El mercado inmobiliario registra el mayor volumen de ventas de viviendas desde la crisis financiera de 2008

La compraventa de viviendas en Espa?a alcanz¨® el pasado septiembre un nivel que no se ve¨ªa en 161 meses. Con 53.410 operaciones, seg¨²n los datos difundidos este lunes por el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE), el mercado inmobiliario registra su mejor mes desde abril de 2008. La pandemia, que paraliz¨® algunas decisiones de compra que se materializan ahora y a la vez gener¨® nueva demanda porque alter¨® los h¨¢bitos de vida, es el factor que fundamentalmente explica el nuevo estir¨®n del ladrillo. Tambi¨¦n, claro est¨¢, la recuperaci¨®n econ¨®mica: el mercado encadena ya siete meses consecutivos de crecimiento interanual. Y en los ¨²ltimos cuatro, las ventas de casas han sido superiores a las cifras de 2019. De hecho, septiembre ha sido hasta ahora el mejor mes, pero no un caso aislado: Espa?a ha vivido durante todo el verano, seg¨²n los datos del instituto estad¨ªstico, una especie de flashback a los tiempos de la burbuja.

Las m¨¢s de 53.000 operaciones del noveno mes del a?o suponen un 40,6% m¨¢s que un a?o atr¨¢s. Se trata de un porcentaje que mengua respecto a las estad¨ªsticas anteriores, lo que sugiere cierta normalizaci¨®n del mercado. Pero hay que tener en cuenta que se compara con un periodo en el que lo peor de la pandemia ya hab¨ªa pasado en Espa?a y los compradores volv¨ªan a animarse (en la primera ola de covid el mercado se paraliz¨® y la recuperaci¨®n de las compraventas se inici¨® en el verano de 2020). Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico de Econom¨ªa la Universitat Pompeu Fabra, recuerda que en t¨¦rminos agregados el mercado inmobiliario perdi¨® el a?o pasado unas 80.000 transacciones con respecto a 2019. Las proyecciones de este 2021 apuntan a que ¡°no se recuperar¨¢ todo lo perdido¡± ni siquiera en los escenarios m¨¢s optimistas. De momento, seg¨²n el INE, en los nueve primeros meses del a?o se han vendido casi un 38% m¨¢s de casas que en el mismo periodo del a?o pasado.

Septiembre tiene precisamente mucha carga simb¨®lica para el sector inmobiliario. Fue el 15 de ese mes, en 2008, cuando la quiebra del banco de inversi¨®n estadounidense Lehman Brothers marc¨® el hito m¨¢s recordado de la Gran Recesi¨®n. En Espa?a aquella crisis tuvo la forma de un extraordinario revent¨®n de la burbuja inmobiliaria, lo que sec¨® el mercado. En realidad, la compra de viviendas ven¨ªa avisando de la desaceleraci¨®n meses antes. Las m¨¢s de 54.000 compraventas que hubo en abril de 2008 eran en la ¨¦poca un paso atr¨¢s respecto a las m¨¢s de 60.000 que mensualmente sol¨ªa batir el mercado. Pero ahora se trata de una cifra extraordinaria: tanto que se ha tardado m¨¢s de 13 a?os en volver a acariciarla.

Para los expertos, numerosos factores se conjugan en esta nueva edad dorada del mercado inmobiliario. ¡°Lo tienes todo a favor y nada en contra¡±, resume Gonzalo Bernardos, director del m¨¢ster de Asesor¨ªa, Gesti¨®n y Promoci¨®n Inmobiliaria de la Universitat de Barcelona. El economista cree que el sector se ha encontrado con ¡°las mejores condiciones macroecon¨®micas en mucho tiempo¡±, lo que se traduce en que ¡°sale mucho m¨¢s rentable comprar que alquilar¡±. Los portales inmobiliarios coinciden en que el nuevo auge no puede entenderse sin la pandemia. En un an¨¢lisis remitido a los medios, Fotocasa apunta que la crisis sanitaria y los confinamientos ¡°han hecho que los espa?oles le den a la vivienda m¨¢s importancia que nunca¡±. Y para Francisco I?arreta, portavoz de Idealista, es ¡°el apetito de los compradores (...) apoyado en los bajos tipos de inter¨¦s y los ahorros r¨¦cord de las familias¡± lo que espolea la nueva demanda.

