE estima que la inflaci¨®n seguir¨¢ elevada en 2023 y 2024 y ha advertido de que habr¨¢ m¨¢s subidas de los tipos el a?o que viene, pero en realidad la clave de lo que ocurra con la vivienda la tiene el mercado laboral, seg¨²n el consenso de los analistas. El catedr¨¢tico Garc¨ªa Montalvo opina que ¡°la inflaci¨®n se moderar¨¢ en los pr¨®ximos meses y las subidas de tipos continuar¨¢n a un ritmo menor. La gran inc¨®gnita es si el empleo se mantendr¨¢¡±. Seg¨²n Torres, ¡°es previsible que aguante por la reforma laboral, por la propia demograf¨ªa y porque no hay burbuja en la econom¨ªa¡±.

Para entender lo que est¨¢ pasando hay que remontarse a 2021. Entonces, el mercado se subi¨® a un tren de alta velocidad: 565.523 compraventas, 417.501 hipotecas y 57.582 millones de euros de capital prestado, seg¨²n el INE. Semejantes cifras, equiparables a las de 2007, se explican por la pandemia, pues muchas de las operaciones que no se pudieron cerrar en 2020 se concluyeron despu¨¦s. Los meses de confinamiento e inactividad generaron bolsas de ahorro en los hogares y una demanda embalsada que se lanz¨® a comprar sin freno. En el ¨²ltimo tiempo se ha producido ¡°un efecto llamada en los interesados en adquirir un inmueble, apresur¨¢ndose a comprar para anticiparse a las subidas de los tipos de inter¨¦s¡±, cuenta Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de negocio de Solvia.

Pero la locomotora ha comenzado a minorar su marcha. ¡°En este segundo semestre del a?o ya vemos un menor ritmo en las llamadas, visitas y ventas¡±, cuenta Jos¨¦ Mar¨ªa Alfaro, coordinador general de la Federaci¨®n de Asociaciones Inmobiliarias. La previsi¨®n de Savills es que en 2022 las compraventas se sit¨²en por debajo de 600.000 unidades, ¡°en niveles similares a los de 2018-2019¡å, cuenta Rodr¨ªguez.

Para 2023, la actividad inmobiliaria se enfriar¨¢ y las transacciones caer¨¢n entre el 10% y el 15%, seg¨²n recogen la mayor¨ªa de los an¨¢lisis. Bankinter habla del 13%. ¡°A partir de 2024 deber¨ªa estabilizarse en torno a 500.000 transacciones al a?o, nivel que consideramos sostenible a medio plazo¡±, dice Juan Moreno, analista del banco. Primero bajar¨¢n las ventas, luego lo har¨¢n los precios. Los detonantes que esgrime la entidad son el mayor coste de financiaci¨®n hipotecaria y la menor tasa de ahorro de los hogares por efecto de la inflaci¨®n.

Respecto a las hipotecas, el eur¨ªbor se colocar¨¢ por encima del 3% en los pr¨®ximos meses, de forma que los cr¨¦ditos variables tendr¨¢n un incremento de unos 360 euros al mes (la hipoteca media es de 144.000 euros en Espa?a). Las hipotecas fijas se acercan al 4% (TAE sin bonificaciones). Como consecuencia, la tasa de esfuerzo (porcentaje del salario que se destina al pago de la hipoteca) se est¨¢ elevando. Seg¨²n el Banco de Espa?a, este indicador subi¨® hasta el 33,6% en el segundo trimestre. ¡°Ha empeorado y lo m¨¢s probable es que siga subiendo, pero est¨¢ lejos del 50% de 2008. No tenemos tasas de esfuerzo descontroladas¡±, dice Pelayo Barroso, director nacional de Savills Research. Pero el dato no es bueno y ¡°puede lastrar el sistema financiero, es una l¨ªnea roja que no debemos cruzar¡±, estima Daniel Cuervo, secretario general de la patronal de promotores y constructores de Espa?a (APCEspa?a).

