Las grandes ciudades solo suman 10.000 locales vac¨ªos que podr¨ªan transformarse en viviendas

En Espa?a faltan casas para hacer bajar los precios de la vivienda. Ese diagn¨®stico, que cuenta con un consenso bastante amplio, ha contribuido a promocionar en los ¨²ltimos a?os todo tipo de soluciones. Una es la de los cambios de uso que permitan hacer casas all¨ª donde ahora hay otro tipo de inmuebles que no se necesitan. Y lo m¨¢s sencillo, algo que lleva a?os vi¨¦ndose en los mercados inmobiliarios con mayores tensiones como Madrid o Barcelona, parece la transformaci¨®n de bajos comerciales sin uso. Pero la idea tiene l¨ªmites, como muestra un reciente estudio del observatorio econ¨®mico Eixos. Un minucioso rastreo, local a local, concluye que en las 12 mayores ciudades espa?olas tan solo se obtendr¨ªan 10.000 nuevos pisos con este m¨¦todo. Y de ah¨ª que el diagn¨®stico de los autores del an¨¢lisis sea rotundo: los locales vac¨ªos ¡°ni son un problema sist¨¦mico, ni son la soluci¨®n al problema de la falta de vivienda¡±.

El estudio fue encargado hace unos meses por Api.cat y por la Asociaci¨®n Espa?ola de Agentes Inmobiliarios. ¡°Nos interesaba saber cu¨¢l era el estado de los locales comerciales que hab¨ªa en las diferentes ciudades y si tenemos un super¨¢vit o una correcta distribuci¨®n de los mismos¡±, cuenta Anna Puigdevall, directora general de los agentes de la propiedad catalanes. El asunto tiene un evidente inter¨¦s para las inmobiliarias. ¡°La ciudad tiene actividad en funci¨®n de los ejes comerciales que tiene y esto se relaciona con la vivienda y su precio¡±, completa.

Para ello, se hizo un inventario pormenorizado de los bajos de todas las urbes que superan los 300.000 habitantes: Madrid, Barcelona, Valencia, Zaragoza, M¨¢laga, Alicante, Murcia, Sevilla, Bilbao, Palma, Las Palmas de Gran Canaria y C¨®rdoba. En conjunto, representan unos 10 millones de habitantes, m¨¢s del 20% de la poblaci¨®n espa?ola, y suman 250.000 locales comerciales, que son una cuarta parte de todos los que hay en el pa¨ªs. La particularidad del estudio es su nivel de detalle, que permite ubicar cada uno de esos 250.000 puntos en el mapa.

Esta caracter¨ªstica es clave porque la finalidad era determinar de alguna manera la calidad comercial de esos bajos. El an¨¢lisis tiene en cuenta visitas presenciales hechas antes, durante y despu¨¦s de la pandemia, pero tambi¨¦n el tipo de actividad de los bajos del entorno o el grado de ocupaci¨®n. Con todo ello, estableci¨® una calificaci¨®n que va de la A a la F. ¡°M¨¢s de la mitad de los locales comerciales est¨¢n en una localizaci¨®n buena o excelente, una quinta parte en una localizaci¨®n regular y una cuarta parte est¨¢n en una localizaci¨®n poco favorable o mala¡±, concluyen los autores. La agrupaci¨®n de los inmuebles estudiados en hex¨¢gonos que representan unos 0,2 kil¨®metros cuadrados tambi¨¦n permite observar que, en lo que a buenas ¨¢reas comerciales se refiere, ¡°el juego est¨¢ muy repartido¡±. De hecho, las zonas mejor puntuadas est¨¢n en Palma y Sevilla. Adem¨¢s, en los diez primeros lugares aparecen otras de Madrid o Valencia; y en las 20 primeras posiciones se sit¨²an hex¨¢gonos ubicados en Bilbao, Murcia, Barcelona, Zaragoza o M¨¢laga.

Pero el foco m¨¢s interesante est¨¢ en los 50.000 bajos comerciales vac¨ªos que se descubrieron durante el rastreo. De estos, unos 20.000 est¨¢n en las zonas con peor calificaci¨®n (letras D, E o F). Y es con esa cifra con la que el informe llega a la conclusi¨®n de que aproximadamente la mitad podr¨ªan obtener una c¨¦dula de habitabilidad y convertirse, por tanto, en viviendas. ¡°Pensamos que hemos sido muy generosos y que el porcentaje de locales aptos para uso residencial ser¨ªa, en realidad, mucho menor¡±, explican los autores, quienes justifican su m¨¦todo porque ¡°despu¨¦s de todo, si con la hip¨®tesis m¨¢s optimista el n¨²mero de locales no era significativo, tendr¨ªamos un resultado a¨²n m¨¢s s¨®lido¡±. Es decir, que la cifra final de 10.000 locales convertibles en casas no es significativa ni aplicando un criterio de selecci¨®n muy amplio.

Esto significa, por tanto, que ni en el mejor de los supuestos, los bajos comerciales podr¨ªan suponer un revulsivo para el mercado de la vivienda, ya que su impacto es ¡°reducido¡± y ¡°puntual¡±, seg¨²n las conclusiones de los expertos. Por un lado, porque las 10.000 potenciales viviendas que se podr¨ªan a?adir al mercado apenas representan el 0,11% de los m¨¢s de cinco millones de casas que suman las 12 ciudades estudiadas. Y por otro, porque esa oferta, adem¨¢s de limitada, tambi¨¦n ser¨ªa puntual: al no tratarse de un mecanismo recurrente de producci¨®n de nuevas casas, estas podr¨ªan agotarse en un periodo relativamente breve.

¡°A gran escala tenemos claro que no es una soluci¨®n¡±, ratifica Puigdevall. Pero los agentes inmobiliarios quieren promover actuaciones sobre estos activos que actualmente est¨¢n infrautilizados y la directora general de Api.cat considera que s¨ª pueden ser ¡°una soluci¨®n que ayudar¨ªa a determinados colectivos¡±. Su apuesta es darles una ¡°funci¨®n social¡±, en lugar de los usos tur¨ªsticos con los que actualmente se relacionan m¨¢s este tipo de transformaciones de bajos comerciales. Puigdevall cita dos colectivos: los j¨®venes, con evidentes problemas de acceso a la vivienda; y los m¨¢s mayores, cuyas dificultades llegan m¨¢s bien por la accesibilidad. ¡°Vivir en un tercero es una barrera para salir a la calle mucho mayor que si se vive a ras de suelo¡±, explica la agente inmobiliaria. Por eso reclama a las Administraciones, generalmente un obst¨¢culo para los cambios de uso, ¡°que hagan el esfuerzo de entender que esa reconversi¨®n es buena¡±.

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