Los propietarios rebajan ya el precio de sus viviendas ante el temor de un gran desplome del mercado
Las valoraciones de las casas que se manejaban hasta hace un mes hoy est¨¢n fuera de la realidad que ha tra¨ªdo la pandemia y exigen recortes del 10% al 20%
Las primeras rebajas han llegado a la vivienda de segunda mano. Y es solo el comienzo. Esta oleada de propietarios, muy nerviosos por la paralizaci¨®n del mercado, ha bajado el precio de venta de sus casas en pleno estado de alarma por coronavirus. Entre el 13 y el 31 de marzo, un 24% de los cambios de precio registrados en los anuncios de Pisos.com fueron a la baja, frente al 19% del mismo periodo de 2019, cuantifica Ferran Font, director de Estudios del portal inmobiliario.
El objetivo es llamar la atenci¨®n de los potenciales compradores, esos que estos d¨ªas de encierro se entretienen buscando pisos rebajados en Internet. Y, los primeros chollos: ¡°Ya comenzamos a recibir mensajes de inversores, peque?os y grandes, nacionales e internacionales, interesados por las primeras oportunidades de negocio en el sector¡±, explica Toni Exp¨®sito, consejero delegado de la red Comprarcasa. Conf¨ªan en sacar ventaja respecto a otros vendedores. De hecho, puede que la t¨¢ctica sea acertada, puesto que las visitas virtuales son m¨¢s frecuentes que nunca.
Propietarios con viviendas en Madrid ¡ªuna de las ciudades m¨¢s afectadas por la pandemia del coronavirus¡ª, anunciadas en el portal Idealista han aplicado rebajas de hasta el 29%. No hay un patr¨®n para estos descuentos, ya que se dan tanto en viviendas baratas como en casas de lujo. Por ejemplo, el piso rebajado un 29% se encuentra en barrio de San Diego, en el distrito de Puente de Vallecas, donde proliferan las viviendas de clases obreras. Su propietario actualiz¨® el anuncio el 17 de marzo: de 170.000 a 120.000 euros. Su due?o deja claro que ¡°el importe de las arras ascender¨¢ al 20% del precio de la compraventa y el plazo m¨¢ximo para formalizar la escritura ser¨¢ inmediatamente se suspenda el estado de alarma¡±.
Los propietarios de inmuebles cuyo precio supera el mill¨®n de euros tambi¨¦n est¨¢n metiendo la tijera a los precios. ?tico d¨²plex en la calle Diego de Le¨®n, con 183 metros y dos habitaciones. Su titular decidi¨® el 27 de marzo rebajar un 16% el precio: de 1.375.000 a 1.160.000 euros. El 3 de abril, el due?o de una casa en el barrio de Nueva Espa?a, en el distrito de Chamart¨ªn, descont¨® un 15% en el precio de su vivienda: de 1.155.000 a 980.000 euros. Entre medias, hay un amplio listado de anuncios en distintos barrios de Madrid que han bajado 10.000, 20.000 o 30.000 euros.
¡°Cuanto mayor sea la urgencia y la necesidad de vender, mayor ser¨¢ la bajada de precio que est¨¦n dispuestos a realizar. Para dar salida a estos inmuebles de forma r¨¢pida los precios podr¨ªan bajar de media entre un 10% y un 15%¡±, dice Ricardo Sousa, consejero delegado de Century 21 para Espa?a y Portugal. Lo que est¨¢ claro es que ¡°los precios que se manejaban hasta hace un mes hoy est¨¢n fuera de mercado¡±, apunta Toni Exp¨®sito. En unos casos la propuesta de rebaja est¨¢ partiendo de los agentes: ¡°En Valencia los consultores est¨¢n contactando con toda su cartera de propietarios para aplicar una rebaja del 10%¡±, afirma Miguel ?ngel Cantos, director de Engel & V?lkers Valencia. Y en otros, es cosa del due?o del inmueble: ¡°Un 20% de las bajadas han sido por iniciativa del propietario¡±, a?ade.
Este ajuste de precios llega para animar el devastado mercado. ¡°Muchas familias que no pod¨ªan hacer frente a la compra de una vivienda por la tasa de esfuerzo que supon¨ªa, siempre que mantengan sus ingresos, mejorar¨¢n su poder adquisitivo¡±, opina Sousa. ¡°Ser¨¢ un buen momento para que las personas que tengan necesidad de adquirir o cambiar de vivienda est¨¦n atentas¡±, reflexiona L¨¢zaro Cubero, director de An¨¢lisis del Grupo Tecnocasa. Pero de nada servir¨¢ esta inyecci¨®n de adrenalina para el potencial comprador si este vislumbra el futuro demasiado oscuro. ¡°La confianza ser¨¢ lo que marque el ritmo en las ventas de inmuebles. Aunque los tipos de inter¨¦s seguir¨¢n bajos, ser¨¢n necesarios est¨ªmulos econ¨®micos para la creaci¨®n de empleo y que la gente pueda consumir¡±, dice Miguel ?ngel G¨®mez, presidente de la Asociaci¨®n Madrile?a de Agencias Inmobiliarias (Amadei).
