La crisis global de la vivienda ahoga a las clases medias

El acceso a la vivienda se ha convertido en un desaf¨ªo cr¨ªtico a nivel mundial. Ciudades antes asequibles se han encarecido hasta rozar niveles insostenibles. Las soluciones propuestas, como construir m¨¢s casas, topar el alquiler, fomentar la vivienda social o limitar la adquisici¨®n de propiedades a extranjeros, no han resuelto esta plaga que se extiende por el globo. Entre 2015 y 2024, los precios han aumentado un 54% en Estados Unidos, un 32% en China y casi un 15% en la Uni¨®n Europea (26% en Espa?a), seg¨²n la OCDE. El encarecimiento en las grandes capitales es mayor; algunas han visto c¨®mo la vivienda se ha duplicado en este periodo. Casi un 9% de la poblaci¨®n de los pa¨ªses m¨¢s industrializados del mundo dedica m¨¢s del 40% de sus ingresos a pagar la hipoteca o el alquiler. Es un tema clave en la campa?a presidencial entre Kamala Harris y Donald Trump, y una prioridad para el primer ministro brit¨¢nico Keir Starmer, reflejando una crisis que impacta a gran parte del mundo desarrollado.

?Cu¨¢ndo comenz¨®? ?Cu¨¢les son las causas? No hay una respuesta ¨²nica. Puede trazarse el origen en las pol¨ªticas de finales del siglo XX, cuando muchos gobiernos occidentales redujeron la construcci¨®n de viviendas p¨²blicas asequibles. La llegada de Ronald Reagan y Margaret Thatcher marc¨® un giro hacia el liberalismo en Occidente. Las viviendas sociales construidas unos a?os antes, en lugar de recibir mantenimiento, cayeron en decadencia y fueron demolidas sin reemplazo.

Poco despu¨¦s, muchas ciudades se encontraron con menos recursos y una creciente demanda que no pod¨ªan satisfacer. Marc Roark, profesor de Derecho en la Universidad de Tulsa, en Estados Unidos, considera que estas pol¨ªticas de austeridad jugaron ¡°un papel importante en el deterioro de estas construcciones hasta suponer un peligro para las familias ¡ªcomo el incendio de la torre Grenfell en Londres, cuyo fuego se propag¨® con fuerza por el revestimiento de aluminio y pl¨¢stico¨D y en el aislamiento de las comunidades empobrecidas en ¨¢reas con pocas oportunidades econ¨®micas¡±. Pese a la burbuja inmobiliaria de principios de siglo, el d¨¦ficit de oferta persiste. La crisis de 2008 detuvo la construcci¨®n y dispar¨® los precios, sobre todo en ¨¢reas urbanas.

El acceso a mejores servicios y trabajos en grandes ciudades agrava la situaci¨®n. El crecimiento econ¨®mico est¨¢ concentrado en pocas urbes, generando una competencia feroz por la vivienda, lo que lleva a la gentrificaci¨®n. ¡°El modelo de s¨²per ciudades promovido en todo el mundo desde los a?os 2000 ha generado la creencia de que las metr¨®polis deben atraer talento y capital, sin considerar las consecuencias para sus habitantes. Pero no puedes pretender ser el Silicon Valley del Mediterr¨¢neo y que la vivienda sea barata¡±, comenta Sergio Nasarre-Aznar, director de la C¨¢tedra UNESCO de Vivienda, que recalca que gran parte de esta crisis mundial se debe a la falta de cohesi¨®n territorial.

Adem¨¢s, la vivienda ha dejado de ser vista como un derecho b¨¢sico y se ha convertido en una inversi¨®n financiera. ¡°La especulaci¨®n favorece la construcci¨®n de pisos que permiten obtener mayores ganancias, mientras que la de casas de bajo coste, que son las m¨¢s necesarias, queda desatendida¡±, detalla Christoph Schmid, profesor de Derecho Econ¨®mico en la Universidad de Bremen, Alemania. Empresas como Zillow o Redfin participan en esto al permitir a los inversores adquirir propiedades sin siquiera estar presentes f¨ªsicamente. ¡°Hace 10 a?os, un inversor inmobiliario ten¨ªa costes iniciales y deb¨ªa estar en el terreno donde quer¨ªa invertir. Ahora, con estos servicios, ya no es as¨ª¡±, lamenta Roark.

