La odisea de ser inquilino en Espa?a

Las costuras de la vivienda de alquiler en Espa?a se han roto. La pandemia ha dejado al descubierto los desequilibrios y estrecheces de este mercado, en el que no hay casas suficientes y, sobre todo, no las hay a precios asequibles. La presi¨®n de las rentas es asfixiante en las grandes ciudades, como Barcelona o Madrid, y en urbes con elevada concentraci¨®n tur¨ªstica, como Palma de Mallorca o M¨¢laga.

Seg¨²n un informe del Banco de Espa?a, los precios ofertados de alquiler se enarecieron m¨¢s de un 50% desde que tocaran m¨ªnimos a finales de 2013 hasta el m¨¢ximo de mayo de 2019. En este mismo periodo, los precios de venta crecieron a menor ritmo, un 6,8%. Adem¨¢s, la tasa de esfuerzo est¨¢ entre las m¨¢s altas de Europa. Un estudio de Comisiones Obreras alertaba hace poco de que el 41% de los inquilinos (tres millones de personas) destinan m¨¢s del 30% de sus ingresos. Y que dos de cada tres arrendatarios con alquileres excesivos est¨¢n en riesgo de pobreza o exclusi¨®n.

Cierto es que el alquiler ha dado una tregua en el a?o de pandemia. Las rentas han ca¨ªdo un 3,6% de marzo de 2020 a marzo de 2021, seg¨²n Fotocasa. Y en las ciudades espa?olas m¨¢s caras, como Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca o M¨¢laga, se han desplomado m¨¢s del 10%. Incluso Idealista dice haber detectado que el peso de las casas por debajo de 750 euros al mes ha crecido hasta el 42% en las capitales de provincia. Pero es un par¨¦ntesis, fruto de la entrada masiva en el mercado de viviendas tur¨ªsticas procedentes de plataformas como Airbnb y del ¨¦xodo de una parte de los inquilinos a ciudades de mediano y peque?o tama?o. Por ejemplo, en la provincia de Madrid la oferta ha crecido un 112% en un a?o. Es un respiro hasta que la situaci¨®n econ¨®mica y sanitaria del pa¨ªs se estabilice y los pisos tur¨ªsticos y de estudiantes regresen a su mercado original.

En esa idea abundan los expertos consultados. ¡°Las bajadas se deben a causas coyunturales y, por lo tanto, su recuperaci¨®n ser¨¢ r¨¢pida¡±, arguye Alejandro Berm¨²dez, consejero delegado de Atlas Real Estate Analytics. ¡°Se prev¨¦ que la econom¨ªa vuelva a repuntar a partir de la segunda mitad de a?o, lo que poco a poco podr¨ªa reflejarse en una recuperaci¨®n de los precios¡±, opina Eduard Mendiluce, consejero delegado de Anticipa, que gestiona 9.000 viviendas propiedad del fondo estado?unidense Blackstone.

Esos encarecimientos regresar¨¢n ¡ªsi nada lo impide¡ª en un momento en el que cada vez m¨¢s ciudadanos necesitan alquilar, tras la crisis econ¨®mica que deja la pandemia y que se ceba con los hogares de rentas bajas y los j¨®venes: la tasa de paro juvenil alcanz¨® el 38% en 2020, una cifra muy superior a la de la mayor¨ªa de los pa¨ªses europeos, seg¨²n un informe de PwC. Para ellos no hay m¨¢s opci¨®n que arrendar o aplazar su proyecto de emancipaci¨®n (de los m¨¢s tard¨ªos de Europa). El INE da cuenta de que el porcentaje de personas de 30 a 34 a?os que viv¨ªan con sus padres o con alguno de ellos en 2020 se situ¨® en el 25,6, con un aumento de cinco puntos desde 2013.

Los c¨¢lculos m¨¢s recientes determinan que Espa?a necesita en torno a 1,8 millones de viviendas en alquiler para equipararse a las principales econom¨ªas europeas, seg¨²n un estudio de Atlas Real Estate Analytics. De esas, son urgentes un mill¨®n de casas con rentas asequibles para atender a las familias que hoy (y ayer y ma?ana) destinan m¨¢s de un 40% de sus ingresos a ese pago, seg¨²n otro estudio de Atlas y Gesvalt.

