Alquilar una casa: los cambios que trae la Ley de Vivienda

Zonas tensionadas, limites a los precios, grandes tenedores, ¨ªndice de contenci¨®n de precios¡­ son conceptos que propietarios y alquilados deben tener en cuenta en los contratos de arrendamiento tras la publicaci¨®n en el BOE de la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda) que entr¨® en vigor el pasado 26 de mayo y que modifica especialmente la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Ya antes de publicarse la norma, ley naci¨® con pol¨¦mica. El PP registr¨® una iniciativa en el Congreso pidiendo la derogaci¨®n de la Ley de Vivienda y aunque la proposici¨®n se ha paralizado por el adelanto de las elecciones generales al 23 de junio, los populares propondr¨¢n su anulaci¨®n porque consideran que incluye medidas "intervencionistas y dirigistas contrarias a la libertad individual". Adem¨¢s gran parte de su aplicaci¨®n, como la declaraci¨®n de zonas tensionadas, queda al arbitrio de las comunidades aut¨®nomas, la mayor¨ªa en manos del PP, que han anunciado su intenci¨®n de no poner la ley en marcha.

A pesar de todo la ley ya est¨¢ en vigor y como asegura Alejandro Fuentes-Lojo, abogado especialista en derecho inmobiliario, ¡°aunque se derogara la norma no se suspender¨ªan sus efectos y los nuevos contratos se seguir¨¢n rigiendo por la Ley de Vivienda¡±.

Propietarios y alquilados deben conocer las modificaciones de una ley que afecta a las pr¨®rrogas del contrato, a las subidas de los alquileres, a la forma de pago, a los procedimientos de desahucio, a los topes de precio de los arrendamientos de viviendas...

?Qu¨¦ son zonas tensionadas?

Son barrios o municipios en los que se orientar¨¢n actuaciones p¨²blicas cuando exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la poblaci¨®n.

La declaraci¨®n de zona de mercado residencial tensionado es competencia de las comunidades aut¨®nomas y de los municipios y su vigencia ser¨¢ de tres a?os pudi¨¦ndose prorrogar anualmente.

Para que se pueda declarar una zona tensionada es necesario cumplir una de las siguientes condiciones.

Que el coste medio del alquiler o de la hipoteca m¨¢s los gastos y suministros b¨¢sicos sea superior al 30% de la renta media de los hogares. Por ejemplo, si la renta media de la zona es de 2.500 euros por hogar, la renta de alquiler m¨¢s los gastos de suministros no podr¨¢n superar los 750 euros.

O que el importe de los alquileres o de la compra de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco a?os anteriores a la declaraci¨®n de ¨¢rea tensionada. Por ejemplo si el alquiler medio de un piso costaba 1.000 euros en enero de 2020 multiplicado por el IPC hasta enero de 2023 (el 12,9% m¨¢s tres puntos porcentuales adicionales, el 15,9%), al llegar el precio del alquiler a los 1.600 euros ser¨ªa zona tensionada.

?Qui¨¦nes son los grandes tenedores y los peque?os propietarios?

Son grandes tenedores las personas o empresas que tengan m¨¢s de diez inmuebles urbanos o una superficie construida de m¨¢s de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.

Hay que tener en cuenta que en las zonas tensionadas tambi¨¦n se consideran grandes tenedores las personas o empresas que tengan cinco o m¨¢s viviendas ubicadas en dicho municipio o barrio.

Son peque?os propietarios quienes tengan en propiedad menos de cinco viviendas.

?C¨®mo se regulan las pr¨®rrogas de los contratos de alquiler?

Los inquilinos actuales podr¨¢n solicitar una pr¨®rroga extraordinaria por un periodo m¨¢ximo de seis meses en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que finalicen hasta el 30 de junio de 2023. Esta pr¨®rroga est¨¢ recogido en el Real Decreto-Ley 20/2022 por el que el Gobierno introduce medidas temporales en materia de arrendamientos urbanos.

Con la nueva redacci¨®n, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que cuando acabe el contrato de arrendamiento (m¨ªnimo de cinco a?os o siete a?os si el propietario fuese una empresa) si el propietario no avisa con cuatro meses de antelaci¨®n (dos meses para el inquilino) el contrato se prorrogar¨¢ obligatoriamente por plazos anuales hasta un m¨¢ximo de tres a?os m¨¢s, salvo que el alquilado decida cada anualidad no renovar el contrato.