Los salarios no han seguido el ritmo de los precios inmobiliarios. En la UE, la renta media aument¨® un 20% entre 2010 y 2022, mientras que los precios del alquiler y la compraventa crecieron hasta un 48%, seg¨²n Eurostat. El desenfreno del mercado deja estragos en todas partes. En Estados Unidos y Espa?a, el 20% de los inquilinos destinan m¨¢s del 40% de sus ingresos a la vivienda mientras que en Francia, Italia, Portugal y Grecia este porcentaje var¨ªa entre el 10% y el 16%, seg¨²n la OCDE. Cada Estado ha desplegado programas para aumentar la oferta de vivienda p¨²blica en el futuro, pero todav¨ªa se desconoce su efectividad y los analistas aseguran que ¡°los resultados ser¨¢n limitados si no se toman decisiones de planificaci¨®n territorial m¨¢s inteligentes¡±.

Espa?a

El problema ha alcanzado un punto cr¨ªtico en los ¨²ltimos a?os, marcado por un desajuste significativo entre la oferta y la demanda. El Banco de Espa?a calcula que hacen falta 600.000 viviendas para equilibrar el mercado. Se construyen al a?o unas 90.000 viviendas, pero se crean 275.000 hogares y la demanda de no residentes es de 60.000. La situaci¨®n se agrava con la demanda de segundas residencias. Esto, sumado a la falta de localizaci¨®n adecuada de viviendas vac¨ªas y su estado de conservaci¨®n, ha contribuido a una creciente crisis de accesibilidad, afectando a las familias de ingresos medios y bajos.

El suelo edificable se presenta como otro de los principales obst¨¢culos. Aunque Espa?a es uno de los pa¨ªses m¨¢s extensos de la UE, la disponibilidad de suelo para la construcci¨®n es limitada. Las trabas administrativas y la lenta concesi¨®n de suelo agravan la situaci¨®n. Por eso muchos expertos exigen una reforma del sistema de planificaci¨®n urbana que permita un desarrollo m¨¢s ¨¢gil y equilibrado.

Para combatir la crisis, el Gobierno aprob¨® la Ley de Vivienda en mayo de 2023. La norma topa el precio m¨¢ximo al que los caseros pueden actualizar la renta de sus inquilinos y permite a las comunidades declarar una zona tensionada a fin de imponer restricciones a las rentas. Tambi¨¦n blinda los parques p¨²blicos de vivienda, prohibi¨¦ndose la venta a fondos de inversi¨®n, y ampl¨ªa las reservas de suelo a vivienda protegida. En paralelo, el Ejecutivo dio luz verde en julio a los convenios que movilizar¨¢n un total de 6.000 millones de euros al sector a trav¨¦s del ICO para la construcci¨®n de m¨¢s de 40.000 casas de alquiler asequible, que se deber¨¢n mantener bajo este r¨¦gimen durante un m¨ªnimo de 50 a?os. El ministerio se ha comprometido a construir m¨¢s de 180.000 viviendas de alquiler asequible.

Portugal

Al ver c¨®mo se agravaba la crisis de la vivienda, el anterior Gobierno socialista dio un viraje radical a sus pol¨ªticas. Estrech¨® la presi¨®n sobre los pisos tur¨ªsticos, se prohibieron las licencias para nuevas viviendas vacacionales en la mayor parte del pa¨ªs, se aument¨® la carga fiscal sobre sus propietarios y se dio m¨¢s poder a los vecinos para las licencias. Tambi¨¦n se acab¨® con los visados de oro que se conced¨ªan por la compra de viviendas y se estableci¨® un techo m¨¢ximo para subir alquileres en fase de renovaci¨®n del 2%.

El actual Gobierno de centro derecha ha revocado algunas medidas y ha presentado un plan que apuesta por el fomento de la construcci¨®n de nuevas casas. Este viernes el primer ministro Lu¨ªs Montenegro anunci¨® que impulsar¨¢n la construcci¨®n de 59.000 pisos hasta 2030, aprovechando los fondos europeos. Tambi¨¦n se contemplan incentivos fiscales y financieros y se pretende liberalizar m¨¢s el uso del suelo y permitir la construcci¨®n de viviendas sostenibles en terrenos r¨²sticos. A esto se suman las iniciativas que cada ayuntamiento impulsa en su localidad y que van desde peque?os parches, como la decisi¨®n del tur¨ªstico Cascais de ofrecer un centenar de alojamientos a precios reducidos a los profesores desplazados a la localidad. O el plan de Lisboa para recuperar todo el patrimonio desocupado de su propiedad para destinarlo a alquileres accesibles.

Italia

En Italia se habla de ¡°emergencia de la vivienda¡± y se debate c¨®mo afrontar el problema de los pisos tur¨ªsticos, en medio de un par¨®n de oferta de venta y alquiler. Es el Gobierno central el que tiene la competencia para regularlo, los alcaldes reclaman competencias y son muy cr¨ªticos con la ley aprobada en diciembre de 2023 para ordenar el sector: se centr¨® sobre todo en evitar el mercado negro. En muchas ciudades se han disparado los pisos tur¨ªsticos y para vecinos y estudiantes es cada vez m¨¢s dif¨ªcil encontrar casa. En Mil¨¢n una habitaci¨®n cuesta 637 euros de media al mes, seguida de Bolonia y Roma (506 y 503, respectivamente).

