La ley de vivienda permitir¨¢ subir el precio en ¨¢reas tensionadas si el casero hace un contrato de 10 a?os

Firmar un contrato de arrendamiento de al menos 10 a?os permitir¨¢ a los caseros esquivar la congelaci¨®n de precios que estipula la futura ley de vivienda en las ¨¢reas tensionadas. Seg¨²n el borrador de la norma, al que ha tenido acceso EL PA?S, ese es uno de los supuestos en los que se permite incrementar el importe del alquiler en un 10%. Con car¨¢cter general, la ley estipula que en esas zonas, aquellas en las que se considera que los importes de las rentas han escalado m¨¢s de lo razonable y por eso se declaran de precios tensionados, los alquileres quedan congelados. Por un lado, los inquilinos que viven en esa zona pueden exigir prolongar su estancia tres a?os m¨¢s de lo que se contempla actualmente manteniendo las mismas condiciones, lo que implica que la renta solo puede subir lo que el IPC anual, la f¨®rmula m¨¢s com¨²n de actualizaci¨®n. Por otro lado, incluso cuando se renueve el alquiler, el casero debe atenerse al precio que marcase el contrato anterior.

Pero esa norma tiene algunas excepciones, que s¨ª permiten subir el precio un 10% adicional. En general se refieren al hecho de que se hayan hecho mejoras en la casa, se haya acometido una rehabilitaci¨®n energ¨¦tica que suponga un ahorro del 30% en el consumo de energ¨ªa primaria no renovable o se hayan hecho obras de accesibilidad. Junto con estos supuestos, aparece un cuarto con el que se pretende dar mayor estabilidad a los inquilinos. Para ello, la ley permite subir en esa d¨¦cima parte el alquiler respecto al contrato anterior si a cambio el casero ofrece el piso 10 a?os m¨¢s, bien mediante un contrato de esa duraci¨®n inicial o bien con otro de duraci¨®n inferior pero que estipule que puede prorrogarse, como m¨ªnimo, hasta una d¨¦cada. A ese incremento que se hace de una sola vez, luego se podr¨¢ sumar la actualizaci¨®n anual del precio conforme a la subida del IPC. Lo normal actualmente es que los contratos duren cinco a?os (o siete a?os si el arrendador es una empresa), seg¨²n el m¨ªnimo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Precisamente esa es la norma que habr¨¢ que modificar para introducir los nuevos supuestos. El Anteproyecto de la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda introduce una disposici¨®n final (la primera de ocho) que reforma algunos art¨ªculos de la LAU. En este caso el 17, que es el que determina c¨®mo se estipula la renta en los alquileres, para introducir las consecuencias que implicar¨¢ la declaraci¨®n de ¨¢rea tensionada en dos nuevos puntos.

El primero hace referencia a la congelaci¨®n de precios y los casos en que puede subirse el 10%. El segundo se refiere a los casos de empresas con m¨¢s de 10 inmuebles, que adem¨¢s de la congelaci¨®n deber¨¢n incluso bajar la renta hasta los l¨ªmites que determinen los ¨ªndices de referencia de precios. Esta estad¨ªstica todav¨ªa est¨¢ por desarrollarse, por lo que este ¨²ltimo supuesto cuenta con una moratoria de 18 meses desde la aprobaci¨®n de la norma, que todav¨ªa debe pasar antes por una larga tramitaci¨®n parlamentaria, para que empiece a aplicarse.

Para la definici¨®n de gran tenedor se consolida la que el Gobierno ya introdujo en la legislaci¨®n especial del coronavirus. Es decir, toda aquella persona f¨ªsica o jur¨ªdica que tenga m¨¢s de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de m¨¢s de 1.500 metros cuadrados. A los efectos, no se contabilizan los garajes ni los trasteros. Pero en las ¨¢reas tensionadas se contemplan distintas medidas para aquellos grandes tenedores que son personas f¨ªsicas (particulares, a los que solo afecta la congelaci¨®n de precios), de aquellos que son personas jur¨ªdicas (empresas, que deben atenerse a los ¨ªndices de referencia).

M¨¢s cambios en la normativa de alquileres

El 17 no es el ¨²nico art¨ªculo de la LAU que modifica la futura norma estatal sobre vivienda, cuyo anteproyecto ser¨¢ previsiblemente aprobado por el Consejo de Ministros de este martes en primera lectura. La propia disposici¨®n final primera tambi¨¦n implica cambiar el art¨ªculo 10 de la ley de 1994 que regula los arrendamientos urbanos. Ese es el que hace referencia a la duraci¨®n de los contratos y se cambia, precisamente, para fijar la nueva pr¨®rroga a la que tienen derecho los inquilinos de las ¨¢reas tensionadas.

As¨ª incluso cuando se hubiera cumplido la duraci¨®n m¨ªnima del contrato (cinco o siete a?os) y los tres a?os adicionales de pr¨®rroga t¨¢cita que permite la LAU, en las ¨¢reas que se declaren como tensionadas se introduce una nueva ¡°prorroga extraordinaria¡± que ¡°deber¨¢ ser aceptada por el arrendador¡±. Esta prolongaci¨®n funcionar¨¢ por plazos anuales, siempre que el ¨¢rea donde est¨¢ la casa arrendada mantenga esa calificaci¨®n, por un plazo m¨¢ximo de tres a?os (los mismos que dura la declaraci¨®n de ¨¢rea tensionada, aunque esta se puede renovar).

La ¨²nica manera para el casero de evitar tener que aceptar esa prolongaci¨®n del contrato ser¨¢ precisamente firmar un nuevo contrato congelando el precio o subi¨¦ndolo un m¨¢ximo del 10% si se da alguna de las condiciones expuestas anteriormente. Tambi¨¦n si comunica, dentro de los plazos legales establecidos, que necesita la vivienda para s¨ª mismo o para alg¨²n familiar en primer grado de consanguinidad. La norma, no obstante, tambi¨¦n contempla la posibilidad de que el propietario no lo acepte cuando ¡°se hayan fijado otros t¨¦rminos o condiciones por acuerdo entre las partes¡±. Esto ¨²ltimo dif¨ªcilmente podr¨ªa suceder en los contratos que ya est¨¢n firmados, pero en adelante no queda claro qu¨¦ pasar¨ªa si los caseros incluyeran alguna cl¨¢usula gen¨¦rica en que el inquilino renuncie a esa pr¨®rroga extraordinaria en caso de declaraci¨®n de ¨¢rea tensionada.