Comprar un castillo en Espa?a no es un cuento de hadas

Vivir en un castillo como los de Disney. Este es el lujo del que puede disfrutar un magnate an¨®nimo que el pasado mes de diciembre compr¨® el Castillo de Butr¨®n en Gatika (Bizkaia) por cuatro millones de euros. El edificio, del siglo XIII y escenario de guerras medievales, fue remodelado al gusto germ¨¢nico en el siglo XIX, de ah¨ª el parecido razonable con el de Neuschwanstein, en Baviera (Alemania), que sirvi¨® de inspiraci¨®n para el logotipo del gigante del entretenimiento estadounidense. Pero tener un castillo no resulta tan id¨ªlico. El problema no es tanto el precio como las obligaciones legales que comporta tener un bien de este tipo.

Quien compra un castillo en Espa?a est¨¢ adquiriendo un bien de inter¨¦s cultural (BIC). Ello es as¨ª en virtud de un decreto de 1949, posteriormente validado por la Ley del Patrimonio Hist¨®rico Espa?ol de 1985. Estas fortalezas, cualquiera que sea su estado de conservaci¨®n, gozan de la m¨¢xima protecci¨®n que ofrece la ley para los bienes del patrimonio nacional. Con independencia, apunta Jos¨¦ M¨¦ndez, socio director del despacho M¨¦ndez Lit, ¡°de que hayan sido declarados BIC oficialmente o no¡±.

Esto implica que los propietarios tienen que conservarlos y respetar su originalidad. No pueden hacer reformas sin autorizaci¨®n ni dedicar el edificio a actividades que puedan afectar al inmueble. Incluso, pueden estar obligados a facilitar visitas. El motivo, explica Rafael Mateu de Ros, socio responsable del departamento de Arte y Patrimonio Cultural de Ram¨®n y Cajal Abogados, es que, aunque su propiedad sea privada, ¡°la calificaci¨®n de bien de inter¨¦s cultural implica una serie de limitaciones y cargas¡±.

Cuesti¨®n distinta es qu¨¦ debe entenderse por castillo. Un t¨¦rmino gen¨¦rico que hoy se asimila al de arquitectura defensiva, y que ¡°engloba todos los elementos defensivos desde la Prehistoria hasta el siglo XX: castros, murallas, casas fuertes o edificios religiosos fortificados, entre otros¡±, se?ala Pablo Schnell, vocal-bibliotecario de la Junta Directiva Nacional de la Asociaci¨®n Espa?ola de Amigos de los Castillos (AEAC). La asociaci¨®n tiene inventariados 10.352, aunque hay muchos otros sin contabilizar.

La compra de un castillo est¨¢ plagada de singularidades. Para empezar, apunta Roger Dedeu, socio fundador de Gabeiras & Asociados, la operaci¨®n puede retrasarse meses por los tr¨¢mites con la Administraci¨®n. Cuando el titular del inmueble decide venderlo, explica, tiene que comunicarlo a la comunidad aut¨®noma en que se encuentra ¡°por si esta, o el Estado, quieren hacer valer su derecho de tanteo (adquisici¨®n preferente) por el precio ofertado en el plazo de dos meses, cosa que, normalmente, no ocurre¡±.

Luego est¨¢ el tema del mantenimiento y conservaci¨®n del castillo, lo que supone ¡°un gasto constante y elevado¡±, se?ala Dedeu. Las ayudas para la restauraci¨®n, lamenta Mateu de Ros, ¡°no siempre se conceden o son insuficientes¡±. El presupuesto se dispara, adem¨¢s, porque deben contar con personal t¨¦cnico especializado para las obras. Todo se encuentra protegido, advierte M¨¦ndez, ¡°desde el tejado hasta el pomo de la puerta¡±. Es m¨¢s, si los due?os no atienden a los requerimientos para llevar a cabo alg¨²n mantenimiento, se enfrentan a una multa y a pagar de su bolsillo las actuaciones realizadas. Incluso, en ¨²ltima instancia, a la expropiaci¨®n forzosa del edificio.