Venecia, el caso m¨¢s extremo de invasi¨®n tur¨ªstica (en 2023 los residentes eran ya 49.304 frente a 49.693 plazas de alojamiento), es el ¨²nico municipio que ha obtenido la potestad de regular alquileres: planea limitar a 120 d¨ªas el tiempo que el propietario de una casa puede alquilarla a turistas. Adem¨¢s, quiere fijar un n¨²mero m¨¢ximo de licencias a una sola persona. Este verano, el Gobierno ha aprobado otra pol¨¦mica ley que, argumenta, aporta soluciones al problema: los minipisos. Rebaja los requisitos para obtener la habitabilidad de un inmueble de 28 a 20 metros cuadrados. La oposici¨®n la llama la ley de los siete enanitos.

Francia

El problema se centra en las grandes ciudades y especialmente en Par¨ªs. El Ayuntamiento ha puesto en marcha distintas medidas para frenar la subida de precios. El aumento de los alquileres est¨¢ limitado a un 3,5% para paliar los efectos de la inflaci¨®n. En el mercado de compraventa, la media del precio del metro cuadrado alcanza los 11.000 euros en la capital. Un problema que se extiende por el resto del pa¨ªs por la ca¨ªda en picado de la construcci¨®n de nueva vivienda.

La apuesta por la vivienda social arranc¨® en la capital francesa en los a?os cincuenta con el objetivo de llegar al 25% del total (ahora la proporci¨®n es del 21,2%), pero aun as¨ª el mercado inmobiliario sigue siendo una jungla para quien desea encontrar un apartamento. El alquiler de viviendas de titularidad privada representa cerca del 44% del parque parisino. En el resto del pa¨ªs la situaci¨®n empeora. En Francia hay aproximadamente 5,5 millones de viviendas sociales de un total de 33 millones de viviendas. El gobierno del nuevo primer ministro, Michel Barnier, ha anunciado que prestar¨¢ especial atenci¨®n a la cuesti¨®n.

Alemania

Alemania es un pa¨ªs de inquilinos. Mientras en Europa alrededor del 70% de la poblaci¨®n es propietaria del piso o la casa en la que vive, en Alemania s¨®lo lo es el 46%. En la capital, Berl¨ªn, no llega al 20%. Por eso la escasez de vivienda y los precios desorbitados de los alquileres preocupan al Gobierno de coalici¨®n de socialdem¨®cratas, verdes y liberales que encabeza el canciller Olaf Scholz. En el pa¨ªs faltan m¨¢s de 800.000 pisos, cifra que va en aumento cada a?o porque el ritmo de construcci¨®n se ha ralentizado por los altos tipos de inter¨¦s y el coste de los materiales y la mano de obra.

Hace casi una d¨¦cada que entr¨® en vigor el tope de los precios del alquiler. La ley prev¨¦ que, al firmar un nuevo contrato, la renta no pueda superar en m¨¢s de un 10% la media de los precios de la zona. Pero hay muchas excepciones: el tope no se aplica a los pisos amueblados, recientemente reformados o a los de alquiler de corta duraci¨®n. Los propietarios han conseguido eludirla y en grandes ciudades como Berl¨ªn, ofertan cada vez m¨¢s pisos con unos pocos muebles para considerarlos amueblados y establecer libremente el precio.

El Gobierno federal lo f¨ªa todo a la construcci¨®n de viviendas, con la idea de que si aumenta la oferta bajar¨¢ el precio. Seg¨²n el Instituto de Investigaci¨®n Econ¨®mica Ifo, en 2023 se edificaron 245.000 viviendas en Alemania. Este a?o se calcula que ser¨¢n 210.000. Muy lejos del ambicioso objetivo que se marc¨® el tripartito de construir 400.000 viviendas al a?o, una cuarta parte de protecci¨®n oficial.

Reino Unido

El Partido Laborista prometi¨® una revoluci¨®n de la vivienda en el programa electoral con el que logr¨® la victoria el pasado 4 de julio. 300.000 nuevas casas cada a?o, hasta llegar al mill¨®n y medio al final del actual periodo legislativo. El Gobierno de Keir Starmer deber¨¢ concretar todas sus promesas a trav¨¦s de una nueva ley, aunque ha dado ya muchos detalles de c¨®mo pretende hacerlo. La nueva ministra de Viviendas, Comunidades y Gobiernos Locales, Angela Rayner, quiere expandir la construcci¨®n de viviendas sociales. Desde la era de Margaret Thatcher, la construcci¨®n de este tipo de alojamiento para los ciudadanos m¨¢s vulnerables no ha dejado de caer.

