El tope a la actualizaci¨®n del alquiler ha ahorrado hasta 1.300 euros a los inquilinos, pero pierde impacto al bajar el IPC

El l¨ªmite del 2% para la actualizaci¨®n de los alquileres ya no resulta tan atractivo para los inquilinos. La bajada de la inflaci¨®n en Espa?a en los ¨²ltimos meses ha creado este verano una situaci¨®n casi opuesta a lo que se viv¨ªa hace un a?o. Si entonces, gracias a la medida de contenci¨®n de las rentas que aprob¨® el Gobierno, los arrendatarios podr¨ªa ahorrarse cerca de 100 euros al mes, ahora esa diferencia apenas llega a los 10 euros en las capitales m¨¢s caras. No obstante, el ahorro conjunto de los dos a?os puede llegar a superar los 1.300 euros en los municipios m¨¢s caros de Espa?a, aunque la mayor parte se corresponde con el ahorro del a?o pasado. Es el caso de Boadilla del Monte, en Madrid, la localidad con los alquileres m¨¢s prohibitivos seg¨²n el ¨²ltimo ¨ªndice de precios publicado por el ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. En la m¨¢s barata (el listado lo conforman los n¨²cleos con m¨¢s de 25.000 habitantes), que es la gaditana Arcos de la Frontera, los inquilinos se habr¨¢n ahorrado en estos dos a?os unos 340 euros.

La ¨²ltima edici¨®n de la estad¨ªstica oficial recoge datos relativos a 2021. A partir de los importes medios de alquiler, EL PA?S ha recalculado las rentas en 2022 y 2023 de dos maneras: increment¨¢ndolas el 2% o con el IPC del mes de referencia, que es el indicador que habitualmente recogen los contratos de arrendamiento. De la diferencia entre ambos se deduce el ahorro medio para los inquilinos.

La actualizaci¨®n de la renta no tiene nada que ver con el precio que se pone en un nuevo arrendamiento, que es libre. Se trata de un incremento de precio que puede hacerse una vez por a?o, en el mismo mes en que originalmente se firm¨® el contrato y durante la vigencia del mismo. Lo tiene que especificar el contrato y reclamar el propietario (muchas veces no se hace), y a partir de entonces el aumento se aplica a las siguientes doce mensualidades. Como la finalidad es adecuar el precio al coste de la vida, tradicionalmente se ha hecho con el IPC. Esto provoc¨® que al principio de la actual escalada inflacionista algunos inquilinos vieran crecer mucho el coste de sus viviendas. Entonces, el Ejecutivo decidi¨® mediar y poner un l¨ªmite temporal a las actualizaciones del alquiler del 2%. Entr¨® en vigor el 31 de marzo de 2022.

Esta medida, por tanto, ha ahorrado mucho dinero a los inquilinos que ve¨ªan actualizar su renta en los meses en los que la inflaci¨®n fue m¨¢s elevada, que coincidieron con el pasado verano. Sin embargo, las diferencias se han ido reduciendo conforme los precios volv¨ªan a sendas de crecimiento m¨¢s moderadas. Es justamente lo que ha pasado en lo que va de a?o, cuando el mayor impacto de la medida se ha visto en los primeros meses. Como en enero y febrero la inflaci¨®n rond¨® el 6%, evitar este porcentaje y subir la renta media solo un 2% supon¨ªa economizar m¨¢s de 30 euros al mes para un alquiler medio de Madrid y Barcelona. Las diferencias suponen pagar alrededor de 400 euros menos al a?o. En el resto de ciudades con m¨¢s de medio mill¨®n de habitantes, el ahorro medio en los primeros meses de 2023 rond¨® los 300 euros anuales para quienes arriendan en Valencia, Sevilla o M¨¢laga. En Zaragoza, la m¨¢s barata, superar¨ªa los 200 euros anuales.

