El precio de la vivienda se encareci¨® un 7,6% en verano y se acerca a su m¨¢ximo hist¨®rico

Los precios de la vivienda en Espa?a crecieron un 7,6% durante el tercer trimestre del a?o con respecto al mismo periodo de 2021. Se trata de una leve deceleraci¨®n con respecto a los incrementos del 8,5% y del 8% que mostraron en el primer y segundo trimestres, respectivamente, seg¨²n los datos difundidos este viernes por el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE). Es decir, que la vivienda se est¨¢ frenando, pero avanza a una velocidad notable. El rumbo est¨¢ claro: los importes se acercan cada vez m¨¢s al pico que marcaron en 2007, durante la burbuja inmobiliaria de principios de siglo. De hecho, en las casas a estrenar hace tiempo que los precios est¨¢n en m¨¢ximos, mientras que la segunda mano todav¨ªa est¨¢ lejos del desenfreno de dos d¨¦cadas atr¨¢s. Pero son precisamente las casas usadas, que suponen la inmensa mayor¨ªa del mercado, con ocho de cada 10 operaciones, las que m¨¢s se est¨¢n encareciendo en este 2022.

En el ¨²ltimo verano, cuando se alcanz¨® la cima de la actual crisis inflacionista, las viviendas de segunda mano fueron un 7,8% m¨¢s caras que entre julio y septiembre del a?o pasado. Se trata apenas de una d¨¦cima menos del 7,9% que se encarecieron en el segundo trimestre, lo que refleja que este segmento del mercado, que est¨¢ experimentado un auge sin precedentes, se resiste a frenar. Por el contrario, las casas de obra nueva, que iniciaron el a?o por encima del crecimiento general de precios (10,1%), en el tercer trimestre avanzaron un 6,8%. La diferencia de ritmos se aprecia mejor todav¨ªa al mirar solo la variaci¨®n trimestral de precios (es decir, lo que subieron con respecto al trimestre previo): un 1,9% en las viviendas usadas y un 0,9% en las nuevas.

Para Santiago Mart¨ªnez, responsable de An¨¢lisis Econ¨®mico y Financiero de Ibercaja, ¡°el mercado inmobiliario se ha mostrado m¨¢s s¨®lido de lo previsto en lo que llevamos de 2022, probablemente gracias al impulso de las compraventas generado durante la pandemia por la demanda embalsada y los cambios en las preferencias de las familias hacia los hogares de mayor tama?o y espacios abiertos¡±. En otro an¨¢lisis enviado a los medios, Mar¨ªa Matos, portavoz del portal Fotocasa, ha valorado que el cambio en la pol¨ªtica monetaria en la zona euro, que empez¨® a tomar cuerpo precisamente a principios de julio, ¡°ha acelerado todav¨ªa m¨¢s la situaci¨®n de compra de los ciudadanos, quienes se han apresurado a cerrar las compraventas antes de que las condiciones de los pr¨¦stamos se endurezcan todav¨ªa m¨¢s¡±. Es decir, que ante el previsible encarecimiento del eur¨ªbor, muchos se apresuraron a comprar y eso ha ayudado a sostener el crecimiento de precios.

La estad¨ªstica del INE no ofrece datos sobre los importes medios de las casas en euros. Consiste en un ¨ªndice de base 100 que asigna ese valor a lo que val¨ªa una vivienda de media en 2015. Sobre ese indicador, en el tercer trimestre de este a?o los precios de la vivienda se situaron cerca de los 144 puntos. Es decir, han subido un 44% desde 2015. En t¨¦rminos comparativos, las casas valen ahora aproximadamente lo mismo que a finales de 2008, aunque el contexto es muy diferente: ahora suben mientras que entonces el sector iniciaba una larga senda de bajada tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Respecto al pico de aquella ¨¦poca (casi 152 puntos, en el tercer trimestre de 2007), las casas son ahora solo un 5% m¨¢s baratas. De seguir creciendo al mismo ritmo, lo que no es previsible porque la mayor¨ªa de analistas prev¨¦n que el mercado se amaine en un contexto internacional de ca¨ªdas de precios, la vivienda superar¨ªa ese r¨¦cord hist¨®rico a mediados del a?o pr¨®ximo.

Retroceso de la actividad

Aunque tarde un poco m¨¢s, es solo cuesti¨®n de tiempo que eso acabe sucediendo. Tanto los ingresos de las familias espa?olas como los precios generales son m¨¢s elevados que los de aquella ¨¦poca, y el hecho de que la vivienda no haya superado los importes de entonces es una muestra m¨¢s del tama?o excepcional que alcanz¨® en Espa?a la burbuja inmobiliaria (y la crisis que sobrevino tras el pinchazo). De nuevo, hay diferencias por tipos de activos: en las casas a estrenar los importes hace tiempo que est¨¢n en m¨¢ximos hist¨®ricos. En el tercer trimestre rozaron los 155 puntos, un 13% por encima del m¨¢ximo de la primera d¨¦cada del siglo. Las usadas, sin embargo, marcan 142 puntos, un 16% por debajo de los 169 puntos que marcaron en el verano de 2007.

Pero este destino no es incompatible con una perspectiva para el mercado que apunta a un enfriamiento claro. ¡°Las perspectivas son de reducci¨®n de la actividad en los pr¨®ximos trimestres¡±, resume Mart¨ªnez, de Ibercaja, quien destaca que hay ¡°varios factores que apuntan un cambio en el ciclo¡±, como el enfriamiento general de la econom¨ªa, la subida de los tipos de inter¨¦s y el incremento de los costes de producci¨®n, aunque estos ¨²ltimos afectan fundamentalmente a la vivienda nueva y no al mercado de segunda mano. ¡°Se han alcanzado cotas de compraventas que parecen superar el potencial a largo plazo, incluso teniendo en cuenta el mayor aumento del n¨²mero de hogares que se ha experimentado en Espa?a¡±, a?ade el experto. En otras palabras: el aceler¨®n que se vivi¨® entre finales del a?o pasado y principios de este toca a su fin. La duda es cuanta inercia conservar¨¢ el mercado y cu¨¢nta velocidad perder¨¢.

Al analizar la evoluci¨®n de precios por territorios, el tercer trimestre muestra que la tendencia al decrecimiento no es uniforme. En 10 comunidades y en las dos ciudades aut¨®nomas, los importes se desaceleraron con respecto al segundo trimestre. Las que pisaron el freno de manera m¨¢s evidente fueron Baleares (del 10,9% al 8,3%) y Andaluc¨ªa (del 10,2% al 8,3%). Pero en otras siete comunidades (Castilla-La Mancha, Castilla y Le¨®n, Catalu?a, Extremadura, La Rioja, Madrid y Pa¨ªs Vasco) los precios siguieron ganando inercia. La mayor aceleraci¨®n la mostr¨® la regi¨®n de la capital, pero Cantabria (pese a que all¨ª se est¨¢n frenando) es donde se registr¨® una mayor variaci¨®n interanual (9,3%). El extremo opuesto lo ocupa Arag¨®n (6,2%).