El mercado mundial de vivienda se aleja de una nueva burbuja inmobiliaria

El riesgo de burbuja inmobiliaria en varios de los mercados de vivienda m¨¢s importantes del mundo disminuye por segundo a?o consecutivo, seg¨²n el Global Real Estate Bubble Index 2024. El banco de inversi¨®n suizo UBS analiz¨® los precios de los inmuebles residenciales en 25 grandes ciudades de todo el mundo para obtener el ¨ªndice. Miami, donde los precios se han encarecido casi un 50% en t¨¦rminos reales desde finales de 2019, lidera a las urbes analizadas. Registra 1,79 puntos impulsadas por el auge del lujo.

Aunque el riesgo de una crisis a gran escala disminuya, el encarecimiento en varias urbes sigue tensionando el mercado y dificulta el acceso a la vivienda de los ciudadanos, convirti¨¦ndose en un problema global en las grandes capitales del mundo. Tokio y Zurich, son un ejemplo de que el precio de la vivienda y el riesgo de burbuja no van de la mano. Ambas ocupan el segundo y tercer puesto en el ranking y contin¨²an en riesgo grave de burbuja inmobiliaria, dado que superan el umbral de 1,5 puntos establecido por el banco suizo. Los ?ngeles, Toronto y Ginebra, tambi¨¦n anotan un alto nivel de amenaza. Por su parte, Madrid, ha alcanzado los 0.56 puntos, lo que le ha valido para pasar de un riesgo bajo en 2023, a un riesgo moderado de burbuja inmobiliaria.

Los precios reales de la vivienda en muchas ciudades analizadas han tocado fondo este a?o, seg¨²n el informe. Estos son, de media, aproximadamente un 15% m¨¢s bajos que a mediados de 2022, cuando los tipos de inter¨¦s comenzaron a repuntar a escala mundial. Un panorama que contrasta con el actual, tras el relajamiento de la pol¨ªtica monetaria mundial. En las ¨²ltimas semanas, el Banco Central Europeo recort¨® los tipos de inter¨¦s en 25 puntos b¨¢sicos, hasta el 4,25%, y la Reserva Federal de Estados Unidos aprob¨® la primera rebaja de los tipos desde 2019 (en medio punto). Ambos marcaron un cambio de ciclo y un camino descendente para los costes de endeudamiento en los pr¨®ximos meses.

Claudio Saputelli, responsable de la divisi¨®n inmobiliaria de UBS Global Wealth Management, explica: ¡°Las ciudades que registraron las mayores correcciones de precios son las que mostraron un elevado riesgo de burbuja inmobiliaria en a?os anteriores¡±. Los precios reales de Fr¨¢ncfort, M¨²nich, Estocolmo, Hong Kong y Par¨ªs est¨¢n, como m¨ªnimo, un 20%, por debajo de los m¨¢ximos que alcanzaron tras la crisis provocada por el estallido de la Covid. En esta tendencia tambi¨¦n est¨¢n Vancouver, Toronto y ?msterdam, que registraron importantes ca¨ªdas de precios de alrededor del 10% en t¨¦rminos reales.

Por el contrario, en los lugares m¨¢s solicitados como Miami y Dub¨¢i, que registr¨® el mayor aumento en la puntuaci¨®n de riesgo del ranking, los precios de la vivienda siguieron al alza. Adem¨¢s, en algunas de las ciudades con problemas de escasez de viviendas m¨¢s pronunciados, como Vancouver, Sidney y Madrid, los precios reales aumentaron m¨¢s de un 5% en comparaci¨®n con el a?o anterior, seg¨²n el banco suizo.

¡°La creciente escasez de viviendas, reflejada en el aumento del precio de los alquileres, ayud¨® a estabilizar muchos mercados urbanos de la vivienda¡±, apunta el informe del UBS. Adem¨¢s, se?ala que el precio de los alquileres reales han aumentado un 5% de media en los dos ¨²ltimos a?os, y han rebasado el crecimiento de los ingresos en la mayor¨ªa de los casos. El crecimiento del precio del alquiler en varias ciudades incluso se ha acelerado en los ¨²ltimos cuatro trimestres. Tal es el caso de Madrid, incluida en el estudio desde 2019, donde las subidas no dan tregua. Los alquileres reales se dispararon un 15% en los ¨²ltimos cuatro trimestres, seg¨²n datos del informe. Asimismo, los precios reales de la vivienda aumentaron un 5% entre mediados de 2023 y el mismo periodo de este a?o.

Previsiones optimistas

UBS conf¨ªa en que el dinamismo del mercado de la vivienda en las grandes urbes va a mejorar. El aumento de los precios de los alquileres ¡°apuntala la demanda de vivienda en propiedad en las zonas urbanas¡±. Mientras la tendencia de los organismos monetarios a recortar los tipos de inter¨¦s, har¨¢ que la ventaja del coste de utilizaci¨®n recaiga claramente en la compra. En tanto, los compradores de primera vivienda volver¨¢n al mercado a medida que vaya mejorando la accesibilidad, vaticinan. Matthias Holzhey, autor principal del estudio en UBS Global Wealth Management, concluye: ¡°Los precios reales de la vivienda en muchas ciudades han tocado fondo. Es probable que las perspectivas econ¨®micas determinen si los precios vuelven a dispararse o si, m¨¢s bien, evolucionan lateralmente¡±.