Espa?a tendr¨¢ m¨¢s de 102.000 viviendas nuevas en alquiler en 2025

Las principales promotoras inmobiliarias, los fondos de inversi¨®n y el sector p¨²blico tienen planes para construir 102.560 viviendas nuevas en alquiler en Espa?a en los pr¨®ximos a?os. Son 12.380 casas m¨¢s que las programadas por todos ellos a principios de 2021, seg¨²n la consultora Atlas Real Estate Analytics. Esto evidencia la fuerte actividad inversora en este mercado (conocido como build to rent por su definici¨®n en ingl¨¦s), que empieza a ser una realidad tangible en Espa?a. A lo largo de este a?o se finalizar¨¢ la edificaci¨®n de las primeras 6.337 viviendas de alquiler. Muchas de ellas estar¨¢n en Madrid y su ¨¢rea metropolitana, donde hay planeadas m¨¢s de 17.200 viviendas. Le siguen ciudades como Barcelona, Valencia, Alicante o M¨¢laga.

Aunque las cifras son ambiciosas siguen siendo insuficientes para satisfacer las necesidades de alquiler de un pa¨ªs que necesitar¨ªa 1.739.903 viviendas para alcanzar a las principales econom¨ªas europeas y eso que, seg¨²n la consultora, la diferencia entre las viviendas en alquiler en Espa?a y en el resto de Europa se redujo un 5,5% en 2020.

El 95,6% de las viviendas en arrendamiento en Espa?a est¨¢ en manos de particulares y tan solo el 4,4% del stock residencial en alquiler es propiedad de los mayores tenedores, estando ubicado el 47% en Madrid y el 11,5% en Barcelona, detallan en Atlas Real Estate Analytics, con datos a diciembre de 2021. Los principales son CaixaBank (con 25.000 viviendas), Testa Home (sociedad de Blackstone, con 20.000 pisos), Sareb (14.583 unidades, incluyendo los activos residenciales en alquiler, as¨ª como el parque de viviendas asequibles comprometido a la Administraci¨®n), Lazora, la promotora de vivienda en alquiler creada hace a?os por la gestora espa?ola Azora, y tambi¨¦n el fondo Ares. La cifra del 4,4% supone un ligero incremento sobre el 4,2% del a?o anterior, aunque evidencia el largo camino que queda por recorrer para lograr la tan ansiada profesionalizaci¨®n del mercado.

Las casas de inversores y promotores

El sector privado tiene en marcha 53.060 viviendas que estar¨¢n completadas en 2025. Se trata del 51,7% del total. Por su parte, las Administraciones, en colaboraci¨®n con el sector privado, tienen previsto poner en el mercado 49.500 casas en arrendamiento (hasta 2025, aunque algunos planes llegan hasta 2030) a trav¨¦s de distintos programas, como el Plan Vive Madrid, el Habitatge Metrop¨°lis Barcelona o el Plan 20.000.

En el sector privado la forma de proceder para sacar adelante la construcci¨®n de estas casas suele ser el acuerdo entre promotores e inversores para la construcci¨®n y comercializaci¨®n de promociones completas en alquiler. Los primeros ejemplos se vieron ya en 2020 con la creaci¨®n de Stay por parte de Kronos y Nuveen y en 2021 se cerraron alianzas de calado como las de Grupo Lar y Primonial para lanzar Vivia o la de Partners Group y Dunas Capital para dar luz a Nuva Living.

Aunque el aumento de actividad en el mercado tambi¨¦n se debe al mayor n¨²mero de transacciones de carteras. Las ¨²ltimas adquisiciones en hacerse p¨²blicas este a?o han sido las de Patrizia y Corp y las de Aedas con Primevest Capital Partners y Avalon Properties. Estas operaciones han dejado cifras de inversi¨®n superiores a los 1,5 millones de euros. ¡°Las compraventas de porfolios seguir¨¢n siendo protagonistas durante 2022, algunas de ellas provocadas por el cambiante marco legislativo en Espa?a y por la entrada en fase de desinversi¨®n de algunos inversores importantes¡±, se?ala Alejandro Berm¨²dez, consejero delegado de Atlas Real Estate Analytics.

Esta compa?¨ªa recoge luces en su informe, pero tambi¨¦n sombras. ¡°Es cierto que el mercado del alquiler se est¨¢ profesionalizando poco a poco con esa subida del 0,2% en 2021 y esto indica inter¨¦s por parte de los fondos en seguir creciendo. Hay m¨¢s inversi¨®n. Sin embargo, hay fondos, sobre todo los que llevan m¨¢s tiempo en Espa?a, que est¨¢n entrando en fase de desinversi¨®n. Blackstone est¨¢ vendiendo carteras importantes en Espa?a y tenemos constancia de alg¨²n fondo que ha decidido no entrar directamente en Espa?a por miedo a la regulaci¨®n, sobre todo en ciudades espec¨ªficas¡±, concreta Berm¨²dez.

Posibles efectos de la regulaci¨®n

La consultora de big data ha calculado qu¨¦ pasar¨ªa de salir adelante el proyecto de ley de vivienda, aprobado por el Gobierno el pasado 1 de febrero y a la espera de su tramitaci¨®n parlamentaria. Calcula que el 67% del stock en manos de grandes tenedores podr¨ªa salir del mercado, un 47% en el caso de los caseros particulares (aunque la normativa no pone topes al precio del alquiler en su caso). Adem¨¢s, estima una reducci¨®n de la oferta en un 48% en zonas tensionadas y en un 21% en todos los municipios analizados (Madrid, Barcelona, Bilbao, M¨¢laga, Sevilla, Valencia), a causa de la regulaci¨®n sobre los alquileres. En cambio, si la regulaci¨®n no interfiere (porque hay comunidades aut¨®nomas que ya han manifestado que no la aplicar¨¢n, por ejemplo) y se mantiene el ritmo de inversi¨®n, calcula Berm¨²dez que el peso del alquiler en Espa?a podr¨ªa superar el 10% en 2030.

Respecto al riesgo de una posible burbuja inmobiliaria que diera al traste con los planes de expansi¨®n del mercado de build to rent en Espa?a, consideran en esta consultora que ¡°si bien es cierto que se est¨¢ experimentando una aceleraci¨®n en ciertos indicadores, el an¨¢lisis de fundamentales no parece apuntar a una situaci¨®n de burbuja¡±.