El nuevo auge del ladrillo impulsa la firma de hipotecas al segundo mejor a?o desde la crisis financiera

El mercado hipotecario espa?ol ha retomado el pulso despu¨¦s de un periodo de contracci¨®n y dudas. El n¨²mero de hipotecas constituidas sobre viviendas en 2024 aument¨® un 11,2% respecto al a?o anterior, alcanzando las 423.761 operaciones, seg¨²n los datos publicados este mi¨¦rcoles por el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE). Eso convierte al ejercicio pasado en el segundo mejor desde la crisis financiera de principios de siglo, solo superado por el extraordinario 2022. Entonces, la demanda embalsada por la pandemia impuls¨® el mercado inmobiliario, que ahora vive un nuevo repunte animado por la bajada de los tipos de inter¨¦s y la consecuente reducci¨®n del coste de financiaci¨®n. Ambos factores han llevado a muchas familias a adquirir un pr¨¦stamo para comprar una casa. El importe medio de estos cr¨¦ditos tambi¨¦n creci¨® un 2,7%, situ¨¢ndose en los 145.673 euros. Del total de operaciones, seis de cada diez hipotecas se firmaron a tipo fijo y el resto a variable.

El contraste con 2023 es significativo. Entonces, el endurecimiento de las condiciones de financiaci¨®n, en un contexto de elevadas tasas de inter¨¦s y menor poder adquisitivo de los hogares por la inflaci¨®n, provoc¨® una contracci¨®n del mercado inmobiliario. La concesi¨®n de hipotecas se desplom¨® casi un 18%, y la compraventa de viviendas cay¨® un 10%. En cambio, 2024 ha estado marcado por una progresiva recuperaci¨®n, especialmente acentuada en el segundo semestre, cuando los tipos de inter¨¦s se moderaron por el giro monetario del Banco Central Europeo. Hasta ese momento, la actividad hipotecaria segu¨ªa mostrando signos de estancamiento. Pero la tendencia cambi¨® con la llegada del verano. Las expectativas de menores costes financieros favorecieron un incremento progresivo de la demanda hipotecaria. A partir de julio, el volumen de pr¨¦stamos repunt¨® con fuerza, alcanzando en cinco de seis meses tasas de doble d¨ªgito ¨Del nivel m¨¢s alto se registr¨® en octubre, con un repunte interanual del 60%, seg¨²n el INE¨D.

Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico de Econom¨ªa de la Universitat Pompeu Fabra, destaca que este crecimiento no solo se debe a la ca¨ªda del eur¨ªbor, sino tambi¨¦n a un efecto de anticipaci¨®n por parte de los hogares. ¡°Muchos potenciales compradores que planeaban adquirir vivienda en uno o dos a?os han adelantado su decisi¨®n al ver que los precios se aceleraban. Si en el primer semestre del a?o los precios de la vivienda sub¨ªan en torno al 4%, en la segunda mitad del a?o este crecimiento se dispar¨® hasta el 8% o incluso el 10%, generando una sensaci¨®n de urgencia en quienes tem¨ªan quedarse fuera del mercado si esperaban demasiado¡±, explica. Este fen¨®meno ha reforzado la recuperaci¨®n hipotecaria, especialmente en aquellos segmentos del mercado donde los compradores dependen m¨¢s de la financiaci¨®n.

El crecimiento, en cualquier caso, no ha sido homog¨¦neo. As¨ª lo destaca Sergio Nasarre, catedr¨¢tico de Derecho Civil y fundador de la C¨¢tedra Unesco de Vivienda, quien apunta a la que ¡°la mejora en el acceso a la financiaci¨®n ha beneficiado especialmente a quienes residen en zonas menos tensionadas, donde las viviendas son m¨¢s asequibles y las familias pueden acceder a la propiedad con mayor facilidad¡±. ¡°En cambio, en ¨¢reas de fuerte inversi¨®n extranjera o con alta demanda tur¨ªstica, el mercado sigue estando dominado por quienes compran sin recurrir a hipotecas¡±, insiste.

En efecto, las diferencias territoriales son notables. Mientras que en comunidades con menor presi¨®n demogr¨¢fica como La Rioja, Arag¨®n, Asturias, Galicia, Navarra y Castilla y Le¨®n la firma de hipotecas creci¨® por encima de la media nacional, en regiones donde la demanda es mayor y existen problemas de accesibilidad, el incremento ha sido mucho m¨¢s moderado. Ese es el caso de Madrid y el Pa¨ªs Vasco, donde la concesi¨®n de hipotecas repunt¨® poco m¨¢s del 10%.

Las zonas tur¨ªsticas, por su parte, viven su propio calvario; en Baleares el incremento fue del 9%, en Andaluc¨ªa del 7% y en Canarias del 4%. Son ¨¢reas de fuerte inversi¨®n extranjera o con alta demanda tur¨ªstica donde hay muchas compras sin financiaci¨®n. Adem¨¢s, en caso de que un comprador internacional requiera un pr¨¦stamo, suele hacerlo a trav¨¦s de entidades bancarias de su pa¨ªs de origen, lo que reduce el volumen de concesi¨®n de hipotecas en esas zonas, explica Montalvo.

El incremento del importe concedido tambi¨¦n tiene una justificaci¨®n: el encarecimiento del precio medio de la vivienda. Al respecto, los ¨²ltimos datos publicados por los registradores de la propiedad certifican esos precios por las nubes, con un importe medio de las casas de 2.086 euros por metro cuadrado. Eso convierte al a?o pasado en el m¨¢s caro de la historia, al superar los precios medios de 2006 y 2007, los a?os m¨¢s ¨¢lgidos de la burbuja de principios de siglo, sin tener en cuenta el efecto de la inflaci¨®n acumulada desde entonces.

El inter¨¦s promedio de las hipotecas se situ¨® en un 3,26%, el nivel m¨¢s elevado desde 2015. Las hipotecas con inter¨¦s variable comenzaron con un 3,07%, mientras que las de inter¨¦s fijo alcanzaron un 3,42%. Esto condicion¨® el n¨²mero de pr¨¦stamos de cada tipo que se sellaron. Las primeras, aunque representaron casi el 59% sobre el total, marcaron su nivel m¨¢s bajo desde 2020. En cambio, las de tipo variable incrementaron su presencia hasta el 41,2%, un punto m¨¢s que la tasa registrada en 2023.

Valor refugio

A su vez, este encarecimiento de las casas podr¨ªa estar condicionando el auge de los compradores con m¨¢s poder adquisitivo. Ese es el apunte que hace Mar¨ªa Matos, directora de Estudios de Fotocasa. ¡°Este perfil, que busca en la vivienda un valor refugio frente a la incertidumbre econ¨®mica, est¨¢ ganando peso en el mercado. Este escenario refleja un posible repunte de la demanda en el corto plazo, impulsado por mejores perspectivas en el mercado hipotecario¡±, explica.

De cara a 2025, los analistas esperan que la tendencia positiva se mantenga al menos en el primer trimestre del a?o. De hecho, el Consejo General de los COAPI de Espa?a prev¨¦ cifras cercanas al m¨¢ximo de la serie hist¨®rica debido a una demanda que seguir¨¢ siendo estable, a la mejora de las condiciones hipotecarias y al auge de los compradores extranjeros. El s¨®lido crecimiento econ¨®mico y el mercado laboral din¨¢mico tambi¨¦n juegan a favor. Por su parte, Matos apunta a que, si bien las hipotecas a tipo fijo seguir¨¢n siendo las m¨¢s populares, las de tipo variable est¨¢n siendo m¨¢s competitivas gracias a la bajada del eur¨ªbor.