En cambio, para los inversores con liquidez el momento del mercado no puede ser m¨¢s propicio. ¡°La crisis ha provocado una sustancial disminuci¨®n del valor de mercado de las propiedades y aparecer¨¢n inversores cuya intenci¨®n es encontrar oportunidades¡±, comenta Juan-Galo Maci¨¤, consejero delegado de Engel & V?lkers para Espa?a, Portugal y Andorra.
Anuncios hibernados
Ahora bien, ser¨¢ en mes y medio cuando estas ca¨ªdas de precios sean generalizadas. ¡°Muchos propietarios est¨¢n a la expectativa¡±, dice Cantos. En Idealista el n¨²mero de anuncios rebajados en Madrid en marzo ronda el 5%, igual que antes del estado de alarma. En Barcelona se sit¨²a en torno al 7%, similar a febrero. Esta segunda oleada de propietarios est¨¢ en modo hibernaci¨®n. ¡°Para ellos esta situaci¨®n es un shock. Nuestra recomendaci¨®n, si realmente necesitan vender en el corto o medio plazo, es que adec¨²en desde ya sus pretensiones y despu¨¦s, cuando se abra el mercado, ajusten los precios. No queda m¨¢s remedio que asumir la situaci¨®n cuanto antes. Si no, ser¨¢n otros lo que logren hacer la venta¡±, analiza Jes¨²s Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. Recuerda Duque que tienen tiempo para tomar conciencia hasta junio; antes no podr¨¢n hacerse visitas. ¡°A la vuelta a la normalidad, los propietarios tendr¨¢n que hacer bajadas para adaptarse a los precios que marque el mercado en ese momento¡±, insiste Miguel ?ngel G¨®mez, de Amadei.
?Cu¨¢les? ¡°Los descensos ser¨¢n de entre el 10% y 15% en las ciudades de primera residencia y algo m¨¢s acusados, en torno al 20%, en las localidades de segunda residencia, con especial ¨¦nfasis en los primeros tres meses a partir del fin del estado de alarma¡±, cree Jos¨¦ Mar¨ªa Alfaro, coordinador general de la Federaci¨®n Nacional de Agencias Inmobiliarias (FAI). Adem¨¢s, habr¨¢ m¨¢s disposici¨®n a negociar el precio. ¡°El mercado se inclinar¨¢ m¨¢s del lado del comprador, sobre todo del dispuesto a cerrar la compra en las primeras semanas a partir del fin del confinamiento¡±, recalca Alfaro.
El resto, el que no tenga prisa en vender, dice Ferran Font, ¡°puede esperar a que el mercado vuelva a su cauce normal y ofrezca unas condiciones m¨¢s acordes con sus expectativas¡±. El problema es que resulta dif¨ªcil saber cu¨¢nto habr¨¢ que esperar para que eso ocurra. De momento, "en el mes de marzo vemos en Pisos.com la primera ca¨ªda interanual en el precio de venta en Espa?a desde hace a?os. Esta ca¨ªda es del 0,6%, indica.
El precio del alquiler tambi¨¦n bajar¨¢
?Y qu¨¦ pasa con el alquiler de viviendas? ¡°Habr¨¢ descuentos, porque existir¨¢n alquileres que antes se estaban explotando como apartamentos tur¨ªsticos y volver¨¢n al mercado de alquiler de larga duraci¨®n. Con esto, se conseguir¨¢ aumentar la oferta y bajar¨¢n los precios en algunas zonas en torno al 10% incluso con un descuento mayor en las zonas con m¨¢s oferta¡±, piensa el presidente de Amadei, Miguel ?ngel G¨®mez.
¡°Creo que el alquiler puede ser el m¨¢s beneficiado de esta situaci¨®n. Se dar¨¢ algo similar a lo vivido en la crisis de 2008, cuando se produjo una importante ca¨ªda del empleo, se redujeron los salarios, y en pocos a?os el alquiler pas¨® de suponer el 14% al 21%, gracias al stock existente de particulares y entidades financieras. Hoy, a todo ello, podr¨ªa sumarse el alto n¨²mero de viviendas hasta ahora dedicadas al alquiler tur¨ªstico y ante la previsible falta de demanda, ya est¨¢n pasando al alquiler tradicional¡±, expone Toni Exp¨®sito, de Comprarcasa.
¡°Los descensos medios en las rentas ser¨¢n en torno al 10% y 15%, considerando que una parte de la oferta del alquiler tur¨ªstico volver¨¢ al alquiler de vivienda habitual. Aunque, depender¨¢ del precio de salida, que si ya era alto y estaba en el l¨ªmite, obviamente, las bajadas ser¨¢n m¨¢s acuciadas que en las zonas donde el precio de salida era m¨¢s ajustado al precio real de mercado¡±, razona Jos¨¦ Mar¨ªa Alfaro, coordinador general de la Federaci¨®n Nacional de Agencias Inmobiliarias (FAI).
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