Navarra ser¨¢ la tercera comunidad en declarar zonas de alquiler tensionado

Navarra es la tercera comunidad aut¨®noma que se suma a la declaraci¨®n de ¨¢reas tensionadas de vivienda, tras Catalu?a y Pa¨ªs Vasco. El Gobierno presidido por la socialista Mar¨ªa Chivite ha comunicado este lunes que ya ha iniciado el proceso para delimitar estas zonas, en las que se aplican limitaciones a los precios de alquiler. La medida, que no se hace efectiva hasta que el Ministerio de Vivienda la recibe, comprueba que se cumplen los requisitos que exige la Ley por el derecho a la vivienda y lo publica en el BOE, se retrasar¨¢ como m¨ªnimo unos meses y abarcar¨¢ 21 municipios. Todos ellos tienen m¨¢s de 5.000 habitantes y se ubican en las comarcas de Pamplona y la Ribera. En total, esas localidades albergan a casi 460.000 habitantes, m¨¢s del 68% de la poblaci¨®n de Navarra.

Pese a que la voluntad del Ejecutivo navarro era coincidente con la del Gobierno central, hasta ahora la normativa auton¨®mica le complicaba hacer la declaraci¨®n porque ten¨ªa una ley que era m¨¢s estricta que la estatal. La norma general fija como requisito para declarar una zona tensionada que el incremento de los precios de vivienda (alquiler o compra) en los ¨²ltimos cinco a?os supere en tres puntos lo que ha variado el IPC, o alternativamente que lo que cuestan las casas en promedio supere el 30% de la renta media de las familias que viven en la zona tensionada. Sin embargo, hasta la semana pasada, cuando el Parlamento foral aprob¨® una modificaci¨®n legislativa, Navarra exig¨ªa cumplir con ambas condiciones a la vez.

La consejera de Vivienda, Bego?a Alfaro (Contigo-Zurekin), ha explicado este lunes que durante los dos pr¨®ximos meses realizar¨¢ una ronda de contactos con varios departamentos del Gobierno navarro, con los 21 ayuntamientos afectados y con otros agentes implicados. La idea es iniciar a principios de enero la fase administrativa. Esto es, presentar la memoria preceptiva de zona tensionada y habilitar la fase de exposici¨®n p¨²blica de la orden foral que regular¨¢ la declaraci¨®n para recoger las alegaciones que puedan producirse. Una vez concluido ese proceso, ha explicado Alfaro, se comunicar¨¢ ¡°al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana la resoluci¨®n¡± para que ¡°facilite el ¨ªndice para el tope de precios de alquiler¡±.

La elaboraci¨®n de este ¨ªndice es competencia del ministerio, pero, tal y como ha explicado la directora general de Vivienda, Elga Molina, se utilizar¨¢n los datos proporcionados por la Hacienda foral ¡°en base al IRPF de las personas f¨ªsicas del a?o 2023¡å. Actualmente el indicador estatal no recoge datos ni de Pa¨ªs Vasco ni de Navarra precisamente porque bebe como fuente de las declaraciones de renta, y solo refleja las del territorio del r¨¦gimen com¨²n.

Alfaro ha explicado que el ¨ªndice, cuando los datos de la Hacienda foral se comuniquen con los del ministerio, variar¨¢ en funci¨®n del municipio y sus especificidades, como sucede con la estad¨ªstica general. Una vez concluidos estos procedimientos, el Ejecutivo foral se reunir¨¢ con todos los consistorios implicados para redactar sus respectivos planes de medidas espec¨ªficas, que ir¨¢n m¨¢s all¨¢ de topar los precios m¨¢ximos. Entre dichas directrices, ha detallado Alfaro, se incluyen ¡°incentivos a la bolsa de alquiler [donde entran los arrendamientos que gestiona la empresa p¨²blica Nasuvinsa], incentivos fiscales para aquellas personas que pongan en el mercado vivienda para el alquiler habitual y permanente; medidas tambi¨¦n como el servicio de mediaci¨®n, informaci¨®n y asesoramiento en el mercado inmobiliario, o la promoci¨®n y construcci¨®n de vivienda de alquiler asequible en las zonas declaradas de alquiler tensionado y un largo etc¨¦tera¡±. ¡°La declaraci¨®n de zonas de mercado tensionado es un conjunto de medidas y una oportunidad que no podemos dejar pasar. Ninguna medida es una f¨®rmula m¨¢gica porque no la hay¡±, ha a?adido.

Topes de alquiler

En cualquier caso, la declaraci¨®n provocar¨¢ que los alquileres de la zona tensionada tengan topes de precio como fija la ley estatal de vivienda. Esta afecta solo a los nuevos contratos, no a los existentes, y tiene l¨ªmites distintos en funci¨®n de si el casero es un peque?o propietario o un gran propietario. Para los primeros, la obligaci¨®n al firmar el nuevo contrato de un piso es que la renta queda limitada a lo que se val¨ªa ese mismo inmueble en el anterior contrato, si es que ha estado arrendado en los ¨²ltimos cinco a?os. Si es un piso que llega al mercado por primera vez (o que al menos no se ha alquilado en los ¨²ltimos cinco a?os) entonces la renta s¨ª tiene como tope el que marque el ¨ªndice oficial de precios. Y este siempre se aplica a los grandes propietarios, que en principio son los que tienen m¨¢s de 10 casas, aunque la norma permite rebajar ese umbral a cinco si todas ellas est¨¢n dentro del ¨¢rea tensionada y adem¨¢s la comunidad aut¨®noma as¨ª lo pide en la solicitud que env¨ªa al ministerio.

El Ejecutivo foral ha seleccionado los 21 municipios tras estudiar el Informe Preliminar de Zonas de Mercado Tensionado, elaborado con estad¨ªsticas del Colegio de Registradores de Espa?a, del Instituto Navarro de Estad¨ªstica (Nastat), de la Hacienda Foral Navarra y del Registro de Alquileres del Gobierno foral. Con base en dicho documento, la consejera ha detallado que ¡°en nueve municipios se han dado los dos requisitos¡± que exige la ley. En otros 10 solo se da el de la evoluci¨®n de precios (que hayan subido m¨¢s de 3 puntos por encima de la inflaci¨®n en el ¨²ltimo lustro) y en dos solo se da el del sobreesfuerzo (que las familias destinen m¨¢s del 30% de sus ingresos al pago de la casa).

El informe preliminar recoge que, a excepci¨®n de la localidad de No¨¢in (en la Comarca de Pamplona), donde el alquiler es un 9% m¨¢s caro que en 2018, en el resto de municipios afectados el arrendamiento se ha encarecido entre un 18% y un 138% en cinco a?os. Los incrementos m¨¢s abultados se dan en el Valle del Bazt¨¢n: los alquileres han subido 137,9% y los precios de compra, un 27%. La situaci¨®n de tensi¨®n tambi¨¦n afecta a las cuatro localidades m¨¢s pobladas de Navarra. En la capital, en Pamplona (205.762 habitantes), y en Tudela (37.791), comprar una vivienda es entre un 33 y un 36% m¨¢s costoso que en 2018. En Valle de Eg¨¹¨¦s (22.121 vecinos) y en Burlada (20.865 habitantes), ambos en el ¨¢rea metropolitana de Pamplona, los incrementos son del 20% y del 71,5%, respectivamente. En cuanto al precio de los arrendamientos, en Valle de Eg¨¹¨¦s han subido un 62,4% en cinco a?os. Le siguen Tudela (43% de incremento), Burlada (36%) y Pamplona (28%).