?Ha tocado techo el precio de la vivienda? Las casas de segunda mano empiezan a bajar

Las fotos de varios anuncios llaman la atenci¨®n de algunos viandantes. Se paran, no m¨¢s de un par de minutos, ante el escaparate de una agencia inmobiliaria en Madrid. Tienen curiosidad por saber el precio de venta, pero rara vez alguien cruza la puerta del establecimiento para preguntar por una de las viviendas publicitadas.

Esta imagen se repite con demasiada frecuencia. Desde hace tres meses el mercado est¨¢ bastante parado. La Federaci¨®n Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) ha calculado un descenso interanual del 7,7% en la compra de viviendas de segunda mano en el cuarto trimestre de 2019. Ante ese des¨¢nimo, la reac?ci¨®n de los vendedores no se ha hecho esperar. "El a?o 2019 ha cerrado con una ca¨ªda anual de los precios del 1,3%, la primera que se registra tras 38 meses de subidas interanuales ininterrumpidas", seg¨²n el ¨ªndice inmobiliario de Fotocasa, que desde hace 15 a?os analiza los precios de oferta en Espa?a. "La bajada interanual del precio en diciembre rompe con la t¨®nica, al descender por primera vez en cuatro a?os, desde octubre de 2015", se?ala Ismael Kardoudi, director de Estudios y Formaci¨®n de la compa?¨ªa.

El miedo y la desconfianza se han apoderado de algunos propietarios que est¨¢n muy pendientes de la venta de su casa. "Tienen muy presente lo que pas¨® hace una d¨¦cada y esta vez han reaccionado muy r¨¢pido. Prefieren reducir ahora un poco el precio que tener que recortarlo mucho m¨¢s dentro de un tiempo", se?ala Jes¨²s Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. Los vendedores empiezan a ser m¨¢s realistas. "Se han dado cuenta de la limitaci¨®n que supone el poder adquisitivo de sus potenciales compradores y de que ahora compiten m¨¢s con las viviendas de obra nueva y las rehabilitaciones", dice Ricardo Sousa, consejero delegado de Century21 Espa?a. Y, adem¨¢s, han sucumbido a la negociaci¨®n: "Entre la oferta y el cierre de la operaci¨®n han aplicado un 14% de descuento medio en 2019", a?ade.

Los ¨²ltimos datos que maneja Fotocasa registran que el precio medio de la vivienda de segunda mano ha bajado en cinco de las 17 comunidades aut¨®nomas. Los vendedores catalanes han sido los primeros en resignarse y ajustar los precios que piden. "Despu¨¦s de unos a?os de intensas subidas, se ha registrado una ca¨ªda del 5%, la m¨¢s acusada de todas las regiones", comenta Kardoudi. Tambi¨¦n han metido la tijera los vendedores de Castilla y Le¨®n, Castilla-La Mancha, Asturias y Galicia.

Si se pone la lupa en las provincias espa?olas, resulta que los precios de las casas de segunda mano han menguado en 26, sobre todo en Granada (-5,4%), A Coru?a (-4,4%) y Lleida (-3,9%). Pero es que las ciudades de Madrid (el precio baj¨® un 1% en diciembre) y Barcelona (-5,9%) tambi¨¦n rompieron la tendencia de crecimiento del ¨²ltimo lustro.

Los principales ajustes de precios, "inferiores al 5%, se han detectado en determinadas poblaciones alejadas de los centros productivos o bien donde hay m¨¢s parque de segunda residencia. Hablamos de pisos de m¨¢s de 20 a?os de antig¨¹edad y una superficie aproximada de 70 metros cuadrados", dice Jos¨¦ Mar¨ªa Alfaro, coordinador general de la FAI, que aglutina a 900 agencias y 4.000 agentes en Espa?a. En cambio, la vivienda de segunda mano que mejor salida va a tener este a?o "cuenta con una antig¨¹edad inferior a 15 a?os y un precio medio entre 150.000 y 200.00 euros. Las zonas m¨¢s demandadas seguir¨¢n siendo los barrios perif¨¦ricos bien comunicados de las principales ciudades con mayor oferta de empleo", razonan en la FAI.

Tiempo de espera

El nuevo a?o tambi¨¦n ha arrancado con menos llamadas y visitas. "Hemos detectado un incremento del tiempo medio para vender, entre un 30% y un 40% m¨¢s", indica Alfaro. "Las operaciones se estaban cerrando en dos o tres meses y ahora pueden ser cinco o seis meses, "as¨ª que quien pretenda vender su casa de aqu¨ª a abril, por ejemplo, tiene un problema", asevera Duque.

Si se buscan culpables, los hay. "Una subida ininterrumpida en los precios desde 2015, llegando a crecer a ritmo de dos d¨ªgitos en algunas ciudades; la falta de seguridad jur¨ªdica ante las nuevas normativas y nuevos criterios de evaluaci¨®n del riesgo de los deudores tras la entrada en vigor de la nueva ley de cr¨¦dito hipotecario", manifiestan en la FAI. Sin olvidar la nueva normativa de alquiler, que, "ante la falta de garant¨ªas para el propietario, ha provocado una ca¨ªda en la compra de inmuebles destinados a este fin, que podr¨ªa situarse entre un 5% y un 10% o aumentar si el Gobierno lleva a la pr¨¢ctica la limitaci¨®n de los precios del alquiler", a?aden en la federaci¨®n.

Semejante situaci¨®n empieza a incomodar a algunos propietarios que se han propuesto vender sus casas a lo largo de este a?o. Lo primero que deben saber es que en 2020 habr¨¢ algunas fluctuaciones de los precios ¡ªal alza o a la baja seg¨²n el lugar en el que se viva¡ª, pero sin esperar grandes variaciones. En algunas ciudades bajar¨¢n y en otras subir¨¢n a ritmos moderados. A la hora de fijar el precio, un truco es fijarse en los anuncios que aparecen en los portales inmobiliarios y "restarles entre un 5% y un 10%. En este momento es la ¨²nica forma de diferenciarse de la competencia", afirma Duque. Y, aun as¨ª, "puede que eso no sea suficiente".

Lo siguiente es plantearse un horizonte temporal de, al menos, seis meses. "Cada 20 o 30 d¨ªas hay que revisar el precio; en caso de no recibir llamadas ni visitas habr¨¢ que bajarlo algo m¨¢s para ajustarse a la demanda", aconseja el experto de Alfa. Con el mercado paralizado es un error poner un precio alto para luego reducirlo paulatinamente. "Hay que cambiar la cultura t¨ªpica espa?ola de pedir el m¨¢ximo por si acaso, porque esto aleja a potenciales compradores", recuerda Sousa. No hay que descuidar el anuncio en los distintos portales, puesto que el futuro comprador observa una media de 100 pisos, pero solo contacta con el 25%, recuerda Toni Exp¨®sito, consejero delegado de Comprarcasa.