Pero para la Asociaci¨®n de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa), el agujero es mucho mayor: ¡°Hay un d¨¦ficit estimado de 2,5 millones de viviendas a crear en un plazo de 15 a 20 a?os¡±. Ese d¨¦ficit afecta, sobre todo, ¡°a los segmentos de poblaci¨®n con menores ingresos, por lo que el esfuerzo hay que centrarlo en dinamizar la construcci¨®n de vivienda a precios asequibles¡±, afirma Nicol¨¢s D¨ªaz Salda?a, consejero delegado de la socimi T¨¦mpore Properties.

Sin embargo, y a pesar de los proyectos en marcha de los sectores p¨²blico y privado, apenas se pondr¨¢n en el mercado 90.180 viviendas de alquiler hasta 2028, estiman en Atlas, que tiene en cuenta para su c¨¢lculo los proyectos de promotoras, fondos y administraciones (estatal y auton¨®micas).

El desequilibrio entre oferta y demanda muestra ahora su peor cara, aunque arranca en 2008, a?o en el que pincha la burbuja inmobiliaria y el alquiler empieza a ganar tama?o. Desde entonces, todas las franjas de edad, a excepci¨®n de los mayores de 65 a?os, han aumentado significativamente su peso. Hubo un tiempo en el que los pisos apenas duraban un par de horas en el mercado y no por baratos, sino por escasos.

Hoy, el porcentaje de poblaci¨®n que vive de alquiler en Espa?a ronda el 23,8 (18% sin contar la cesi¨®n gratuita), cuando en 2007 era del 20%, seg¨²n Eurostat. ¡°El principal crecimiento se ha concentrado en los ¨²ltimos cinco a?os, con casi medio mill¨®n de nuevas viviendas en alquiler¡±, se?ala Javier Rodr¨ªguez Heredia, responsable de la Comisi¨®n Residencial de Asipa, cuyos socios cuentan con cerca de 30.000 casas en arrendamiento a largo plazo y tienen otras 10.000 en construcci¨®n. La consultora CBRE calcula que avanzar¨¢ hasta el 27,3% de los hogares en 2024.

Ya lo pronostic¨® en 2012 el Nobel de Econom¨ªa Robert J. Shiller cuando dijo que una de las consecuencias de la crisis ser¨ªa que Espa?a tendr¨ªa que reducir el porcentaje de propietarios de viviendas. Aun as¨ª, el pa¨ªs sigue estando por debajo de la media europea (30,7%), y de Alemania (48,6%), Francia (35,6%) o el Reino Unido (35%).

Pero no es esto, sino el alquiler social de titularidad p¨²blica para los m¨¢s desfavorecidos, lo que saca los colores a Espa?a. Ese parque apenas representa el 1,6% (290.000 casas de ayuntamientos y comunidades), casi 10 veces inferior al de los vecinos europeos. En cuanto a la vivienda asequible ¡ªcon rentas por debajo del mercado¡ª, el parque ¡°es 14 veces inferior al de la media de la UE¡±, recalcan en Asipa. Esto significa que cuando hay una recesi¨®n y sube el desempleo, ¡°las familias con menos recursos econ¨®micos tienen dificultades para pagar el alquiler¡±, a?ade Mendiluce. Este parque social hubiera sido ¡°imprescindible para poder alcanzar la implantaci¨®n de un verdadero derecho positivo de acceso a una vivienda digna, haciendo efectivo el art¨ªculo 47 de la Constituci¨®n Espa?ola¡±, dice Jes¨²s Leal, catedr¨¢tico de Sociolog¨ªa de la Universidad Complutense de Madrid. Construir ese stock llevar¨ªa ¡°25 o 30 a?os¡±.

Que Espa?a no pueda echar mano ahora de ese enorme colch¨®n social se debe a que la pol¨ªtica de vivienda lleva d¨¦cadas fomentando, ya desde la ¨¦poca franquista, la compra de casas mediante importantes ventajas fiscales. Espa?a quer¨ªa propietarios, no proletarios. De hecho, cuando se habla de equipararse a los pa¨ªses europeos, hay que tener en cuenta algunas particularidades del caso espa?ol. En torno al 95% del mercado de alquiler est¨¢ en manos de m¨¢s de tres millones de particulares que utilizan estas rentas para complementar sus salarios o pensiones. El 80% del ahorro de los espa?oles se concentra en vivienda, frente a tan solo un 20% en Alemania, por la buena rentabilidad que ofrece y que no dan otras inversiones. ¡°De 2014 a 2018 la rentabilidad media del alquiler ha experimentado un incremento del 46%¡±, seg¨²n Sociedad de Tasaci¨®n.

