La vivienda ante el brote de inflaci¨®n

La vivienda se ha mostrado sorprendentemente inmune a un shock tan virulento como el de la pandemia. Pero, ?resistir¨¢ ante un brote aparentemente m¨¢s benigno de tipos de inter¨¦s y de inflaci¨®n? La cuesti¨®n reviste una gran importancia para la sostenibilidad de la recuperaci¨®n, habida cuenta del peso de la vivienda en las decisiones de consumo y de inversi¨®n, y en la estabilidad financiera.

El punto de partida es muy distinto a la ¨¦poca de la burbuja. Entonces los precios solo se sosten¨ªan gracias a un endeudamiento desmesurado, alimentando la sobreoferta de nuevas viviendas. Ahora, sin embargo, el dinamismo del mercado ¡ªevidenciado por un ascenso de las transacciones del 38% en 2021 y una subida de precios superior al 4%, anulando el leve descenso del a?o anterior¡ª se apoya en el sobreahorro de las familias y sus excedentes de tesorer¨ªa. Desde el inicio de la pandemia, los hogares han incrementado sus dep¨®sitos bancarios en casi 100.000 millones de euros, y el peso de su deuda es un 15% inferior a la media de los ¨²ltimos dos lustros. Otro factor alcista es el buen comportamiento del mercado laboral, determinante crucial de la confianza de los compradores. El recurso a los ERTE ha permitido a muchas familias conservar su empleo pese a la abrupta contracci¨®n de la actividad, y la tasa de paro se sit¨²a ya en niveles inferiores al periodo pre-covid.

De manera similar, los indicadores del esfuerzo realizado por los particulares para adquirir inmuebles no evidencian ninguna ¡°exuberancia irracional¡±. La carga financiera que entra?a un cr¨¦dito hipotecario supera ligeramente el 30% de la renta disponible de los hogares, una cifra consistente con los valores recomendados por los reguladores. Y pr¨¢cticamente todos los pr¨¦stamos est¨¢n condicionados por una aportaci¨®n de al menos el 20% del valor de tasaci¨®n, algo que dista de las pr¨¢cticas en vigor antes de la crisis inmobiliaria.

En cuanto a la oferta, el caso es que reacciona con lentitud en relaci¨®n a la pujanza del mercado: el n¨²mero de nuevas viviendas es notoriamente insuficiente para hacer frente a la escasez.

Esta din¨¢mica, sin embargo, puede verse fuertemente alterada por el giro de la pol¨ªtica monetaria que ya se vislumbra en los mercados. En primer lugar, porque la expansi¨®n se ha sustentado en el contexto de abundante liquidez y bajos tipos de inter¨¦s que prevalece desde antes de la pandemia ¡ªy que contrasta con la escasez de financiaci¨®n durante la anterior crisis¡ª. El impacto en la demanda ha sido doble: los particulares han tenido acceso a cr¨¦ditos hipotecarios en condiciones excepcionalmente favorables. Y los inversores interesados en el segmento del alquiler han conseguido una remuneraci¨®n del orden del 3,7%, seg¨²n el Banco de Espa?a, sin contar las ganancias asociadas a la revalorizaci¨®n de los activos, algo que bate casi cualquier inversi¨®n alternativa.

Pero las circunstancias van a cambiar r¨¢pidamente. Se estima que cada punto adicional de tipo hipotecario incrementa la ratio coste financiero sobre renta disponible, o indicador de esfuerzo, en cuatro puntos porcentuales. Es decir, la normalizaci¨®n de tipos hipotecarios enfriar¨¢ la demanda ¡ªsi bien este efecto ser¨¢ gradual, al comp¨¢s de las decisiones del banco central que se vaticina¡ª. En segundo lugar, el eur¨ªbor parece haber emprendido una senda alcista, y esto es una mala noticia para el 80% de prestatarios, endeudados a tipo variable.

Con todo, la principal amenaza no viene de la posici¨®n financiera de las familias, relativamente saneada tras un largo periodo de desendeudamiento, ni de una burbuja de oferta como en la burbuja ¡ªla vivienda a precios abordables es notoriamente escasa¡ª. En realidad, el riesgo de un previsible incremento de los tipos de inter¨¦s, en un contexto incierto de inflaci¨®n, es, sobre todo, macroecon¨®mico. Nos asomamos, por tanto, a una moderaci¨®n del ciclo expansivo de la vivienda, y no a un aterrizaje de emergencia.

Raymond Torres es director de coyuntura de Funcas. En Twitter: @RaymondTorres_