El mercado mundial de vivienda se aleja de una nueva burbuja inmobiliaria
Miami lidera el ranking de sobreprecio, mientras Madrid escala al riesgo moderado
El riesgo de burbuja inmobiliaria en varios de los mercados de vivienda m¨¢s importantes del mundo disminuye por segundo a?o consecutivo, seg¨²n el Global Real Estate Bubble Index 2024. El banco de inversi¨®n suizo UBS analiz¨® los precios de los inmuebles residenciales en 25 grandes ciudades de todo el mundo para obtener el ¨ªndice. Miami, donde los precios se han encarecido casi un 50% en t¨¦rminos reales desde finales de 2019, lidera a las urbes analizadas. Registra 1,79 puntos impulsadas por el auge del lujo.
Aunque el riesgo de una crisis a gran escala disminuya, el encarecimiento en varias urbes sigue tensionando el mercado y dificulta el acceso a la vivienda de los ciudadanos, convirti¨¦ndose en un problema global en las grandes capitales del mundo. Tokio y Zurich, son un ejemplo de que el precio de la vivienda y el riesgo de burbuja no van de la mano. Ambas ocupan el segundo y tercer puesto en el ranking y contin¨²an en riesgo grave de burbuja inmobiliaria, dado que superan el umbral de 1,5 puntos establecido por el banco suizo. Los ?ngeles, Toronto y Ginebra, tambi¨¦n anotan un alto nivel de amenaza. Por su parte, Madrid, ha alcanzado los 0.56 puntos, lo que le ha valido para pasar de un riesgo bajo en 2023, a un riesgo moderado de burbuja inmobiliaria.
Los precios reales de la vivienda en muchas ciudades analizadas han tocado fondo este a?o, seg¨²n el informe. Estos son, de media, aproximadamente un 15% m¨¢s bajos que a mediados de 2022, cuando los tipos de inter¨¦s comenzaron a repuntar a escala mundial. Un panorama que contrasta con el actual, tras el relajamiento de la pol¨ªtica monetaria mundial. En las ¨²ltimas semanas, el Banco Central Europeo recort¨® los tipos de inter¨¦s en 25 puntos b¨¢sicos, hasta el 4,25%, y la Reserva Federal de Estados Unidos aprob¨® la primera rebaja de los tipos desde 2019 (en medio punto). Ambos marcaron un cambio de ciclo y un camino descendente para los costes de endeudamiento en los pr¨®ximos meses.
Claudio Saputelli, responsable de la divisi¨®n inmobiliaria de UBS Global Wealth Management, explica: ¡°Las ciudades que registraron las mayores correcciones de precios son las que mostraron un elevado riesgo de burbuja inmobiliaria en a?os anteriores¡±. Los precios reales de Fr¨¢ncfort, M¨²nich, Estocolmo, Hong Kong y Par¨ªs est¨¢n, como m¨ªnimo, un 20%, por debajo de los m¨¢ximos que alcanzaron tras la crisis provocada por el estallido de la Covid. En esta tendencia tambi¨¦n est¨¢n Vancouver, Toronto y ?msterdam, que registraron importantes ca¨ªdas de precios de alrededor del 10% en t¨¦rminos reales.
Por el contrario, en los lugares m¨¢s solicitados como Miami y Dub¨¢i, que registr¨® el mayor aumento en la puntuaci¨®n de riesgo del ranking, los precios de la vivienda siguieron al alza. Adem¨¢s, en algunas de las ciudades con problemas de escasez de viviendas m¨¢s pronunciados, como Vancouver, Sidney y Madrid, los precios reales aumentaron m¨¢s de un 5% en comparaci¨®n con el a?o anterior, seg¨²n el banco suizo.
¡°La creciente escasez de viviendas, reflejada en el aumento del precio de los alquileres, ayud¨® a estabilizar muchos mercados urbanos de la vivienda¡±, apunta el informe del UBS. Adem¨¢s, se?ala que el precio de los alquileres reales han aumentado un 5% de media en los dos ¨²ltimos a?os, y han rebasado el crecimiento de los ingresos en la mayor¨ªa de los casos. El crecimiento del precio del alquiler en varias ciudades incluso se ha acelerado en los ¨²ltimos cuatro trimestres. Tal es el caso de Madrid, incluida en el estudio desde 2019, donde las subidas no dan tregua. Los alquileres reales se dispararon un 15% en los ¨²ltimos cuatro trimestres, seg¨²n datos del informe. Asimismo, los precios reales de la vivienda aumentaron un 5% entre mediados de 2023 y el mismo periodo de este a?o.
Previsiones optimistas
UBS conf¨ªa en que el dinamismo del mercado de la vivienda en las grandes urbes va a mejorar. El aumento de los precios de los alquileres ¡°apuntala la demanda de vivienda en propiedad en las zonas urbanas¡±. Mientras la tendencia de los organismos monetarios a recortar los tipos de inter¨¦s, har¨¢ que la ventaja del coste de utilizaci¨®n recaiga claramente en la compra. En tanto, los compradores de primera vivienda volver¨¢n al mercado a medida que vaya mejorando la accesibilidad, vaticinan. Matthias Holzhey, autor principal del estudio en UBS Global Wealth Management, concluye: ¡°Los precios reales de la vivienda en muchas ciudades han tocado fondo. Es probable que las perspectivas econ¨®micas determinen si los precios vuelven a dispararse o si, m¨¢s bien, evolucionan lateralmente¡±.