Si est¨¢ pensando en comprar vivienda, sepa que los precios seguir¨¢n subiendo en 2022

Hay mucho apetito por comprar vivienda en Espa?a. Tanto que, si se observan los datos del mercado inmobiliario, nadie dir¨ªa que el pa¨ªs sigue plantando cara a una pandemia que ya va por su sexta ola y que estos d¨ªas registra r¨¦cord hist¨®rico de infectados. A falta de que el INE haga p¨²blicos los datos de los dos ¨²ltimos meses del a?o, todo parece indicar que se superar¨¢n de largo las 500.000 compraventas, una cifra no vista desde 2008.

La euforia compradora se ha instalado en el mercado, donde ha subido de forma importante la temperatura aunque, de momento, no hay signos de fiebre. ¡°La reactivaci¨®n del consumo tras el confinamiento, con una demanda embalsada con nuevas necesidades, unido a una mejor tasa de ahorro de las familias y las buenas condiciones de financiaci¨®n han provocado un incremento interanual de casi el 40% en las transacciones de vivienda registradas durante los diez primeros meses de 2021, y de casi el 10% en comparaci¨®n con el mismo periodo de 2019¡å, seg¨²n Jos¨¦ Luis Bellosta, presidente de Solvia.

Las viviendas a estrenar ganaron protagonismo. Hasta octubre, la venta de obra nueva avanz¨® un 39% interanual y las transacciones de segunda mano crecieron un 35%. La mayor¨ªa de esas adquisiciones fueron para uso propio y se centraron en la b¨²squeda de viviendas con mayores superficies, algo ¡°que se hab¨ªa ralentizado durante los trimestres centrales de 2021 y que volvi¨® en el ¨²ltimo trimestre del a?o¡±, plasma Tinsa en su estad¨ªstica realizada a partir de sus tasaciones. Aunque tambi¨¦n se cerraron operaciones de manos de ahorradores, atra¨ªdos por la alta inflaci¨®n (en diciembre se coloc¨® en el 6,7%) y el repunte de la rentabilidad del alquiler. En el segundo trimestre de 2021, la rentabilidad de la vivienda (alquiler m¨¢s variaci¨®n de precios) se coloc¨® en el 7% anual, frente al 5,2% de 2020, seg¨²n el Banco de Espa?a. Prueba del creciente inter¨¦s de los inversores, que suelen comprar con recursos propios, es que la firma de hipotecas hasta octubre sum¨® m¨¢s de 348.376, mientras que en ese mismo periodo se compraron 467.509 casas (m¨¢s de 119.000 inmuebles cambiaron de manos sin financiaci¨®n).

Los tipos de inter¨¦s hist¨®ricamente bajos y el miedo a una posible subida fueron los grandes aceleradores de la compra de vivienda en 2021, aunque lo cierto es que no se esperan cambios en este sentido, al menos este a?o. Estos bajos costes de financiaci¨®n mantuvieron la tasa de esfuerzo por debajo de la media hist¨®rica (en el 30% del salario bruto anual, frente al 34% hist¨®rico), seg¨²n Bankinter.

Y mientras las ventas se disparaban a tasas de dos d¨ªgitos, los precios trataban de contenerse. El precio de la vivienda nueva y usada se increment¨® un 4,3% de media en 2021, con diferencias importantes entre territorios, seg¨²n Tinsa. El grueso de las comunidades registr¨® crecimientos medios de precios entre el 2% y el 6%, con Pa¨ªs Vasco (9,4%), Baleares (9,3%) y Galicia (6,8%) a la cabeza. Si se atiende solo a la obra nueva, el precio creci¨® un 3,1% en 2021, hasta los 2.551 euros por metro cuadrado, seg¨²n el informe de tendencias de Sociedad de Tasaci¨®n.

Los ciudadanos seguir¨¢n comprando casas en 2022, aunque se cree que de forma m¨¢s moderada. El portal Idealista calcula que las compraventas ¡°posiblemente se mantengan por encima de las 550.000 unidades¡±. En t¨¦rminos porcentuales, Jos¨¦ Luis Bellosta habla de crecimientos de entre el 5% y el 10%. Y si hay una certeza para 2022 es que los precios subir¨¢n de nuevo, aunque ¡ªcomo es habitual¡ª no hay consenso entre los expertos sobre la cuant¨ªa. Bankinter sostiene un 2% de subida, Solvia habla del 3%, Caixabank contempla un alza del 4% y las previsiones de la Asociaci¨®n Espa?ola de An¨¢lisis de Valor apuntan a un incremento del 5% en vivienda nueva y del 6% en las casas usadas.

