El auge del mercado inmobiliario hace que los pisos no lleguen ni a anunciarse en los portales digitales

El mercado inmobiliario vive una aparente paradoja. Las ventas se acercan a marcas que no se ve¨ªan desde la burbuja, pero a la vez los portales registran menos casas a la venta que nunca. 2024 fue de menos a m¨¢s: las compras de vivienda se aceleraron a partir de la segunda mitad del a?o y todo apunta a un arranque de 2025 con la misma fuerza. Si bien, la escasa oferta de viviendas de obra nueva hace que el mercado dependa mucho de las cas...

El mercado inmobiliario vive una aparente paradoja. Las ventas se acercan a marcas que no se ve¨ªan desde la burbuja, pero a la vez los portales registran menos casas a la venta que nunca. 2024 fue de menos a m¨¢s: las compras de vivienda se aceleraron a partir de la segunda mitad del a?o y todo apunta a un arranque de 2025 con la misma fuerza. Si bien, la escasa oferta de viviendas de obra nueva hace que el mercado dependa mucho de las casas de segunda mano, que se venden r¨¢pidamente, en muchas ocasiones antes de que lleguen a los portales, e incluso a las inmobiliarias tradicionales.

La ¡°mayor ca¨ªda de la historia¡± en la oferta de vivienda. As¨ª describi¨® Idealista la situaci¨®n del ¨²ltimo trimestre de 2024. Un 15% menos de pisos que en el mismo periodo del a?o anterior, pero con porcentajes que en localidades como Zaragoza, A Coru?a y Oviedo rondaban el 40% de ca¨ªda. Y en torno al 30% en otros grandes n¨²cleos como Madrid, Valencia o Sevilla. ¡°El parque de viviendas disponibles para comprar est¨¢ en m¨ªnimos¡±, describ¨ªa ese estudio.

La situaci¨®n es similar en la competencia. Datos facilitados por Fotocasa describen que en enero hab¨ªa un 15,7% menos de casas a la venta que un a?o atr¨¢s. Y un 17,6% menos que en enero de 2020, antes de la pandemia. En los principales mercados locales se nota la ca¨ªda: en Madrid el volumen de pisos a la venta ha ca¨ªdo un 19% en un a?o, en Barcelona lo ha hecho un 15%; en Valencia, un 14% y en M¨¢laga, un 13%. Pero respecto a cinco a?os atr¨¢s, la situaci¨®n es variopinta: la oferta se ha reducido en torno a un 25% tanto en Madrid como en Valencia, mientras que en M¨¢laga es un 8% inferior y Barcelona pr¨¢cticamente empata (-0,2%) con la situaci¨®n precovid.

Sin embargo, esas cifras a la baja de los anuncios en portales contrastan con la marcha del mercado. ¡°Para que se vendan m¨¢s casas tiene que haber m¨¢s oferta¡±, reflexiona Javier Sierra, presidente de Re/Max. Y venderse se est¨¢ vendiendo mucho m¨¢s: de enero a noviembre de 2024 (el ¨²ltimo dato oficial publicado) se compraron en Espa?a un 8% m¨¢s de viviendas que en el mismo periodo de 2023. El INE da cuenta de un rebote de la actividad a partir de verano, con crecimientos interanuales que en algunos meses han superado el 50%. Y los datos de los registradores, que es la fuente de la que bebe la estad¨ªstica oficial, apuntan a un ejercicio muy similar a 2022, que fue el a?o m¨¢s boyante desde los tiempos de la burbuja.

Pese a ello, Sierra tiene la impresi¨®n de que el a?o pasado la oferta de pisos baj¨® algo y la esperanza de que ¡°ahora vuelve a aumentar¡±. Aunque admite que ¡°para la gente que quiere comprar no va a ser m¨¢s f¨¢cil, y muchos no van a notarlo¡±.