La Ley de Vivienda establece como novedad que antes de finalizar la pr¨®rroga, el alquilado en situaci¨®n de vulnerabilidad social podr¨¢ solicitar otro aplazamiento extraordinario por un per¨ªodo m¨¢ximo de un a?o.

Esta solicitud de pr¨®rroga extraordinaria requerir¨¢ la acreditaci¨®n por parte del alquilado de una situaci¨®n de vulnerabilidad social y econ¨®mica sobre la base de un informe o certificado emitido en el ¨²ltimo a?o por los servicios sociales de ¨¢mbito municipal o auton¨®mico y deber¨¢ ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda.

Pero como recuerda Vicente Magro, magistrado del Tribunal Supremo, aunque es l¨®gico que en este caso el inquilino deba acreditar la situaci¨®n de vulnerabilidad y no el arrendador tambi¨¦n deber¨ªa aplicarse en ¡°los procedimientos de desahucio por falta de pago para que cuando se d¨¦ traslado de la demanda al demandado ¨¦ste sea el que deba buscar ese certificado y no ponerlo en el debe del demandante¡± o propietario.

Si la vivienda est¨¢ en una zona tensionada, el alquilado podr¨¢ -cuando finalice cualquier pr¨®rroga- aplazar nuevamente y de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales por un per¨ªodo m¨¢ximo de tres a?os.

El propietario deber¨¢ aceptar obligatoriamente la pr¨®rroga sin distinguir si es gran tenedor o no. El propietario puede evitar esta pr¨®rroga y recuperar la vivienda cuando haya comunicado -en los plazos y condiciones establecidos en el art. 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos- la necesidad de ocupar el piso alquilado para destinarlo a vivienda permanente para s¨ª o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopci¨®n o para su c¨®nyuge en los supuestos de sentencia firme de separaci¨®n, divorcio o nulidad matrimonial.

?Se puede pagar en met¨¢lico la renta del alquiler?

En un principio, no. La norma establece que el pago de la renta se efectuar¨¢ a trav¨¦s de medios electr¨®nicos. Pero, excepcionalmente, cuando alquilado o propietario carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electr¨®nicos de pago y a solicitud de ¨¦sta, se podr¨¢ efectuar en met¨¢lico y en la vivienda arrendada

?Hay l¨ªmites para fijar la renta por alquiler?

Para los contratos de alquiler firmados a partir del 26 de mayo, las rentas estar¨¢n reguladas y topadas, independientemente de si son grandes o peque?os propietarios, s¨®lo cuando la vivienda se encuentre en una zona tensionada.

Si se hace un nuevo contrato de arrendamiento en una zona tensionada, el precio del alquiler no podr¨¢ exceder de la ¨²ltima renta que hubiese estado vigente en los ¨²ltimos cinco a?os en la misma vivienda, una vez aplicada la cl¨¢usula de actualizaci¨®n anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusi¨®n al alquilado de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.

De esta forma, si una vivienda en zona tensionada ten¨ªa en 2022 un alquiler de 800 euros mensuales, en el nuevo contrato el precio del alquiler no podr¨¢ superar este importe m¨¢s el aumento correspondiente al ¨ªndice en vigor (2% en 2023, 3% en 2024 y por definir seg¨²n el nuevo ¨ªndice a partir de 2025). El nuevo contrato en 2023 no podr¨¢ superar los 816 euros mensuales.

Los peque?os propietarios (menos de cinco viviendas) podr¨¢n subir un m¨¢ximo del 10% sobre la ¨²ltima renta cuando en los dos a?os anteriores a la firma del nuevo contrato la casa haya sido rehabilitada, se acrediten mejoras para un ahorro de energ¨ªa primaria no renovable del 30%, se hubieran hecho mejoras de accesibilidad o cuando el contrato de arrendamiento se firme por un per¨ªodo de diez o m¨¢s a?os.

Para grandes tenedores, la renta se establecer¨¢ mediante la aplicaci¨®n del ¨ªndice de contenci¨®n de precios el cual todav¨ªa est¨¢ por definir. Esta ley tambi¨¦n contempla la inclusi¨®n de las nuevas viviendas que se pongan en el mercado de alquiler dentro de estas zonas tensionadas, las cuales tambi¨¦n estar¨¢n limitadas en precio seg¨²n las competencias de cada Comunidad Aut¨®noma, aseguran desde el portal inmobiliario Fotocasa.

?C¨®mo se actualiza la renta si se elimina el IPC?

