El mercado de la vivienda se queda sin clientes

El mercado de la vivienda en Espa?a va a necesitar una buena dosis de paracetamol si quiere salir airoso de la crisis del coronavirus, que ha puesto a este sector econ¨®mico, como a tantos otros, en cuarentena. El ladrillo hace frente, 12 a?os despu¨¦s del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, a otra crisis de calado, aunque esta se presume m¨¢s corta en el tiempo. La pandemia est¨¢ afectando a la compraventa y al alquiler de viviendas, cuyos precios parecen estar condenados a bajar. Tambi¨¦n sufren los mercados de oficinas, hoteles, centros comerciales y toda forma de inversi¨®n inmobiliaria. Solo una buena noticia entre la desolaci¨®n. Nunca antes, ni siquiera durante la Gran Recesi¨®n, las empresas hab¨ªan puesto en marcha iniciativas para condonar el pago del alquiler o de las mensualidades de la entrada. Esta vez, s¨ª.

El primer semestre del a?o se da por perdido en esta industria, donde la compra y venta de casas ya registraba ca¨ªdas (un 3,3% en 2019 y un 2,6% en enero, seg¨²n el INE). Las previsiones para 2020 son ya papel mojado. La realidad se antoja amarga, con ¡°un descenso significativo de la demanda y una alteraci¨®n de la oferta y los precios¡±, comenta Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa. La cuarentena ¡ªno hay visitas a pisos, no se conceden nuevas hipotecas y los notarios solo atienden casos urgentes, por ejemplo cuando hay arras de por medio¡ª ha provocado una ca¨ªda en picado de la compraventa de viviendas. La incertidumbre, la reducci¨®n de ingresos de los ciudadanos, los ?ERTEs y los despidos pueden agudizar el desplome.

Su profundidad depender¨¢ de cu¨¢nto se prolongue esta crisis sanitaria y c¨®mo salga el pa¨ªs de ella. ¡°En marzo y durante los meses siguientes, las compraventas van a bajar con fuerza y es posible que veamos ca¨ªdas del 60% o m¨¢s respecto a 2019¡±, opina Ismael Kardoudi, director de Estudios y Formaci¨®n de Fotocasa. ¡°Nadie sabe cu¨¢nto puede bajar la actividad, pero hablar de ca¨ªdas en las ventas de entre un 40% y un 60% para 2020 no me parece una temeridad¡±, indica Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International Spain.

Menos alarmistas se muestran desde el ¨¢mbito acad¨¦mico. ¡°El sector inmobiliario podr¨ªa registrar una ca¨ªda anual del 20% en las compraventas¡±, afirma Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, profesor de Econom¨ªa en la Universitat Pompeu Fabra. Aunque, reconoce, ¡°si el estado de alarma durara varios meses, ser¨ªa dram¨¢tico¡±. El volumen de compraventas ¡°no caer¨¢ m¨¢s del 20%, mi escenario central es del 10%¡±, vaticina Jos¨¦ Luis Su¨¢rez, profesor de Direcci¨®n Financiera de IESE.

El mercado de casas de segunda mano y el de alquileres ha quedado desierto. ¡°Las agencias inmobiliarias han parado su actividad, no se est¨¢n cerrando nuevas operaciones de compraventa y, por supuesto, se han paralizado las visitas¡±, apunta Jos¨¦ Mar¨ªa Alfaro, coordinador general de la Federaci¨®n Nacional de Agencias Inmobiliarias (FAI). Aunque algunas est¨¢n haciendo un esfuerzo por tirar del carro. Century 21, por ejemplo, ofrece a los clientes videollamadas, recorridos virtuales y la firma de contratos de forma segura. En Gilmar dicen tener la tecnolog¨ªa suficiente para que sus clientes puedan seguir visitando la casa de sus sue?os. ¡°La operaci¨®n se puede dejar hecha a falta de escriturar, haciendo un contrato lo suficientemente cerrado como para que salvaguarde los intereses de ambas partes¡±, indican. A¨²n as¨ª, es tan complicado operar que los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de toda Espa?a han reclamado este viernes al Gobierno que su actividad est¨¦ expresamente incluida en las actividades limitadas por el decreto del estado de alarma.

Lo peor es que en algunas regiones llueve sobre mojado. ¡°En Catalu?a, enero registr¨® un 9% de operaciones menos respecto al mismo mes del a?o anterior; en marzo y abril podemos ver ca¨ªdas interanuales del 60% o m¨¢s¡±, explica Anna Puigdevall, gerente de la Asociaci¨®n de Agentes Inmobiliarios de Catalu?a.