Abierto al p¨²blico

Tampoco se puede disponer del castillo con la libertad con la que se usa cualquier propiedad privada. Existen unas limitaciones, se?ala Dedeu, ¡°que tienen que ver con el urbanismo y con el acceso y uso¡±. Los due?os tienen que permitir inspecciones, y, si as¨ª se dispone, las visitas p¨²blicas. En Asturias, por ejemplo, deben abrir las puertas al menos cuatro d¨ªas al mes salvo que se trate ¡°de su residencia continuada¡±, apunta Mateu de Ros. En 2003, el Tribunal Superior de Justicia de Catalu?a mult¨® con 8.932 euros a la propietaria de un castillo del siglo X, ubicado en Talamanca (Bages), por haberse negado a ense?arlo al p¨²blico.

Poca gente vive hoy en un castillo, por lo que, para mantenerlo, hay que explotarlo. El Castillo de Butr¨®n, por ejemplo, ha aparecido en anuncios publicitarios y programas de televisi¨®n. Pero cualquier actividad est¨¢ vigilad¨ªsima. Los due?os deben pedir autorizaci¨®n para colgar cualquier clase de r¨®tulo, anuncio o cartel comercial en la fachada. Adem¨¢s, apunta M¨¦ndez, hay una serie de riesgos penales. Como advierte el abogado y colaborador de la asociaci¨®n Hispania Nostra para la protecci¨®n del Patrimonio Hist¨®rico, ¡°los promotores de una macrofiesta podr¨ªan ser encausados si con ella causasen da?os en el interior o exterior, o alterasen m¨ªnimamente su configuraci¨®n¡±.

Lo habitual es que los interesados se pongan en manos de expertos. ¡°Hay que analizar toda la legislaci¨®n aplicable para saber exactamente qu¨¦ se puede y qu¨¦ no se puede hacer a nivel urban¨ªstico, tur¨ªstico, medioambiental, industrial y comercial¡±, explica Dedeu. Una prevenci¨®n relevante cuando se est¨¢ pensando en destinarlo a bodas y otros eventos. Los abogados tambi¨¦n asesoran, agrega Mateu de Ros, sobre otro tipo de dudas como, por ejemplo, ¡°el hallazgo de unos restos arquitect¨®nicos¡±.

Normalmente, quien compra un castillo tiene dinero para mantenerlo. El problema, apunta M¨¦ndez, suele ser de ¡°aquellos que por linaje lo reciben en herencia¡±. Pese al inter¨¦s de la poblaci¨®n local por conservar un pedazo de su historia, si no hay recursos, muchos terminan abandonados. ¡°Solo los m¨¢s relevantes por su notoriedad gozan de una protecci¨®n real a trav¨¦s de la intervenci¨®n p¨²blica¡±, lamenta. ¡°Muchos son ruinas en lugares de dif¨ªcil acceso que es raro que despierten el inter¨¦s de las administraciones¡±, coincide Schnell. Pero, para los amantes de las fortificaciones, ¡°son tan importantes como los restaurados en el centro de las poblaciones¡±.

Ventajas fiscales

A cambio de las obligaciones legales que tienen como due?os de un castillo, los titulares pueden solicitar ayudas p¨²blicas para obras de mantenimiento o reparaci¨®n. En ocasiones, los propietarios de un bien de inter¨¦s cultural tambi¨¦n pueden acogerse a la exenci¨®n del pago del impuesto municipal de bienes inmuebles, m¨¢s conocido como IBI. Sin embargo, para gozar de esta exenci¨®n, explica Rafael Mateu de Ros, socio responsable del departamento de Arte y Patrimonio Cultural de Ram¨®n y Cajal Abogados, ¡°el castillo no debe estar afecto a explotaciones econ¨®micas¡±. Es decir, no puede ser un hotel ni tener un restaurante.