Peligro de inflaci¨®n

Sin embargo, que al mercado le vaya mejor o peor, que venda m¨¢s o menos, que construya m¨¢s o menos y que se encarezca m¨¢s o menos va a depender de distintos factores. El sector se enfrenta a riesgos como la elevada inflaci¨®n y, sobre todo, el peligro de que sea estructural y no transitoria, algo que puede erosionar la confianza del consumidor en la recuperaci¨®n y su poder adquisitivo, lo que frenar¨ªa la demanda. ¡°Supondr¨ªa una merma de la capacidad de ahorro de los espa?oles, as¨ª como una menor capacidad de financiaci¨®n, tanto por falta de ahorros como por hacer frente a las cuotas con un endeudamiento razonable¡±, se?ala Idealista en una nota.

Hay m¨¢s riesgos e incertidumbres. ¡°La fuerte subida de precios de la mayor¨ªa de los materiales de construcci¨®n y los problemas de abastecimiento har¨¢n que suban los precios en el sector inmobiliario, en general, y de la vivienda en particular¡±, expone Jos¨¦ Mar¨ªa Basa?ez, presidente de Tecnitasa. De hecho, Basa?ez, que tambi¨¦n preside la Asociaci¨®n Profesional de Sociedades de Valoraci¨®n (Atasa), da cuenta de promociones que est¨¢n sufriendo retrasos en sus calendarios. Si esto se extiende, provocar¨ªa ¡°un gran incremento de costes, una disminuci¨®n temporal de la oferta y la consiguiente subida de los precios de venta¡±.

A todo ello se a?ade un panorama fiscal caracterizado por subidas de impuestos vinculados al sector inmobiliario: modificaci¨®n del impuesto de plusval¨ªa y entrada en vigor desde el primer d¨ªa de enero del nuevo valor de referencia del catastro, que ser¨¢ la base imponible del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), el de sucesiones y donaciones y el impuesto sobre el patrimonio.

En cuanto al mercado del alquiler, las previsiones apuntan a que habr¨¢ un punto de inflexi¨®n este a?o, con una recuperaci¨®n de la demanda y del precio, que cay¨® un 4,5% en 2021. Primero, en las grandes ciudades; luego en el resto del pa¨ªs. El presidente de Tecnitasa considera que las rentas subir¨¢n en una proporci¨®n ¡°similar o incluso mayor¡± que los precios de venta.

No hay que olvidar que en 2021 el mercado contaba con m¨¢s oferta ¡ªlleg¨® a ser m¨¢s del doble en los principales mercados por la llegada de viviendas tur¨ªsticas, pisos de estudiantes...¡ª y los precios bajaron con fuerza, ¡°hasta un 15% en ciudades como Madrid o Barcelona¡±, dicen en Fotocasa. La pandemia pinch¨® la burbuja del alquiler, que ¡°desde 2015 ha registrado un incremento del 41%¡±, se?alan en el portal.

Aunque el panorama est¨¢ cambiando. El stock mengua desde el verano pasado y esta reducci¨®n es la que ¡°provoca que lentamente los precios se vayan tensionando¡±, dicen en Idealista. Si la oferta se sigue reduciendo a lo largo del a?o, los precios comenzar¨¢n a crecer de forma paulatina, creen en el portal. Hasta un 5% de subida de las rentas para 2022 pronostican en la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), aunque en este punto tampoco hay acuerdo entre los analistas.

El mercado del arrendamiento estrenar¨¢ nuevas reglas de juego con la entrada en vigor, durante el segundo semestre, de la ley de vivienda, que limita los precios del alquiler e impone un recargo a los pisos vac¨ªos. Aun as¨ª, los controles de precios no estar¨¢n vigentes hasta finales de 2023 o principios de 2024. Desde Bankinter consideran que los cambios legislativos relacionados con la actividad del alquiler ¡°tendr¨¢n una aplicaci¨®n pr¨¢ctica geogr¨¢ficamente limitada que no alterar¨¢ sustancialmente el status quo actual, salvo tal vez en ubicaciones muy concretas¡±.