A la hora de evaluar la gravedad de los da?os, el mercado de segundas residencias en las playas espa?olas es y ser¨¢ el m¨¢s devastado. ¡°Muchos demandantes internacionales se echar¨¢n para atr¨¢s en la compra¡±, confiesa Ricardo Sousa, consejero delegado de Century 21 para Espa?a y Portugal. Y no es menor el impacto en el sector de las reformas en las casas, donde muchas obras han quedado a medias. ¡°La demanda se ha bloqueado y solo se atienden intervenciones urgentes, lo que es un drama para cientos de miles de trabajadores , decenas de miles de microempresas y de aut¨®nomos que se han quedado en 72 horas sin actividad y sin que nadie en la Administraci¨®n lo haya tenido en cuenta¡±, explica Sebasti¨¢n Molinero, secretario general de Andimac.

Las obras siguen

En cambio, la construcci¨®n de viviendas sigue adelante, al menos al cierre de esta edici¨®n. ¡°El objetivo no es parar la actividad, sino proteger a los trabajadores¡±, ha dicho esta semana Nadia Calvi?o, vicepresidenta tercera del Gobierno. En contra est¨¢n Arquitectos, Arquitectos T¨¦cnicos e Ingenieros T¨¦cnicos de Obras P¨²blicas ¡ªrepresentan a m¨¢s de 110.000 profesionales¡ª, que solicitan suspender temporalmente las obras. ¡°Es dif¨ªcil asegurar el cumplimiento de las medidas del real decreto [del estado de alarma] y creemos que se debe tomar la decisi¨®n de salvaguardar la salud de los trabajadores¡±, declara Alfredo Sanz, presidente del Consejo General de la Arquitectura T¨¦cnica de Espa?a

Pero el sector de la promoci¨®n y construcci¨®n, que aporta el 10% del PIB, aglutina m¨¢s de 1,2 millones de empleos, ¡°por lo que las consecuencias ser¨ªan muy graves para el conjunto de la sociedad¡±, avanza Daniel Cuervo, secretario general de la patronal APCEspa?a. ¡°Muchas constructoras dependen de su capacidad de generar ingresos para hacer frente a los vencimientos de facturas de subcontratas correspondientes a los meses anteriores, y es crucial que sigan facturando¡±, a?aden en Neinor Homes.

Por ello, la postura de la patronal es continuar. Ahora bien, ¡°hemos pedido al Gobierno que clarifique la situaci¨®n, que garantice que se pueda realizar con las m¨¢ximas garant¨ªas de salud para los trabajadores y, sobre todo, c¨®mo actuar en el caso de que la polic¨ªa intente parar las obras¡±, desarrolla Juan Antonio G¨®mez-Pintado, presidente de APCEspa?a. Igualmente, demandan que se garantice la actividad a las empresas distribuidoras para que no haya desabastecimiento de materiales en las obras. No obstante, ¡°ya se notan problemas de suministros¡±, advierte el profesor de IESE.

Desde CC OO entienden que ¡°esta actividad no es urgente y mucho menos imprescindible¡± y creen que el Gobierno m¨¢s pronto que tarde tendr¨¢ que pararla, apunta Daniel Barrag¨¢n, secretario de Acci¨®n Sindical. Porque ¡°no siempre se puede mantener la distancia de seguridad, no hay mascarillas ni term¨®metros que no sean de contacto¡±, comentan en una constructora que pide anonimato. No obstante, las grandes promotoras como Aedas Homes, Neinor Homes o V¨ªa C¨¦lere, que siguen atendiendo a los clientes a trav¨¦s de canales telem¨¢ticos y ofreciendo visitas virtuales, dicen estar cumpliendo con todas las medidas de seguridad e higiene.

Con todo ello, se esperan retrasos en la entrega de viviendas y ¡°una ca¨ªda brusca en los visados de obra nueva y rehabilitaci¨®n a partir del pr¨®ximo mes¡±, prev¨¦ Sanz. Parece casi inevitable que los planes de entrega de casas de las promotoras cotizadas ¡ªtambi¨¦n las no cotizadas¡ª se desbaraten. Los expertos creen que, con el panorama mundial, no deber¨ªa afectar significativamente a su cotizaci¨®n.

Casas m¨¢s baratas

Con una econom¨ªa y un mercado laboral con fiebre, el sector residencial tendr¨¢ que ajustar a la baja sus precios. ¡°Creemos que en los 12 meses posteriores a la salida de la crisis sanitaria los precios de las viviendas bajar¨¢n¡±, apunta Echavarren. Las rebajas ser¨¢n m¨¢s llamativas en segunda mano, sobre todo entre ¡°vendedores que precisan de liquidez, ya que los dem¨¢s se retirar¨¢n del mercado¡±, considera Ignacio de la Torre, economista jefe de Arcano. En el portal Idealista tambi¨¦n lo dan por supuesto. ¡°Las operaciones que se cierren ser¨¢n a niveles inferiores a los precios que hemos vivido en los ¨²ltimos ejercicios¡±, esgrime Fernando Encinar, director de estudios, quien se muestra muy pesimista: ¡°Antes de la recuperaci¨®n, nos tocar¨¢ pasar un escenario econ¨®mico apocal¨ªptico¡±.

