Las hipotecas arrancan 2023 con el tipo de inter¨¦s m¨¢s caro en casi cinco a?os

Las hipotecas constituidas sobre vivienda se sobrepusieron en pasado enero al bache de diciembre. Las 37.435 operaciones registradas supusieron un 2,9% m¨¢s que en el mismo mes del a?o anterior, frente a la ca¨ªda interanual de casi el 9% con que hab¨ªan acabado 2022. El repunte se produjo a pesar de que los pr¨¦stamos para la compra de casa fueron los m¨¢s caros en casi cinco a?os. El tipo de inter¨¦s medio, seg¨²n las estad¨ªsticas difundidas este lunes por el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE), escal¨® hasta el 2,65%. Hay que remontarse a junio de 2018 para encontrar un porcentaje similar, y a abril de ese mismo a?o para encontrar uno m¨¢s alto.

La diferencia con aquella situaci¨®n es que entonces la tendencia de los intereses era a abaratarse, mientras que ahora se est¨¢n encareciendo a marchas forzadas. En los ¨²ltimos tres meses que contempla la estad¨ªstica oficial, los tipos medios han subido m¨¢s de medio punto. Es algo que nunca hab¨ªa sucedido en toda la serie estad¨ªstica, que arranca en 2009, y la causa de ello es evidente: el pasado verano el Banco Central Europeo (BCE) inici¨® la subida de tipos de inter¨¦s oficiales m¨¢s abrupta de la historia y eso se est¨¢ trasladando a los precios de los pr¨¦stamos.

De hecho, los 2,65 puntos de inter¨¦s medio de enero no reflejan todav¨ªa toda la amplitud de la subida que ha hecho el BCE. El supervisor monetario ha situado este marzo el precio oficial del dinero en el 3,5% ¡ªy la facilidad de dep¨®sito, en el 3%¡ª, cuando nueve meses atr¨¢s estaba en el 0%. Esto sugiere que el reflejo de ese cambio en los tipos de inter¨¦s hipotecario que recoge el INE, una estad¨ªstica que seg¨²n los expertos lleva un desfase de unos dos meses con la realidad de mercado, todav¨ªa tiene margen de subida. Santiago Mart¨ªnez Morando, jefe de An¨¢lisis Econ¨®mico y Financiero de Ibercaja asegura que la subida de enero ¡°parece un rebote puntual que dif¨ªcilmente revertir¨¢ el cambio de tendencia iniciado en el sector en el ¨²ltimo trimestre de 2022¡å.

En el desglose entre tipo de inter¨¦s fijo y variable, el primero alcanz¨® de media el 2,79% y el segundo se puso en el 2,38%. En ambos casos son los m¨¢s altos desde diciembre de 2019 y febrero de 2020, respectivamente. Es decir, desde antes de que la pandemia impactara en Espa?a.

Los datos conocidos este lunes tambi¨¦n traen buenas noticias para el sector hipotecario. La mejor es la resistencia del mercado. Tras un descalabro del 8,8% en diciembre, las hipotecas empezaron el a?o repuntando y se anotaron un crecimiento interanual del 2,9%. Aunque nadie espera que este a?o supere al 2022, que fue el ejercicio con mayor concesi¨®n de hipotecas desde 2010. Juan Vill¨¦n, responsable de la divisi¨®n hipotecaria del portal Idealista, considera que las cifras responden a un efecto ilusorio de la estad¨ªstica, ya que los datos muestran por otro lado que se est¨¢n vendiendo menos casas que antes. ¡°El leve e inesperado repunte del n¨²mero de hipotecas inscritas¡±, explica Vill¨¦n en un comunicado, ¡°se justifica por un lado por el decalaje en la inscripci¨®n registral, y por otro y sobre todo, por el alto volumen de cambio de hipotecas de variable a fijo, donde muchos bancos est¨¢n recurriendo a la cancelaci¨®n y apertura de un nuevo pr¨¦stamo en lugar de la subrogaci¨®n¡±. Es decir, que muchos particulares que responden a la subida de tipos oficiales buscando un pr¨¦stamo m¨¢s ventajoso que su hipoteca variable, acaban cancelando esta y contratando una nueva.

Menos cambios registrales

Como sea, las m¨¢s de 37.000 hipotecas inscritas en enero son una cifra muy alta hist¨®ricamente para un solo mes (aunque el a?o pasado varios se situaron por encima de las 40.000). Fotocasa destaca que Espa?a lleva 22 meses consecutivos superando el hito de 30.000 hipotecas inscritas. ¡°La firma contin¨²a con niveles estables a pesar de la subida de tipos¡±, sostiene la portavoz del portal, Mar¨ªa Matos. A la vez, las hipotecas con cambios registrales (es decir, las que cambian el tipo de inter¨¦s o alg¨²n otro aspecto del contrato) disminuyeron un 14% respecto a enero de 2022. En total, 12.554 pr¨¦stamos cambiaron de condiciones y casi 5.000 lo hicieron para cambiar los intereses. De hecho, si las que ten¨ªan un precio fijo era de partida un 11%, tras esos cambios representaban m¨¢s de la mitad, casi el 51%.

En los pr¨¦stamos nuevos, el cantar es otro. Hace tiempo que los fijos son mayoritarios, porque son el refugio que los compradores de vivienda han encontrado ante la subida de los pr¨¦stamos variables. En enero representaron un 67,4% del total de hipotecas inscritas. Siendo un porcentaje muy considerable (m¨¢s de dos de cada tres pr¨¦stamos) est¨¢ todav¨ªa por debajo del 70%, en el que se mov¨ªa el mercado durante gran parte de 2022. El motivo es que con el encarecimiento de tipos muchos bancos han subido los intereses fijos, o directamente los han retirado de su oferta comercial, y muchos prestatarios han optado de nuevo por el variable.

Por comunidades aut¨®nomas, enero deja una sensaci¨®n dispar. Mientras las hipotecas crecieron un 31,2% en Navarra respecto a 12 meses atr¨¢s, en Arag¨®n cayeron casi un 32%. Otras seis comunidades (La Rioja, Asturias, Cantabria, Madrid, Galicia y Murcia) retrocedieron en n¨²mero de hipotecas respecto a enero de 2022.

El capital total de dinero prestado en hipotecas para la compra de vivienda ascendi¨® a 5.340 millones de euros. Esto refleja que la hipoteca media fue de 142.654 euros, un 1,3% m¨¢s que un a?o atr¨¢s, y el plazo medio de devoluci¨®n se situ¨® en 25 a?os. En conjunto, sumando a las hipotecas sobre vivienda las que se inscribieron sobre otro tipo de fincas rurales o urbanas, el INE contabiliz¨® en enero 48.501 hipotecas, un 2,7% m¨¢s que un a?o antes. El capital total prestado asciende a m¨¢s de 8.000 millones, un 12,6% m¨¢s, y el importe medio es de 165.760 euros, casi un 10% m¨¢s alto. El INE avisa en su nota de prensa de este lunes de que ha revisado el m¨¦todo por el que se calculan los tipos de inter¨¦s medio para ¡°mejorar la estimaci¨®n¡±. La revisi¨®n se ha aplicado desde enero de 2020.

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