En cambio, solo el 4,2% del stock es propiedad de 40 entidades financieras y propietarios institucionales que acumulan casi 110.000 casas, calculan en Atlas ?Real Estate. Los mayores caseros del pa¨ªs son el fondo Blackstone, con m¨¢s de 40.000 pisos en alquiler a trav¨¦s de las distintas plataformas con las que opera en Espa?a (Testa Residencial, Anticipa, Albirana Properties, Fidere y Torbel), y Caixabank, que, seg¨²n la propia entidad, cuenta con una cartera de 19.500 casas de alquiler. ¡°No hay ning¨²n otro pa¨ªs en el mundo que est¨¦ dominado por particulares. El peso de los grandes operadores en otros pa¨ªses alcanza el 30% o 35%¡±, se?ala Beatriz Toribio, directora general de la Asociaci¨®n de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval).

Gana terreno el alquiler, s¨ª, pero Espa?a no ha dejado de ser un pa¨ªs de propietarios. Muchos ciudadanos comprar¨ªan si pudieran y siguen pensando que alquilar es tirar el dinero. Pero ¡°hay circunstancias econ¨®micas y socioculturales que nos van a llevar a estar viviendo de alquiler muchos m¨¢s a?os que antes¡±, aprecia Rodr¨ªguez Heredia.

Esas circunstancias son diversas. Por un lado, el desempleo y la precariedad laboral, agudizados por la pandemia, impiden a una parte de la poblaci¨®n generar el ahorro necesario para adquirir una casa ¡ªnecesitan el 30% (20% m¨¢s IVA) del valor del inmueble¡ª. ¡°Hasta los primeros a?os de este siglo hac¨ªan falta cuatro a?os de ingresos para comprar, ahora estamos en m¨¢s de siete¡±, recuerda Jos¨¦ Luis Su¨¢rez, profesor del departamento de Direcci¨®n Financiera del Iese. ¡°La permanencia en el alquiler, sobre todo en el caso de los j¨®venes, se va a dilatar en el tiempo¡±, a?ade Mar¨ªa Romero, consultora del ¨¢rea de Econom¨ªa Aplicada de Afi.

La accesibilidad de la compra est¨¢ comprometida porque las entidades financieras son m¨¢s estrictas a la hora de conceder hipotecas, tanto m¨¢s en un escenario de tipos de inter¨¦s negativos, una tasa de paro del 15,9% (dato del primer trimestre) y los problemas de liquidez que ha de afrontar la banca. Hay otra tecla. ¡°Estamos asistiendo a cambios estructurales de calado en las preferencias de los m¨¢s j¨®venes, la estructura familiar tradicional y la movilidad geogr¨¢fica en el mercado laboral¡±, apunta D¨ªaz Salda?a.

Desde Afi tambi¨¦n se?alan el cambio que se est¨¢ dando entre los j¨®venes, que prefieren pagar por el uso en detrimento de la propiedad. Aunque hay quien piensa que esto ¨²ltimo no es m¨¢s que un eufemismo para hablar de una ¡°precariedad que se hace pasar por cool y de vidas inestables¡±, apunta Carlos Mart¨ªn Urriza, director del Gabinete Econ¨®mico de Comisiones Obreras.

Nueva ley de vivienda

La soluci¨®n a semejante embrollo pasa, o eso se pretende, por la ley de vivienda que ultima el Gobierno y que saldr¨¢ en mayo, en las semanas posteriores a las elecciones en la Comunidad de Madrid, y por el ascenso del negocio del build to rent (construir viviendas nuevas para destinarlas solo al alquiler).