Bankinter encuentra un tercer detonante: la compra de casas para su alquiler (rentabilidad del 3,6% anual) ¡°perder¨¢ algo de atractivo en 2023 por el bono espa?ol a 10 a?os (rentabilidad del 3,4%)¡±, cuenta Moreno. Adem¨¢s, ¡°la limitaci¨®n de la actualizaci¨®n de las rentas al 2% implica una menor confianza inversora y una actitud de espera¡±, cree Sergio Espadero, director de Consultor¨ªa y Valoraci¨®n de la tasadora Tecnitasa. No obstante, por ahora el ladrillo sigue siendo un valor refugio con peso.

La Asociaci¨®n de Promotores y Constructores de Espa?a calcula que las ventas bajar¨¢n hasta 550.000 unidades el a?o que viene y se?ala al gran perjudicado. ¡°Es previsible que ese impacto se note m¨¢s en la segunda mano que en la obra nueva al haber muy poca oferta y gran demanda de este ¨²ltimo producto¡±, sostiene Cuervo. Adem¨¢s, ¡°se trata de una demanda muy solvente, poco afectada por el entorno econ¨®mico¡±, a?ade David Mart¨ªnez, consejero delegado de Aedas Homes, promotora que ha vendido en el segundo semestre (de abril a septiembre) viviendas por un importe medio de 396.000 euros.

La obra nueva juega con una baza: las casas que se entregar¨¢n en 2023 ya est¨¢n comercializadas en un 90%. El riesgo comercial es nulo. El d¨¦ficit entre oferta y demanda har¨¢ que las viviendas ¡°se absorban r¨¢pidamente y, adem¨¢s, no se prev¨¦n problemas en cuanto a la subrogaci¨®n de los compradores en las hipotecas al promotor¡±, indica Jos¨¦ Mar¨ªa Basa?ez, presidente de Tecnitasa y de la Asociaci¨®n Profesional de Sociedades de Valoraci¨®n.

Las ventas de obra nueva representan ¨²nicamente el 10% del total, de forma que el responsable de tirar del mercado en 2023 ser¨¢ la segunda mano. Que exista tan poca oferta de obra nueva tiene una parte positiva y una negativa. La primera: a diferencia de la ¨²ltima crisis inmobiliaria, no hay un exceso de construcci¨®n. Dif¨ªcil olvidar que en 2007 se edificaron 412.439 casas nuevas. Hoy tan solo son entre 80.000 y 90.000 viviendas para toda Espa?a ¡ª71.827 en 2021¡ª, ¡°cuando ser¨ªan necesarias entre 120.000 y 140.000 al a?o¡±, recuerda Mart¨ªnez. En 2023 ser¨¢n a¨²n menos. ¡°Habr¨¢ un gap entre el n¨²mero de viviendas visadas y la puesta en marcha de promociones¡±, comenta Borja Garc¨ªa-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor Homes. ¡°La subida de tipos de inter¨¦s, el incremento de precios de los materiales o la falta de mano de obra cualificada est¨¢n dificultando el incremento de la oferta, por lo que muchos interesados en comprar no tendr¨¢n m¨¢s remedio que optar por la segunda mano¡±, a?ade Ferrer-Bonsoms. La parte negativa es que la falta de oferta sostiene los precios de la vivienda de obra nueva. Y, por contagio, los de la usada.