Casas de segunda mano

Desde el punto de vista de la tipolog¨ªa de los inmuebles, las ¨²ltimas cifras del INE muestran que la recuperaci¨®n de las operaciones se basa fundamentalmente en las casas de segunda mano (el grueso del mercado). Las viviendas usadas sumaron 42.477 compraventas, la mayor cifra desde mayo de 2007. Las casi 11.000 operaciones de vivienda nueva tambi¨¦n suponen un nivel notable, pero remiten a un contexto hist¨®rico m¨¢s pr¨®ximo. El n¨²mero es similar, por ejemplo, al de septiembre de 2013. Aunque la tendencia es inversa a la de entonces: si en 2013 esa cifra era posible por la inercia de los a?os de la burbuja y las obras que coleaban e iban complet¨¢ndose, ahora la promoci¨®n de viviendas muestra una senda alcista desde el suelo que toc¨® unos cinco a?os atr¨¢s.

El resurgimiento del mercado de segunda mano, el que m¨¢s afectado se vio en los primeros meses de la crisis sanitaria, es un aspecto determinante para Bernardos. La escasez de obra nueva deriva demanda hacia las casas usadas y, si esta se traduce en subidas de precio desorbitadas, llegar¨¢n las primeras se?ales de alarma en el sector. Pero de momento, el economista ve ¡°un bum, no una burbuja¡±. Los precios crecer¨¢n este a?o en torno a un 5% y seguir¨¢n en senda ascendente, por lo que pide estar atentos a la evoluci¨®n futura: ¡°En un ciclo alcista siempre hay excusas para justificar que no va a acabar¡±, advierte. Tambi¨¦n Garc¨ªa Montalvo coincide en que la recuperaci¨®n est¨¢ poniendo ¡°mucha presi¨®n sobre los precios¡±. ¡°Hay mucha liquidez y no parece que en Europa vaya a acabarse; en Espa?a lo cl¨¢sico es invertir en vivienda y me temo que viviremos un repunte de los precios¡±, apunta el catedr¨¢tico.

En la comparaci¨®n entre vivienda libre y protegida, los datos conocidos este lunes aportan poca novedad: la primera sigue siendo ampliamente mayoritaria y la segunda se encuentra en niveles pr¨¢cticamente testimoniales (menos de un 10% del mercado), como en los ¨²ltimos a?os.

Crecimiento desigual por comunidades

Las cifras de septiembre muestran un crecimiento desigual por comunidades aut¨®nomas. Extremadura es la ¨²nica donde las operaciones fueron menos que un a?o atr¨¢s (-2,4%), y Asturias mostr¨® un crecimiento interanual m¨¢s bien raqu¨ªtico (1,4%). En todos los dem¨¢s territorios las compraventas crecen con fuerza variable. Mientras en Murcia, Castilla-La Mancha y Madrid lo hacen en entornos del 20%; en el Pa¨ªs Vasco, Catalu?a y Andaluc¨ªa rondan el 55%. Navarra se destaca sobre todas: all¨ª se vendieron casi un 70% de casas m¨¢s que en septiembre de 2020.

En cifras absolutas, hay pocas novedades, m¨¢s all¨¢ de las abultadas cifras. Los cuatro grandes mercados auton¨®micos de vivienda dominan el mercado (m¨¢s de 6 de cada 10 ventas se producen en esas cuatro comunidades), con Andaluc¨ªa a la cabeza (11.843 operaciones en septiembre), seguida de Catalu?a (8.396), Comunidad Valenciana (7.617) y Madrid (7.071).

La Estad¨ªstica de transmisiones de derechos de propiedad del INE registra, en realidad, todos los inmuebles que cambian de manos mensualmente en Espa?a, tanto si son viviendas como si son otro tipo de propiedades; y tanto si son objeto de una compraventa como si se transmiten por otros motivos. As¨ª, los datos de este lunes muestran que las compraventas totales de fincas (tanto r¨²sticas como urbanas, incluyendo en estas ¨²ltimas las viviendas) sumaron el pasado septiembre 102.561 operaciones, lo que supone un 29,3% m¨¢s que un a?o antes. La segunda modalidad m¨¢s com¨²n de transmitir una propiedad fueron las herencias, que afectaron a 39.166 inmuebles, un 4,9% m¨¢s que en septiembre de 2020.