As¨ª se cocina la compra de un hotel cinco estrellas

¡°Se vende hotel¡±. Varias cadenas hoteleras han colgado este anuncio tras meses de n¨²meros rojos por la crisis sanitaria. El impacto de la pandemia ha incentivado que grupos como Iberostar, Riu o NH traspasen algunos de sus establecimientos con el objetivo de conseguir liquidez y repartir los riesgos. Es el caso del grupo balear Meli¨¢, que este verano ha vendido ocho de sus hoteles a un veh¨ªculo de inversi¨®n creado por Bankinter, con la condici¨®n de conservar parte del capital y la gesti¨®n del negocio a trav¨¦s de contratos a largo plazo. O la cadena Selenta, que ha optado por traspasar sus cuatro hoteles a un grupo canadiense por 440 millones de euros.

Vender un hotel no es una tarea sencilla. Decidir qu¨¦ ocurrir¨¢ con los trabajadores, valorar el precio del resort o traspasar la cartera de clientes son operaciones delicadas que exigen un buen pu?ado de horas de estudio por parte de los abogados. Rafael Jim¨¦nez, socio de inmobiliario de Ur¨ªa Men¨¦ndez, lo asemeja a una ¡°obra de artesan¨ªa¡± donde entran ¡°much¨ªsimas variantes jur¨ªdicas, ¨¢reas del derecho muy distintas, como materia inmobiliaria, concursal, tributaria o laboral¡±.

Pero ?c¨®mo se compra un hotel? Hay varios caminos legales. Para empezar, no es lo mismo comprar un edificio cerrado pero con licencia hotelera ¡ªlo que se conoce como ¡°hotel en hibernaci¨®n¡±¡ª que adquirir ¡°una sociedad hotelera que ya funciona¡±, subraya Jim¨¦nez. En el segundo caso se compra conjuntamente ¡°ladrillo y negocio¡±, lo que supone una transacci¨®n m¨¢s compleja.

Las hoteleras pueden ser titulares sus propios complejos u optar por arrendarlos. Incluso pueden dedicarse ¨²nicamente a gestionar el negocio hotelero en un inmueble ajeno, explica el experto. Es lo que se conoce como sociedades light asset.

As¨ª ocurre, por ejemplo, con el nuevo Hampton de Hospitalet de Llobregat, que abri¨® sus puertas en septiembre bajo la marca estadounidense de hoteles de lujo Hilton, pero que es propiedad del grupo holand¨¦s Borealis Hotel Group.

Se trata de un acuerdo que interesa a todas las partes. Por un lado, los propietarios se benefician del prestigio de marcas reconocidas y adem¨¢s ¡°atraen a clientes fidelizados por dichas cadenas y que conocen bien sus servicios¡±, apunta Jim¨¦nez, adquiriendo el compromiso de ¡°que un determinado hotel cumpla con el alto est¨¢ndar de calidad que exigen estas firmas¡±. Por su parte, las cadenas hoteleras ganan liquidez y pueden centrar sus recursos en lo que mejor saben hacer.

En estas transacciones, detalles como la forma en la que se doblan las servilletas, los uniformes o los protocolos de recepci¨®n de clientes se miden al mil¨ªmetro. En juego est¨¢ el prestigio de marcas muy cotizadas. ¡°Este tipo de cuestiones son sensibles y relevantes cuando el operador del hotel es un franquiciado de una cadena¡±, explica Itxaso L¨®pez, abogada counsel de inmobiliario de Dentons. Para cuidar con mimo la denominaci¨®n, el operador ¡°est¨¢ obligado a cumplir con obligaciones de este tipo que llegan al detalle m¨¢s m¨ªnimo¡±.

Calcular el precio es otro de los puntos sensibles. Jos¨¦ Manuel Cardona, socio responsable de la industria de turismo y hoteles de Garrigues, detalla que se ha de analizar cualquier tipo de informaci¨®n inmobiliaria disponible, como ¡°la situaci¨®n del edificio, la superficie, la antig¨¹edad, el estado de las instalaciones o la necesidad de reparaciones o reformas¡±, as¨ª como ¡°la existencia de posibles cargas, vicios ocultos, hipotecas e incluso litigios que puedan afectar al valor del hotel¡±.

¡°En un hotel se dan dos condiciones relevantes: en gran parte es un inmueble, pero sobre todo es un negocio¡±, agrega Cardona. Por tanto, la valoraci¨®n del edificio debe basarse principalmente en ¡°un an¨¢lisis profundo de la rentabilidad del hotel¡±. ¡°En funci¨®n de lo productivos y rentables que hayan sido los activos en su conjunto, incluidos los inmateriales, ser¨¢ mayor o menor su valor¡±, apunta el letrado.

En la realidad pospandemia, algunos empresarios estudian mecanismos que permiten vincular parte del precio de compra a los resultados del hotel en los pr¨®ximos a?os. En los alquileres, el experto constata que existe ¡°una mayor complejidad para estipular el modelo de renta (fija, variable, mixta creciente¡­)¡±. Los inversores est¨¢n m¨¢s recelosos y ¡°prestan ahora mayor atenci¨®n a los pactos relativos a la asignaci¨®n de riesgos empresariales¡±. Es el caso de asuntos como ¡°la duraci¨®n de los contratos, los supuestos de terminaci¨®n anticipada y los eventos de fuerza mayor¡±.

Dirigir a la plantilla

?Y qu¨¦ ocurre con los trabajadores? Lo normal es que comprador y vendedor del complejo apalabren de antemano el futuro de los empleados para evitar conflictos. La abogada Itxaso L¨®pez se?ala que, como regla general, el traspaso de la empresa implica que el due?o pase a ser autom¨¢ticamente el nuevo responsable de la plantilla. El comprador, por tanto, asume ¡°los derechos y obligaciones con los trabajadores¡±, destaca la experta, como la antig¨¹edad de los operarios, o las deudas laborales pendientes.

Si el propietario cede la gesti¨®n del negocio a una cadena, se abren dos opciones, explica Rafael Jim¨¦nez. Si se opta por un contrato de arrendamiento, ¡°los empleados pasan a depender de la empresa arrendataria¡±. Si, por el contrario, se cierra un contrato de gesti¨®n de hotel, los operarios del complejo ¡°depender¨¢n del propietario del activo¡±, apunta el letrado. Esa es una de las razones principales por la que el segundo modelo ha resultado m¨¢s interesante para las grandes gestoras internacionales, destaca, ya que ¡°les permiten desarrollar su negocio por todo el mundo, sin tener que centrarse en las cuestiones laborales espec¨ªficas pa¨ªs por pa¨ªs¡±.

Pujar por un establecimiento

Los hoteles tambi¨¦n se compran a trav¨¦s de procesos competitivos como pujas y subastas. Rafael Jim¨¦nez, socio inmobiliario de Ur¨ªa Men¨¦ndez, cuenta c¨®mo se organizan habitualmente subastas privadas, que cuentan con sus propias reglas y protocolos. Los interesados participan con un precio indiciario de forma no vinculante. Tras revisar en detalle el activo (due diligence), lanzan una oferta definitiva y negocian el contrato. No ocurre lo mismo en las subastas judiciales de hoteles resultado de ejecuciones hipotecarias o de concursos, donde ¡°la capacidad de los interesados para revisar documentaci¨®n o para negociar cl¨¢usulas del contrato se reduce¡±, matiza el abogado.