Fin del ciclo alcista

Aunque el ciclo alcista tras la crisis sanitaria y econ¨®mica de la covid-19 parece haber tocado techo, no se espera una ca¨ªda violenta en los precios. Dif¨ªcil hacer una predicci¨®n. El economista Raymond Torres estima que los precios ¡ªen general¡ª se estancar¨¢n o registrar¨¢n ligeras bajadas el pr¨®ximo ejercicio. En Solvia creen que la subida de precios se situar¨¢ entre el 1,5% y el 2,5% interanual. Y entre el 2% y el 4%, seg¨²n la agencia Fitch. Estos incrementos leves pueden considerarse negativos en t¨¦rminos reales si son inferiores a la tasa de inflaci¨®n. Bankinter disiente y estima ca¨ªdas del 3% en 2023 y del 2% en 2024. ¡°Esto ser¨ªa suficiente para ajustar la sobrevaloraci¨®n que apreciamos respecto a los salarios¡±.

Una mirada m¨¢s detallada desvela que el mayor impacto ser¨¢, de nuevo, para la vivienda usada. ¡°En las grandes ciudades las rebajas se situar¨¢n entre el 5% y el 10% y en el resto del territorio el ajuste podr¨ªa alcanzar el 15%¡±, estima Alfaro. El ajuste ya ha comenzado: en el tercer trimestre de este a?o, el precio de la segunda mano registr¨® una ca¨ªda trimestral del 0,3%, seg¨²n el Colegio de Registradores.

En obra nueva, los promotores insisten en que no habr¨¢ bajadas. ¡°Los precios subir¨¢n entre el 2% y el 4% en 2023¡å, proclama Cuervo. El consejero delegado de Neinor prev¨¦ ¡°estabilidad¡± y el de Aedas habla de ¡°crecimiento m¨¢s moderado, en l¨ªnea con las estimaciones de Fitch¡±. El principal argumento que esgrimen es sabido: hay m¨¢s demanda que oferta. Y, ¡°al contrario que en otros pa¨ªses donde los precios se han doblado y el margen de bajada es mayor, en Espa?a las subidas han sido bastante sostenidas desde la pandemia¡±, explica Garc¨ªa-Egotxeaga. Desde que Espa?a alcanza el nivel m¨ªnimo en 2014, la vivienda se ha encarecido un 19,52% de media, seg¨²n Savills. El precio medio sigue estando un 16% por debajo del pico de 2008.

No creen las promotoras que tengan margen para bajar precios y, de hecho, ante un escenario de rentabilidad decreciente preferir¨¢n aplazar las obras. Es lo que ocurri¨® a comienzos de a?o, cuando se produjeron los cuellos de botella y la subida de costes de construcci¨®n, aunque lo peor de este cap¨ªtulo ha pasado.

Alquiler: menos oferta y subidas m¨¢s ajustadas

Demasiadas nubes para avistar un puerto al que puedan llegar los alquileres en 2023. La dificultad de establecer un diagn¨®stico es la primera reflexi¨®n que hacen todos los expertos consultados. El mercado vive una tensi¨®n sin precedentes, con los precios en m¨¢ximos hist¨®ricos en muchas partes y una escasez de oferta que, en eso tambi¨¦n hay consenso, nadie ve solucionable a corto plazo. Pero la intensidad con que descargue la tormenta macroecon¨®mica, especialmente sobre el empleo y el poder adquisitivo de los hogares, marcar¨¢ el rumbo de las rentas.

Lo que est¨¢ claro es que nadie espera un 2023 m¨¢s boyante que el a?o que se cierra ahora. ¡°El alquiler lleva desde principios de verano presentando m¨¢ximos hist¨®ricos y no se han logrado frenar los incrementos de precios¡±, resume Mar¨ªa Matos, jefa de Estudios de Fotocasa. Los datos de oferta (normalmente m¨¢s elevados que la renta que finalmente acuerdan propietarios e inquilinos) de este portal recogen actualmente arrendamientos hasta un 30% m¨¢s caros que un a?o atr¨¢s en capitales provinciales como M¨¢laga o Alicante. Su estimaci¨®n es que, de media, Espa?a acabar¨¢ 2022 con rentas un 6% m¨¢s elevadas. Para 2023, ve una moderaci¨®n, hasta el entorno del 5%. ¡°El mercado sigue muy tensionado porque, a nivel macro, con el cambio en la pol¨ªtica monetaria y el encarecimiento de las hipotecas, la demanda de compra frustrada se dirige al alquiler¡±, justifica Matos.

