Fitch pronostica que las dificultades de acceso a la vivienda en Espa?a van a ¡°persistir¡± unos a?os

Los hogares espa?oles van a experimentar un incremento de sus ingresos en 2024 y 2025, pero ese aumento nominal (sin tener en cuenta la inflaci¨®n) no va a contribuir a paliar los problemas de acceso de la vivienda de muchas familias. Estos van a ¡°persistir¡±, seg¨²n el ¨²ltimo an¨¢lisis sobre el mercado hipotecario de Fitch, porque las ganancias de los hogares ¡°ser¨¢n a grandes rasgos similares a la evoluci¨®n de precio de las casas¡±. La agencia de calificaci¨®n calcula que, de media, los importes de las viviendas en Espa?a seguir¨¢n multiplicando por 5,5 los ingresos brutos medios de los hogares, una manera de medir la asequibilidad. Y avisa de que esa proporci¨®n es de casi ocho veces ¡°en las grandes ¨¢reas metropolitanas¡±.

El estudio se refiere tanto a Espa?a como a Portugal (que la agencia engloba dentro del ¡°mercado ib¨¦rico de hipotecas¡±) y detecta situaciones muy similares en los dos lados de la Raya. De hecho, en el pa¨ªs vecino la asequibilidad ha empeorado en los ¨²ltimos tiempos y, de media, la ratio entre los importes de las casas y la renta bruta de los hogares est¨¢ en seis veces. ¡°El acceso a vivienda asequible es una preocupaci¨®n social clave en ambos, especialmente para familias j¨®venes y nuevos compradores con poca capacidad de ahorro¡±, se?alan los autores del an¨¢lisis. Este destaca que en los ¨²ltimos tiempos se han puesto en marcha medidas de ayuda en los dos territorios, y cita en el caso espa?ol los avales hipotecarios para menores de 35 a?os.

A diferencia de otros pa¨ªses europeos, donde la vivienda lleva trimestres abarat¨¢ndose, en Espa?a y Portugal los precios siguieron escalando el a?o pasado. Y, seg¨²n los pron¨®sticos de Fitch, van a seguir haci¨¦ndolo a un ritmo moderado. La raz¨®n es que se detectan ¡°limitaciones persistentes en la oferta de vivienda, que predominan sobre las vulnerabilidades de la demanda¡±. Dicho de otra manera, pese a las dificultades de muchas familias, sigue habiendo muchos potenciales compradores para las casas que salen a la venta. La agencia recuerda el r¨¦cord del 15% de compraventas protagonizadas por extranjeros que se produjo el a?o pasado. ¡°Esperamos que esta tendencia contin¨²e reflejando el atractivo de Portugal y Espa?a para algunos grupos de poblaci¨®n, como pensionistas europeos e inversores americanos¡±, indica el informe.

La agencia de calificaci¨®n considera que las compras for¨¢neas est¨¢n ayudando a mantener cierto nivel de transacciones en el mercado inmobiliario, pese al retroceso respecto a los altos niveles 2022. Pero tambi¨¦n reconoce que hay ¡°efectos colaterales como el sobrecalentamiento de precios en algunas ¨¢reas de la costa mediterr¨¢nea y en los centros de las principales capitales¡±. De hecho, el an¨¢lisis habla de un mercado ¡°a dos velocidades entre regiones, con valores de vivienda estancados en ¨¢reas peninsulares menos pobladas y s¨®lidos crecimientos de precio en los grandes centros urbanos y en las zonas m¨¢s tur¨ªsticas¡±.

M¨¢s morosidad hipotecaria

En el mercado estrictamente hipotecario, Fitch ¡°espera que la oferta de cr¨¦dito bancario para el sector residencial se recupere en 2024-2025¡å, tras el batacazo de 2023. En ese proceso ayudar¨¢n la estabilizaci¨®n de la pol¨ªtica monetaria y ¡°un posible recorte en los tipos de inter¨¦s en los pr¨®ximos trimestres¡±. Pese a ello, el informe se?ala que la morosidad crecer¨¢ en ambos pa¨ªses este a?o, y podr¨ªa volver a moderarse el pasado. Frente a una tasa de morosidad estimada en 2,6% el a?o pasado, este ejercicio y el pr¨®ximo Espa?a se mover¨¢ en la horquilla entre el 3% y el 3,5%. En este indicador pugnan ahora mismo dos fuerzas contrapuestas: por un lado, ¡°el impacto de la inflaci¨®n que erosiona la renta disponible [de los hogares]¡±. Por otro, se abre la posibilidad de que ¡°las reducciones del eur¨ªbor en los pr¨®ximos meses alivien las cuotas de las hipotecas variables¡±.

La agencia de calificaci¨®n destaca que, como estrategia para protegerse de la subida de los tipos, en ambos mercados, con mucho peso tradicional de los pr¨¦stamos variables ¡ªes decir, los que se ven expuestos a las fluctuaciones de los intereses¡ªse han abierto camino las hipotecas mixtas. Estas supusieron casi el 40% del total de hipotecas concedidas en Espa?a el ¨²ltimo a?o, seg¨²n los datos que maneja el informe. ¡°Los prestatarios buscan asegurarse a corto pazo tipos fijos competitivos en el actual entorno de eur¨ªbor elevado¡±, se?alan los analistas, quienes no obstante creen que muchas familias que han pedido este tipo de pr¨¦stamos ¡°est¨¢n interesados por cambiarse a tipos variables en el medio plazo, cuando mayoritariamente se espera que el eur¨ªbor se normalice¡±.

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