En cuanto a los precios de las casas de obra nueva, hay disparidad de criterios. Mikel Echavarren cree que deber¨¢n ajustarse en las primeras fases de la promoci¨®n e, incluso, durante la obra. La patronal, sin embargo, disiente: ¡°Se mantendr¨¢n porque hay demanda de producto residencial nuevo en las principales ciudades¡±, dice Cuervo.

El pago de un alquiler se ha convertido de la noche a la ma?ana en un lujo ¡ªen parte ya lo era¡ª para muchos inquilinos que han perdido el trabajo o aut¨®nomos cuya actividad ha parado. Algunos han regresado a casa de sus padres. Y el grueso espera renegociaciones o condonaciones por parte de sus caseros, algunos de los cuales no van a cobrar la renta de abril. ¡°Por mucho que se intenten mantener las rentas, creo que la presi¨®n sobre los alquileres ser¨¢ claramente a la baja¡±, comenta el profesor Garc¨ªa Montalvo.

Mientras, el Gobierno ¡°est¨¢ estudiando distintas alternativas¡±, dec¨ªa esta semana Calvi?o, para paliar la situaci¨®n de personas vulnerables, pero evitando el da?o colateral a propietarios que dependen del cobro de los alquileres para poder vivir. Una moratoria global podr¨ªa afectar a muchos peque?os ahorradores, en cuyas manos ¡°est¨¢ el 96% del parque de alquiler en Espa?a y cuya econom¨ªa depende de esas rentas¡±, comentan en Lazora.

Crisis 2008-2020

El sector inmobiliario se vuelve a ver las caras con una crisis. Mismo miedo y angustia que hace 12 a?os, pero los expertos insisten en que este monstruo nada tiene que ver con el de 2008. ¡°La crisis ser¨¢ profunda, pero tendr¨¢ una duraci¨®n m¨¢s corta que la vivida en 2008¡±, indica Sandra Daza, directora general de Gesvalt.

De momento, la crisis sanitaria, econ¨®mica y social no es financiera. ¡°La situaci¨®n es muy diferente porque la ratio de esfuerzo para comprar una casa se situaba entonces en niveles muy superiores al 40% [de la renta disponible], frente al 32% actual; las familias deb¨ªan m¨¢s del 80% del PIB y ahora menos del 60%; los bancos hoy son solventes y l¨ªquidos, a diferencia de 2008; la construcci¨®n de viviendas se sit¨²a muy por debajo de la media hist¨®rica y los precios de las casas hoy son razonables¡±, se?ala el economista Ignacio de la Torre. ¡°El ¨²ltimo trimestre de 2020 puede tener gran actividad¡±, conf¨ªa el profesor de IESE. Y Juan Fern¨¢ndez-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasaci¨®n, apuesta por una recuperaci¨®n en V. ¡°En cinco d¨ªas se ha puesto en marcha un plan de rescate a empresas tres veces superior a lo que se hizo cinco a?os atr¨¢s, en la crisis de 2008¡±, dice.

Mikel Echavarren, de Colliers, que refinanci¨® a m¨¢s de 100 sociedades en la Gran Recesi¨®n, suma diferencias. ¡°Hoy los niveles de financiaci¨®n de las empresas son much¨ªsimo m¨¢s razonables y la demanda de inversi¨®n institucional est¨¢ esperando las ca¨ªdas de precios de algunos activos para acelerar sus inversiones tras el verano¡±. Augura una recuperaci¨®n del sector en el ¨²ltimo trimestre. ¡°Hoy por hoy, los inversores no deben tener razones para abandonar sus planes previos. Con la volatilidad que estamos viviendo en los mercados financieros y con los tipos de inter¨¦s bajos, el posicionamiento del sector inmobiliario como inversi¨®n se debiera ver reforzado tras este periodo¡±, apuesta Jaime Pascual-Sanchiz, consejero delegado de Savills Aguirre Newman.

Sin embargo, las Socimi, que invierten en activos log¨ªsticos, oficinas, hoteles y centros comerciales, empiezan a notar los efectos. Colonial ha retrasado para el pr¨®ximo a?o parte de sus inversiones y Merlin Properties ha dicho que ver¨¢ recortados sus ingresos por rentas en un 10% si la crisis dura hasta agosto. Solo el sector de la log¨ªstica, imprescindible para garantizar el suministro de la poblaci¨®n, sale reforzado de esta apisonadora llamada Covid-19.

Informaci¨®n sobre el coronavirus

- Aqu¨ª puede seguir la ¨²ltima hora sobre la evoluci¨®n de la pandemia

- El mapa del coronavirus: as¨ª crecen los casos d¨ªa a d¨ªa y pa¨ªs por pa¨ªs

- Preguntas y respuestas sobre el coronavirus

- Gu¨ªa de actuaci¨®n ante la enfermedad

- En caso de tener s¨ªntomas, estos son los tel¨¦fonos que se han habilitado en cada comunidad