Tambi¨¦n Pisos.com se atreve con una proyecci¨®n. Sus porcentajes son menos abultados que los de Fotocasa, pero el resultado es el mismo: una moderaci¨®n de precios. ¡°Este a?o estaremos entre el 3% y el 4% [de incremento de alquiler medio]; y para el a?o que viene, entre un 2% y un 3%¡±, apunta Ferran Font. Pero el director de Estudios pone r¨¢pidamente la venda antes que la herida. El c¨¢lculo, a?ade, ¡°es muy complicado de hacer¡± porque el mercado de alquiler se compone de muchos peque?os mercados locales con comportamientos dispares y, adem¨¢s, este a?o se unen ¡°condicionantes externos con un alcance muy profundo¡±. Es decir, que tambi¨¦n la guerra de Ucrania acaba influyendo, por su impacto econ¨®mico, en las rentas de muchos inquilinos.

En Idealista creen que una de las pocas certezas que hay ahora mismo es que ¡°el tema central, y sobre lo que se vertebrar¨¢ el alquiler el a?o que viene, ser¨¢ la falta de oferta, que ya estamos sufriendo¡±. ¡°Todo parece indicar¡±, a?ade el portavoz del portal, Francisco I?arreta, ¡°que en el corto y medio plazo, si no cambian las tornas, el mercado seguir¨¢ subiendo¡±. Pero el experto introduce un matiz importante: ¡°Estamos en un nivel de precios que son r¨¦cord de la serie hist¨®rica en muchos lugares, y con la inflaci¨®n, que quita poder adquisitivo, al final hay un techo que es lo que los inquilinos pueden pagar¡±.

El economista Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo abunda en una idea similar. ¡°La previsi¨®n es que si las hipotecas suben, la gente tenga m¨¢s problemas para comprar y se vaya de alquiler¡±, explica, ¡°pero si los precios de los alquileres suben como est¨¢n subiendo en Madrid y Barcelona, acceder a una hipoteca es complicado, pero el alquiler tambi¨¦n¡±. A eso se suma, dice Garc¨ªa Montalvo, que ¡°los alquileres dependen del ciclo econ¨®mico porque son muy sensibles a los salarios y el desempleo¡±. ¡°Si la econom¨ªa se para o entra en recesi¨®n¡±, una hip¨®tesis que para Garc¨ªa Montalvo no est¨¢ del todo clara, ¡°esto se ver¨¢ reflejado en los alquileres¡±.

En la academia el consenso de que un deterioro econ¨®mico se traslada al mercado de alquiler parece claro. ¡°Yo creo que el a?o que viene va a haber un estancamiento de precios¡±, arranca Gonzalo Bernardos, director del m¨¢ster inmobiliario de la Universidad de Barcelona. Coincide en el desequilibrio entre una demanda que ha crecido mucho en la pospandemia y una oferta que no evoluciona en consonancia, pero incide en la ralentizaci¨®n de la econom¨ªa espa?ola. ¡°El brutal exceso de demanda se corregir¨¢ notablemente no porque aumente la oferta, sino porque la demanda disminuir¨¢¡±, afirma. Los m¨¢s perjudicados, como suele suceder, ser¨¢n los m¨¢s j¨®venes. ¡°En un contexto econ¨®mico adverso, las decisiones de emancipaci¨®n suelen postergarse¡±, corrobora el urbanista Jordi Bosch, actual director del Observatorio de la Vivienda del ?rea Metropolitana de Barcelona.