El Gobierno de coalici¨®n lleva meses tratando de cerrar una ley que fije medidas para desatascar el mercado. Est¨¢ costando el acuerdo en la forma, aunque no en el fondo. Unidas Podemos pelea por limitar el precio en las zonas m¨¢s tensionadas, a pesar de que recientemente el Tribunal Constitucional alem¨¢n anul¨® la ley berlinesa que acotaba los alquileres y que la norma catalana que hace lo propio ha sido recurrida ante el Tribunal Constitucional.

Sin embargo, los socialistas conf¨ªan en su propuesta de aumentar deducciones fiscales a los caseros que rebajen el precio de sus viviendas en las zonas que las comunidades y el Estado declaren m¨¢s tensionadas. El ministerio que dirige Jos¨¦ Luis ?balos tambi¨¦n propone destinar al menos el 50% de suelo p¨²blico a vivienda protegida en arrendamiento. Y que la calificaci¨®n de los pisos protegidos de alquiler sea permanente para evitar que se enajenen parques p¨²blicos. ¡°Estas medidas consiguen contener las subidas abusivas de los precios y garantizar la oferta¡±, declara David Lucas, secretario general de Agenda Urbana y Vivienda. En esa ley, adem¨¢s, el Gobierno definir¨¢ el concepto de vivienda vac¨ªa para poder aplicar a sus due?os un recargo del IBI y forzarles as¨ª al alquiler.

Los sindicatos de inquilinos llevan meses reivindicando limitar los alquileres y ampliar el parque p¨²blico, algo en lo que coincide Carlos Mart¨ªn, de Comisiones Obreras: ¡°Como no es posible sacar un gran parque de viviendas p¨²blicas de la chistera, a corto plazo la medida m¨¢s efectiva es el control de alquileres¡±. Y pone como ejemplo el l¨ªmite de precios de las mascarillas: ¡°Se emplea cuando los mercados no funcionan de manera competitiva para evitar abusos¡±. Este doctor en Econom¨ªa cree que lo que est¨¢ en juego es convertir la vivienda en una infraestructura p¨²blica m¨¢s, como lo es la sanidad o la educaci¨®n.

En la misma l¨ªnea de pensamiento est¨¢ Sarah Kumnig, cient¨ªfica social de la Universidad de Econom¨ªa y Empresa de Viena, ciudad que se ha convertido en un referente para las grandes urbes europeas por la creaci¨®n de un amplio parque de vivienda p¨²blica que se remonta a 1920. El alquiler social de la capital austriaca representa m¨¢s del 40% del mercado inmobiliario. Kumnig cree que el problema est¨¢ en que la vivienda se ha convertido en un producto de inversi¨®n. ¡°?Y qui¨¦n invertir¨ªa si no hubiera beneficios?¡±, se pregunta. ¡°La necesidad de obtener beneficios es diametralmente opuesta a la provisi¨®n de viviendas asequibles¡±, a?ade. La construcci¨®n de m¨¢s pisos por parte de empresas privadas ¡°no resuelve la crisis de la vivienda mientras no haya una regulaci¨®n del precio del alquiler¡±, apunta.

El soci¨®logo Jes¨²s Leal apuesta por congelar precios en las zonas m¨¢s tensionadas, aunque sea de forma temporal. ¡°Desde la econom¨ªa social no es un error la desmercantilizaci¨®n de la vivienda y limitar los precios¡±, a?ade. Hay quien se desmarca del debate del s¨ª o no a los topes. Sergio Nasarre, que dirige la C¨¢tedra de Vivienda Unesco de la Universidad Rovira i Virgili (URV), no cree que la aspiraci¨®n vital de nadie sea tener un ¡°casero encima¡±. Por eso, es partidario de fomentar las tenencias intermedias: la compartida ¡ªser propietario a todos los efectos, pero solamente adquiriendo una parte¡ª y la temporal ¡ªcomprar la vivienda solo para un determinado n¨²mero de a?os¡ª.

En el bando contrario est¨¢n los economistas, que se ponen de acuerdo en pocas cosas, salvo cuando se trata de limitar los alquileres. El premio Nobel de Econom¨ªa Paul Krugman se mostraba hace un a?o abiertamente contrario a la regulaci¨®n. Las empresas del sector advierten de que genera el efecto contrario. Beatriz Toribio, de Asval, dice que limitar los arrendamientos ¡°provocar¨ªa un incremento de precios por la reducci¨®n de la oferta¡±. ¡°Las familias que est¨¦n dispuestas a alquilar, especialmente aquellas con ingresos m¨¢s bajos, tendr¨¢n m¨¢s dificultades porque los propietarios favorecer¨¢n al hogar con ingresos m¨¢s altos¡±, cree Eduard Mendiluce.