Aunque Starmer sugiri¨® la posibilidad de construir desde cero nuevas ciudades dormitorio, como fue en su d¨ªa Milton Keynes, a 80 kil¨®metros al noroeste de Londres, los planes que se barajan en estos momentos apuntan m¨¢s bien a la revitalizaci¨®n de zonas urbanas degradadas, con una mejora de las infraestructuras y los servicios p¨²blicos. Junto a este tipo de proyectos, Starmer quiere incrementar la actual oferta con un impulso a la construcci¨®n de m¨¢s viviendas de precio asequible y ayudas a los primeros compradores. El precio medio de una casa en el Reino Unido, seg¨²n datos de la autoridad registral, es de unos 340.000 euros.

Estados Unidos

Un c¨®ctel endiablado de tipos de inter¨¦s altos y subida de los precios ha complicado el acceso a la vivienda, especialmente a aquellos que buscan su primer hogar. Los tipos hipotecarios a 30 a?os, los m¨¢s habituales, llegaron a rozar el 8% el a?o pasado, seg¨²n la Reserva Federal de St Louis. Aunque han cedido terreno hasta el 6,2%, siguen altos. El desequilibrio entre demanda y oferta ha impulsado los precios, que subieron un 5,7% en los 12 meses hasta junio y un 58,5% en los ¨²ltimos cinco a?os, seg¨²n la Agencia Federal de Financiaci¨®n de la Vivienda (FHFA). Los precios llevan subiendo sin parar desde 2012.

Esa mezcla de precios altos e hipotecas caras est¨¢ cerrando la puerta a la compra de la primera vivienda a toda una generaci¨®n. Junto a unos alquileres tambi¨¦n disparados, est¨¢ retrasando la emancipaci¨®n de los hijos y obstaculizando la movilidad laboral.

La crisis de la vivienda ha entrado en la campa?a de las presidenciales. Kamala Harris propone impulsar junto al sector privado tres millones de viviendas para alquiler asequible. Quiere reducir la burocracia para agilizar la construcci¨®n y regular las formas de fijaci¨®n de precios por las empresas propietarias. Su medida estrella es una ayuda de hasta 25.000 d¨®lares a los compradores de su primera vivienda.

Las propuestas de Trump son m¨¢s gen¨¦ricas, pero van en la misma l¨ªnea. Propone permitir construir viviendas en ciertos solares federales, incentivos fiscales y ayudas sin concretar a los compradores primerizos y simplificar o derogar las normativas innecesarias que elevan los costes de la vivienda.

China

El acceso a la vivienda en China est¨¢ marcado por el estallido de la burbuja inmobiliaria. Las casas no se venden, los precios se desploman, muchas construcciones no pueden terminarse, los gigantes quiebran, los promotores est¨¢n sin blanca, los bancos, expuestos al riesgo, las entidades locales se han quedado sin ingresos, y el sistema sigue sumido en esa espiral descendente. Ahora se da la paradoja de que es m¨¢s barato acceder a una vivienda, pero a la vez se venden menos porque el consumo se encuentra ¨¢tono en un pa¨ªs donde el ladrillo sol¨ªa representar una cuarta parte del PIB. Tambi¨¦n es el gran activo de las familias: en torno a un 65% de su riqueza. La depreciaci¨®n es un golpe directo a sus expectativas.

Desde que se liberaliz¨® el mercado de la vivienda en China a finales de los noventa, los precios vivieron un ascenso mete¨®rico animados por las grandes migraciones del campo a la ciudad. Muchos ten¨ªan que conformarse con comprar o alquilar apartamentos peque?os alejados de sus trabajos.

El Gobierno ha reconocido ¡°riesgos¡± que amenazan ¨¢reas claves de la econom¨ªa, como el sector inmobiliario. En mayo, lanz¨® un paquete de est¨ªmulo que inclu¨ªa 42.250 millones de d¨®lares (unos 38.113 millones de euros) en cr¨¦ditos para proyectos de viviendas subsidiados y la reducci¨®n de las cuotas de entrada para adquirir casas; inst¨® a los gobiernos locales a comprar a las promotoras terrenos no urbanizados e inmuebles sin vender; numerosas ciudades han anunciado tambi¨¦n medidas para facilitar la compra de vivienda, entre ellas megaurbes como Shangh¨¢i y Shenzhen.

Con informaci¨®n de Miguel Jim¨¦nez, Tereixa Constela, I?igo Dom¨ªnguez, Elena G. Sevillano, Rafa de Miguel, Guillermo Abril y Daniel Verd¨².