Adem¨¢s, aquellos que renuevan las rentas en enero, febrero o marzo tambi¨¦n se encontraron con que la medida no estaba vigente cuando les toc¨® la actualizaci¨®n de 2022. Por eso entonces el alquiler les subi¨® mucho y el ahorro m¨¢s sustancial lo han logrado este a?o. A partir de abril pas¨® lo contrario: que el ahorro ha sido nimio en comparaci¨®n con el a?o anterior. Con la progresiva relajaci¨®n del IPC, las diferencias entre el tope extraordinario o el m¨¦todo tradicional apenas llegan a 10 euros al mes en las dos mayores ciudades. Y a tenor de los arrendamientos medios, en casi todas las comunidades aut¨®nomas la diferencia ni llega a los seis euros mensuales.

En junio, incluso, la inflaci¨®n fue ligeramente inferior (1,9%) al l¨ªmite de actualizaci¨®n de precios, lo que provocar¨ªa la paradoja de que actualizar la renta con este saldr¨ªa m¨¢s caro para los arrendatarios. No obstante, el Ministerio de Transportes siempre ha defendido que debe aplicarse el indicador que sea m¨¢s bajo, y as¨ª lo creen tambi¨¦n otros expertos, pese a que la redacci¨®n de la norma genera confusi¨®n para otros. En cualquier caso, se trata de una disparidad tan peque?a que en la mayor¨ªa de los casos ni se acerca a un euro al mes.

Adem¨¢s de perder inter¨¦s desde el punto de vista econ¨®mico, con el tiempo la medida tambi¨¦n se ha desprendido de la parte de la pol¨¦mica que gener¨® al principio. Antonio Carroza, presidente de Alquiler Seguro, recuerda la ¨¦poca en que su compa?¨ªa recibir ¡°muchas llamadas¡± preguntando c¨®mo hab¨ªa que aplicar la actualizaci¨®n del 2%. ¡°Gener¨® controversia y muchas dudas ¡ªrelata el directivo¡ª pero como todos los meses hay renovaciones, conforme se va asentando el tema se conoce mejor, y hay propietarios que ya lo han tenido que aplicar dos veces¡±.

Y previsiblemente tendr¨¢n que hacerlo una tercera, porque la ley de vivienda que las Cortes aprobaron al final de la pasada legislatura estipula que las actualizaciones de alquiler ya no se hagan m¨¢s por el IPC. En su lugar habr¨¢ un nuevo ¨ªndice que est¨¢ por definir y debe estar operativo en 2025. Antes, para 2024, la norma contempla que el tope de actualizaciones se eleve al 3%. Esto podr¨ªa generar nuevas dudas si la inflaci¨®n se mantiene por debajo, un escenario en el que Carroza augura que habr¨ªa tensi¨®n entre unos arrendadores intentando aplicar el l¨ªmite superior y unos inquilinos apostando por el m¨¢s bajo. En ese caso, la cuesti¨®n podr¨ªa acabar ¡°con los tribunales teniendo que interpretar la ley¡±.

No obstante, centros de an¨¢lisis como Funcas todav¨ªa estiman que la inflaci¨®n puede crecer a final de a?o y creen que en pr¨®ximo se situar¨¢ en una media del 3,4%. Y economistas como Gonzalo Bernardos, profesor de la Universidad de Barcelona especializado en mercado inmobiliario, coinciden con esta visi¨®n. La baja inflaci¨®n de este verano tiene algo de espejismo (el efecto estad¨ªstico que provoca que el verano pasado alcanzara el pico favorece ahora porcentajes menos abultados), explica, y ¡°en un escenario normalito se puede ir a final de este a?o al 3,5%¡±. El experto cree por ello que el l¨ªmite del 2%, con la excepci¨®n de junio, ¡°puede seguir siendo favorable para los inquilinos en el resto de meses¡±.

En lo que coinciden tanto Bernardos como Carroza es en la falta de est¨ªmulo de la oferta, donde sit¨²an el foco de los males del alquiler en Espa?a. El profesor universitario alerta de que ¡°en las grandes ciudades se ve un proceso progresivo de reducci¨®n de alquileres convencionales y un aumento del arrendamiento de habitaciones¡±, destinado principalmente a estudiantes. Y recuerda que, al margen de medidas coyunturales para proteger a los arrendatarios de la inflaci¨®n, ¡°el principal problema que hoy tienen los inquilinos es encontrar una vivienda¡±.

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