Hipotecas con vuelta y marcha atr¨¢s: as¨ª se renegocian los cr¨¦ditos para mejorar las condiciones

Miles de hipotecados han encontrado el modo de pagar menos cada mes por su hipoteca. La estad¨ªstica del INE evidencia un aumento tan grande como inusual del n¨²mero de pr¨¦stamos hipotecarios ya suscritos que est¨¢n cambiando sus condiciones y logrando ahorros muy importantes. El pasado septiembre, 20.247 personas mejoraron sus hipotecas (incluye viviendas y otro tipo de inmuebles como fincas r¨²sticas), un 140,7% m¨¢s que en septiembre de 2020.

De ellas, se contabilizaron 16.756 novaciones, lo que supone un aumento interanual del 139,4%. Esta operaci¨®n, la m¨¢s frecuente, implica una mejora de las condiciones con la entidad de siempre: reducir el inter¨¦s, eliminar comisiones o productos adicionales como seguros, ampliar capital, carencias o moratorias¡­ Los clientes buscan rebajar la cuota mensual o flexibilizar el pago, sobre todo en el caso de hipotecados cuya situaci¨®n econ¨®mica ha empeorado por la pandemia. Otros clientes cambiaron directamente de entidad (subrogaciones al acreedor): fueron 2.388 operaciones, con un aumento del 107,8%. El objetivo principal del hipotecado vuelve a ser el de mejorar el tipo de inter¨¦s, aunque es posible modificar otras cl¨¢usulas.

En esa escalada de cambios de condiciones en las hipotecas sobresale otra operaci¨®n: las subrogaciones al deudor. Son las hipotecas en las que se sustituye el titular y que en septiembre sumaron 1.103, con un alza interanual del 317,8%. En este caso no se trata de buscar ahorros, sino que responde al aumento de la compra de vivienda nueva (se asume la hipoteca de la promotora) y al mayor n¨²mero de pisos heredados desde que comenz¨® la pandemia.

¡°Es una salvajada el n¨²mero de hipotecas que est¨¢n cambiando sus condiciones, y esto es solo el principio porque hay usuarios que a¨²n no saben que pueden hacerlo¡±, expresa Ricard Garriga, fundador de Trioteca, empresa de tecnolog¨ªa hipotecaria. Esta puerta se ha abierto de par en par por dos motivos. El primero es la ley reguladora de los contratos de cr¨¦dito inmobiliario, que entr¨® en vigor el 16 de junio de 2019, y que ha facilitado que los clientes puedan llevarse libremente su hipoteca a otro banco. Hasta la llegada de la nueva ley hipotecaria no se pod¨ªa cambiar de banco si este igualaba la oferta de la otra entidad. El panorama ha cambiado radicalmente. Si se echa la vista atr¨¢s, a abril de 2019, por ejemplo, el n¨²mero total de hipotecas con cambios en sus condiciones cay¨® un 20,9% interanual.

El otro detonante es el precio de las hipotecas. ¡°Es el m¨¢s bajo de la historia¡±, indica Garriga. Un pr¨¦stamo a 30 a?os firmado con tipos de inter¨¦s del 3% o el 4% es un lastre para la econom¨ªa de muchas familias. Sobre todo, porque la guerra hipotecaria ha llevado a algunas entidades a ofrecer cr¨¦ditos a tipo fijo que se mueven en el entorno del 1%. Este es el motivo por el que ¡°incluso hay personas que contrataron la hipoteca en 2020 y ya est¨¢n cambiando de banco¡±, prosigue Garriga, que da cuenta de que los pr¨¦stamos hipotecarios que ofrecen los bancos var¨ªan sus precios cada semana. ¡°El significativo crecimiento que han experimentado las hipotecas con cambios registrales se puede explicar por las favorables condiciones en t¨¦rminos de precios, adem¨¢s de la buena actitud del mercado en cuanto a la oferta crediticia¡±, insiste Leyre L¨®pez, analista de la Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola (AHE).

Si el hipotecado est¨¢ pagando intereses por encima del 2%, los expertos creen que tiene casi asegurada la mejora, ya sea con la propia entidad o con otra. Ese precio ¡°se sit¨²a fuera de mercado y hay muchos bancos dispuestos a rebajarlo. Eso s¨ª, siempre se exigir¨¢ al cliente que sea solvente y que lleve un tiempo pagando las cuotas sin demoras, uno o dos a?os, por lo general¡±, anota Miquel Riera, responsable de hipotecas del comparador financiero HelpMyCash.

El cambio estrella es pasar de tipo variable a fijo. De las 20.247 hipotecas con cambios en sus condiciones realizadas en septiembre, el 19,4% fueron por modificaciones en los tipos de inter¨¦s. Despu¨¦s de la operaci¨®n, el porcentaje de hipotecas a inter¨¦s fijo pas¨® del 21,3% al 40,5%, mientras que el de pr¨¦stamos variables baj¨® del 77,8% al 56%. El inter¨¦s medio de los pr¨¦stamos fijos se abarat¨® 0,8 puntos y el de los cr¨¦ditos a tipo variable baj¨® 0,3. La rebaja conseguida depende del perfil financiero del cliente y de la pol¨ªtica interna de precios que mantenga cada banco. ¡°En general, se est¨¢n ofreciendo pr¨¦stamos en unas condiciones tan favorables que eran impensables hace unos a?os, aunque condicionado naturalmente al perfil de riesgos que presente el cliente¡±, se?ala L¨®pez.

Gana el tipo fijo

La actividad de Trioteca durante el pasado mes de octubre refleja el nuevo escenario: ¡°Los usuarios llegaron con un TIN (tipo de inter¨¦s nominal) del 2,06% y salieron con otro del 1,12%, logrando un ahorro neto de 84 euros al mes; pasaron de pagar 692 euros mensuales a 608 euros. Suponiendo que le queden 20 a?os de hipoteca, se est¨¢n ahorrando 20.160 euros en total¡±, comenta el fundador. En el caso de esta empresa, que rastrea las ofertas de los 34 principales bancos, m¨¢s del 90% de los clientes se est¨¢n pasando a un tipo fijo. Es muy similar al c¨¢lculo que hacen en HelpMyCash: ¡°Con una subrogaci¨®n de acreedor, el ahorro para un cr¨¦dito con un plazo de 25 a?os es de unos 20.000 euros de media en intereses, unos 850 euros al a?o¡±, cuenta Riera.

Este ahorro compensa las comisiones que conlleva realizar una de estas operaciones. Por ejemplo, de acuerdo con la nueva ley hipotecaria si se trata de la conversi¨®n de un pr¨¦stamo variable a uno fijo, ¡°durante los primeros tres a?os de vigencia la entidad no podr¨¢ cobrar m¨¢s de un 0,15% del capital pendiente. Pasados los tres primeros a?os, la entidad financiera quedar¨¢ exenta de compensaci¨®n¡±, indica la analista de la AHE. Esta condici¨®n tiene car¨¢cter retroactivo, por lo que es de aplicaci¨®n a todos los pr¨¦stamos independientemente del momento en que se firmaran. El resto de gastos tambi¨¦n est¨¢n regulados por ley. Los de tasaci¨®n del inmueble corresponden al cliente y los de gestor¨ªa al banco, quien tambi¨¦n debe asumir el coste de los aranceles notariales de la escritura de pr¨¦stamo hipotecario. El coste de la inscripci¨®n de las garant¨ªas en el registro de la propiedad es para el banco.