Bosch apunta una raz¨®n por la que cree que el mercado actual parece menos din¨¢mico: en 2022 se han cumplido tres a?os de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que prolong¨® la duraci¨®n m¨ªnima de los alquileres de tres a cinco a?os. ¡°Se firman menos contratos porque ahora duran m¨¢s¡±, sintetiza. Aunque no niega otros factores. Font, de Pisos.com, sostiene que ¡°el motivo fundamental es la vuelta de alquileres residenciales al arrendamiento tur¨ªstico¡±. Es decir, el camino inverso al que hicieron algunos pisos cuando con la covid-19 se sec¨® el mercado de alquileres por d¨ªas. ¡°Pero eso no explica toda la ca¨ªda de oferta¡±, a?ade. Como los portavoces de Idealista y Fotocasa, incide en las ¡°incertidumbres regulatorias¡±.

Ley de vivienda

La futura ley de vivienda y la posible regulaci¨®n de los precios de alquiler en las denominadas ¨¢reas tensionadas, de hecho, podr¨ªa ser una de las principales novedades de 2023. De momento, en condicional. El Gobierno prometi¨® a Bruselas tenerla lista tras el verano, despu¨¦s dijo que la aprobar¨ªa antes de final de a?o y, esta misma semana, la ministra Raquel S¨¢nchez ha pospuesto ese hito para principios del a?o pr¨®ximo. ¡°Habr¨¢ que ver el contenido¡±, indica el director del Gabinete Econ¨®mico de CC OO, Carlos Mart¨ªn, quien cree que un sistema de precios de referencia combinado con incentivos fiscales a los propietarios que se ajusten a esos precios ¡°tendr¨ªa un efecto inmediato sobre el mercado¡±.

En los portales inmobiliarios remiten al argumento m¨¢s repetido por las empresas del sector: la ley agravar¨¢ el recelo de los propietarios a poner m¨¢s casas en alquiler por ¡°la inseguridad jur¨ªdica que provocan todas las medidas que se toman, y tambi¨¦n las que se anuncian¡±, dice I?arreta. Lo que ya se ha anunciado, aunque tendr¨¢ que concretarse en uno de los pr¨®ximos Consejos de Ministros, es la pr¨®rroga al tope del 2% en las actualizaciones de renta. Se aprob¨® a finales del pasado marzo en el marco de las medidas urgentes por el impacto econ¨®mico de la guerra de Ucrania y est¨¢ vigente hasta el 31 de diciembre. Habr¨¢ que ver en qu¨¦ forma, pero el Gobierno anunci¨® un pacto con EH Bildu que alargar¨¢ la medida durante todo 2023. Lo que se da por seguro es que para los inquilinos que tienen un contrato en vigor, cuando llegue el momento de actualizar la renta, seguir¨¢n contando con esa protecci¨®n frente a la inflaci¨®n (hasta la aplicaci¨®n de esta norma, las rentas sol¨ªan subir lo mismo que el IPC). En cambio, para quienes tengan que renovar contrato o firmar uno nuevo, se acerca un 2023 cargado de incertidumbres.

Los fondos echan el freno

El cambio de rumbo en la pol¨ªtica monetaria para combatir la inflaci¨®n, con la consecuente subida de los tipos de inter¨¦s, ha tra¨ªdo una nueva realidad a la que el mercado de inversiones inmobiliarias todav¨ªa est¨¢ por acostumbrarse. Esa ser¨¢ la principal tarea en 2023, tras un 2022 de esc¨¢ndalo. Savills Espa?a calcula que la inversi¨®n en el ejercicio que acaba superar¨¢ los 14.000 millones de euros y se situar¨¢ por encima del m¨¢ximo hist¨®rico que se registr¨® en 2018. Pero eso no impide que se haya vivido ¡°un a?o con dos realidades: de crecimiento muy fuerte y, luego, de ralentizaci¨®n¡±, seg¨²n explica Oriol Barrachina, consejero delegado de Cushman & Wakefield Iberia.