Con la Ley de Vivienda, la actualizaci¨®n de los precios de todos los alquileres dejar¨¢ de estar vinculada al IPC. Sin embargo, en los contratos vigentes las rentas se actualizar¨¢n durante 2023 por un m¨¢ximo del 2% y en 2024 la subida del alquiler se ver¨¢ limitada a un m¨¢ximo de un 3%, seg¨²n lo establecido en el Real Decreto-Ley 6/2022 por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias econ¨®micas y sociales de la guerra en Ucrania.

Pero si el propietario no es un gran tenedor el incremento de la renta ser¨¢ el que resulte del nuevo pacto entre las partes, pero si no hay acuerdo con el inquilino el incremento de la renta a aplicar no podr¨¢ ser superior al 3%.

?Cu¨¢ndo habr¨¢ nuevo ¨ªndice de revalorizaci¨®n?

La Ley de Vivienda establece que el Instituto Nacional de Estad¨ªstica definir¨¢, antes del 31 de diciembre de 2024, un ¨ªndice de referencia para la actualizaci¨®n anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que ser¨¢ el l¨ªmite de referencia a los efectos de las subidas de alquiler para ¡°evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento¡±.

?Qui¨¦n paga los gastos de la inmobiliaria?

Se modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos para establecer que los gastos de gesti¨®n inmobiliaria y los de formalizaci¨®n del contrato ser¨¢n a cargo del arrendador o propietario.

Por otro lado, las partes podr¨¢n pactar que los gastos generales del inmueble y sus servicios sean a cargo del arrendatario, pero se proh¨ªbe aumentar las rentas de alquiler por la v¨ªa de nuevos gastos, que obligar¨ªan a los inquilinos a abonar cualquier gasto no acordado con antelaci¨®n.

?C¨®mo queda la tributaci¨®n fiscal y el pago el IBI?

Desde el 1 de enero de 2024, los nuevos contratos de alquiler celebrados desde el 26 de mayo de 2023 pierden la desgravaci¨®n del 60% para pasar a ser del 50 %, que podr¨¢ incrementarse hasta el 90 % en el caso de que se firme un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda en zona tensionada con una reducci¨®n de al menos un 5 % sobre la renta anterior.

La reducci¨®n ser¨¢ del 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuaci¨®n de rehabilitaci¨®n. Podr¨¢ alcanzar una desgravaci¨®n del 70 % cuando se trate de la incorporaci¨®n al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zona tensionada y se alquilen a j¨®venes de entre 18 y 35 a?os o se trate de vivienda destinada al alquiler social.

Aquellas viviendas que lleven vac¨ªas m¨¢s de dos a?os cuyos propietarios dispongan de m¨¢s de cuatro casas en el mismo municipio, el Gobierno permite a los Ayuntamientos que puedan incrementar la tasa del Impuesto de Bienes Inmuebles con un recargo de hasta el 150%.

?C¨®mo afecta la nueva norma a los desahucios?

La Ley del Derecho a la Vivienda introduce cambios de gran importancia en el procedimiento de desahucios, de ejecuci¨®n hipotecaria y en la subasta de inmuebles en situaciones de vulnerabilidad.

En los desahucios se dar¨¢ traslado en todo caso a las Administraciones P¨²blicas competentes (sin necesidad de consentimiento de los interesados) de la resoluci¨®n que fije la fecha del lanzamiento para comprobar la situaci¨®n de vulnerabilidad de quienes ocupen la vivienda. Adem¨¢s se impone al demandante la obligaci¨®n de indicar si el inmueble constituye o no vivienda habitual del ocupante, si es gran tenedor de vivienda debe acreditarlo y se le impone la carga de acreditar si el ocupante de la vivienda se encuentra o no en situaci¨®n de vulnerabilidad econ¨®mica.

Si el demandante es gran tenedor, la vivienda es la habitual del ocupante y se encuentre en situaci¨®n de vulnerabilidad econ¨®mica, previamente a admitir la demanda debe haber un procedimiento de conciliaci¨®n o intermediaci¨®n entre las partes que ser¨¢ establecido por las Administraciones P¨²blicas competentes.

Adem¨¢s se pone fin a los desahucios sin establecer una fecha predeterminada; siendo obligatorio fijar una fecha y una hora para llevarlos a cabo.

Se incluyen nuevas pr¨®rrogas en los procedimientos de lanzamiento y ¡°requisitos m¨¢s duros que generan indefensi¨®n¡±, todo ello puede provocar que se aplacen los procesos de desahucio ¡°hasta dos a?os¡±, asegura Fuentes-Lojo.