Tambi¨¦n en el lado de las agencias tradicionales a pie de calle, Tecnocasa s¨ª detecta una ca¨ªda de la oferta, pero en el entorno del 9%. Es un porcentaje lejano al que reflejan Idealista o Fotocasa: ¡°Cada vez el n¨²mero de casa en venta es menor, pero seguramente los portales sufren esto m¨¢s que nosotros¡±, explica L¨¢zaro Cubero, director de an¨¢lisis del grupo inmobiliario. Ese distinto comportamiento de la oferta en portales e inmobiliarias, apuntan varios expertos, tiene sentido en un mercado boyante, en el que muchos pisos no tienen ni necesidad de anunciarse para que alguien los compre.

Otro factor es que el mercado actualmente es muy dependiente de la segunda mano, puesto que se construye poca vivienda nueva. Y el flujo de casas usadas que salen a la venta suele ser relativamente constante: ¡°Las decisiones al final dependen de motivaciones personales como cambiar de domicilio, herencias, separaciones¡±, explica Cubero. En definitiva, causas que se mantienen bastante estables a no ser que se produzcan grandes variaciones demogr¨¢ficas.

Ah¨ª es donde la econom¨ªa explica el fen¨®meno que est¨¢ sucediendo: ¡°Cuando tienes mucha demanda, si el flujo es constante el stock se va reduciendo¡±, resume Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico de la Universitat Pompeu Fabra. Y ¡°eso hace que parezca que haya mucha menos oferta¡± pese a que salgan a la venta un n¨²mero aproximado de casas. Sin embargo, esa especie de ilusi¨®n es relevante para los compradores porque ¡°lo que influye en el precio es la diferencia entre la demanda y el stock de cada momento¡±. Y la primera est¨¢ disparada: el a?o pasado subi¨® casi un 40% seg¨²n los c¨¢lculos de Tecnocasa.

Un reciente estudio del comparador hipotecario iAhorro med¨ªa esa presi¨®n entre el n¨²mero de casas que se anuncian y la demanda potencial. Concluy¨® que hay 14,8 viviendas disponibles por cada 1.000 habitantes. A mediados de a?o pasado eran 15,5. La referencia temporal es relevante porque uno de los motivos que todos los expertos citan tras el nuevo auge de compraventas es el cambio de pol¨ªtica monetaria. En junio del a?o pasado el Banco Central Europeo inici¨® la senda de bajadas de tipos, que subieron a un ritmo excepcional antes para contener la crisis inflacionaria. Eso provoc¨® un encarecimiento hipotecario y ahora sucede lo contrario. De hecho, el mismo estudio calculaba, para un pr¨¦stamo medio, que al final los compradores acaban pagando lo mismo: ahora los intereses son m¨¢s bajos pero hay que pedir m¨¢s dinero al banco porque las viviendas son un 5% m¨¢s caras.

Pese a ello, las casas se venden como churros. ¡°Lo que se capta se vende ipso facto¡±, describe Javier Sierra, de Re/Max. Es un factor que tambi¨¦n destaca Garc¨ªa Montalvo. ¡°La velocidad de venta ha aumentado mucho en los ¨²ltimos seis meses¡±, asegura el economista, mientras que ¡°el mercado se ha polarizado mucho¡±. Esto significa que ¡°un buen piso en buen precio se vende rapid¨ªsimo y otro fuera de precio se queda bastante tiempo¡±.

De acuerdo con los datos de Idealista, m¨¢s de una de cada diez casas que salen al mercado son adquiridas en menos de una semana (un 12% exactamente), aunque siguen siendo m¨¢s (14%) las que tardan m¨¢s de un a?o en cambiar de manos. El dato muestra por un lado la extraordinaria tensi¨®n que vive el mercado, con el consiguiente estr¨¦s para muchos compradores. Pero tambi¨¦n que, pese a la subida de precios y el evidente desequilibrio entre la oferta y la demanda, sigue habiendo un porcentaje significativo de vendedores cuyas expectativas no son realistas y se resisten a cambiarlas.