Lo que pasa, resume Sergio Fernandes, director de inversiones de JLL Espa?a, es que ¡°el mercado est¨¢ en proceso de cambio y descuenta que se tiene que ajustar a una nueva normalidad en la que el coste del dinero ha cambiado¡±. Eso lleva al experto a pensar que, ya de cara al a?o que entra, ¡°el primer semestre va a ser de ajuste, en el que compradores y vendedores se van a tener que encontrar¡±. Es decir, que quienes quieran vender inmuebles deber¨¢n bajar el precio hasta el l¨ªmite en el que los inversores consideren que, con una financiaci¨®n que ahora resulta mucho m¨¢s costosa, la operaci¨®n ofrece rentabilidades interesantes.

Pero, si la balanza se inclina a pensar que las cifras de 2022 no se repetir¨¢n el a?o que viene, nadie cree que vaya a producirse una paralizaci¨®n total. Entre otras cosas, porque la ralentizaci¨®n de las operaciones en marcha har¨¢ que algunas que est¨¢n pendientes se trasladen a los primeros meses del nuevo a?o. En las que se han cerrado ¨²ltimamente, destaca Alejandro Campoy, director general de Savills Espa?a, ¡°no ha habido grandes reajustes, y hablamos de descuentos en torno al 10%¡±. Es decir, menos que en otros mercados europeos. Y cree que tambi¨¦n ayudar¨¢ que ¡°Espa?a se est¨¢ convirtiendo, cada vez m¨¢s, en un mercado referente en el que el inversor quiere estar¡±.

Barrachina incide en esa visi¨®n optimista: ¡°La perspectiva es mejor que la de las econom¨ªas del norte [de Europa]¡±, afirma. Es decir, lo contrario de lo que pas¨® durante la crisis del coronavirus o durante la Gran Recesi¨®n. La situaci¨®n con respecto a 2008, en eso hay consenso, no tiene nada que ver. La creencia es que habr¨¢ menos oportunidades, valga el ox¨ªmoron, para fondos oportunistas. Mientras, los inversores m¨¢s institucionales y otros con un perfil de riesgo medio (y rentabilidades en consonancia) encontrar¨¢n m¨¢s ocasiones para comprar inmuebles.

La esperanza para 2023 es que la traves¨ªa por el desierto est¨¦ salpicada de oasis y sea corta. ¡°La tipolog¨ªa de propietarios y vendedores que tenemos hoy en Espa?a es mucho m¨¢s institucional y profesional, y esto va a hacer que el reajuste de precios sea m¨¢s r¨¢pido que en el anterior ciclo¡±, justifica Campoy. Tan r¨¢pido como para que a mediados de a?o el panorama sea muy distinto. Fernandes vaticina que para entonces ¡°habr¨¢ m¨¢s operaciones y puede que se recupere parte de lo que no se haga en la primera mitad¡±.

Y la certeza para el nuevo ejercicio es que algunas tendencias del mercado se mantendr¨¢n, como el inter¨¦s en todo lo relacionado con activos residenciales, desde pisos en alquiler hasta residencias de estudiantes o de tercera edad ¡ª¡±la necesidad estructural de crear producto sigue atrayendo grandes vol¨²menes de inversi¨®n¡±, apunta Campoy¡ª. Tambi¨¦n la log¨ªstica seguir¨¢ desarroll¨¢ndose, mientras que las oficinas o los centros comerciales contin¨²an adapt¨¢ndose a un mundo donde el trabajo y el consumo en l¨ªnea conviven con la experiencia f¨ªsica. Y, por supuesto, no se detendr¨¢ la b¨²squeda de activos sostenibles. Los edificios son responsables del 40% de las emisiones de di¨®xido de carbono en Europa, recuerda Barrachina, y por eso los inmuebles con certificaciones ambientales se han convertido casi en ¡°una obsesi¨®n¡± para muchos inversores. ¡°Estamos delante de un momento trascendental para nuestra industria¡±, concluye el consejero delegado.

.