En Afi consideran que los topes son un error: ¡°Para que las rentas se ajusten hay que aumentar la oferta¡±, opina Mar¨ªa Romero. Para todos ellos prima la ley de la oferta y la demanda. ¡°A mayor oferta, menor presi¨®n en los precios, y si, adem¨¢s, se trata de una oferta profesionalizada, habr¨¢ una valoraci¨®n m¨¢s certera y real de las rentas¡±, se?ala Sergio G¨¢lvez, director general de Estrategia, Inversiones y Desarrollos Alternativos de Aedas Homes.

M¨¢s gr¨²as

El otro bast¨®n en el que Espa?a pretende apoyarse para salir del agujero negro del alquiler es el capital privado. Asipa recuerda que los inversores extranjeros son imprescindibles para financiar la construcci¨®n de casas en alquiler. ¡°Crear 2,5 millones de viviendas implicar¨ªa unas necesidades de financiaci¨®n de 300.000 millones de euros [casi el 30% del PIB]¡±, apunta Rodr¨ªguez Heredia. ¡°El sector privado es parte de la soluci¨®n y no el problema. La Administraci¨®n necesita del sector privado y hay que tender puentes¡±, reclama Toribio.

Con el ahorro institucional dispuesto a comprometer capital a largo plazo, los promotores no han dudado en dar el salto y empezar a construir viviendas en alquiler que luego venden a los fondos de inversi¨®n. Es lo que se conoce en el mundo anglosaj¨®n como build to rent, que solo est¨¢ al principio de su camino en Espa?a, pero que es la apuesta de futuro tras la covid.

Se pondr¨¢n en el mercado m¨¢s de 9.000 viviendas al a?o (en 2022 y 2023) bajo este modelo. Y 13.172 en 2024, seg¨²n Alejandro Berm¨²dez. ¡°Muchas promotoras han iniciado proyectos llave en mano para fondos, lo que puede representar alrededor de 2.000 casas al a?o, un 2% de la producci¨®n total¡±, indica Daniel Cuervo, secretario general de la patronal APCEspa?a.

Aunque la rentabilidad que obtienen los promotores es algo inferior a la del modelo tradicional, les interesa la f¨®rmula porque ¡°evita el riesgo de venta al comercializar toda la promoci¨®n a un solo comprador¡±, afirma Cuervo. Por su parte, los fondos tratan estas inversiones de una manera similar a los proyectos de infraestructuras. ¡°Las rentabilidades son bajas, en torno al 2% o 3%, por lo que las inversiones se mantienen a largo plazo. No es un sector especulativo¡±, hacen constar en Asipa.

La inversi¨®n en estos proyectos super¨® los 2.300 millones de euros en 2020, cifra que duplica la del a?o anterior, detalla un informe de Savills Aguirre Newman. Seg¨²n esta consultora, Madrid, Barcelona y sus ¨¢reas metropolitanas, con m¨¢s del 80% del volumen de inversi¨®n, son el principal foco de inter¨¦s. No obstante, las dificultades para alcanzar el objetivo de rentabilidad y la escasez de oportunidades en estos dos mercados hacen que la atenci¨®n se empiece a dirigir hacia otras ciudades, como Valencia, Sevilla, M¨¢laga y Palma de Mallorca. Algunos de los fondos institucionales m¨¢s activos en 2020 fueron Ares Management, Hines, AXA IM, Aberdeen SI, Patrizia, DWS, AEW o Vivenio (APG).

Los fondos no alquilan en general sus pisos a un precio inferior al que ofrecen los caseros particulares, aunque de alguna manera ¡°el parque de vivienda aumentar¨ªa y esto se ver¨ªa reflejado en los precios¡±, se?ala Cuervo. Adem¨¢s, la gesti¨®n profesional y la econom¨ªa de escala redundan en servicios m¨¢s baratos para los inquilinos. En Asipa ponen un ejemplo: ¡°No cuesta lo mismo contratar un servicio de porter¨ªa o mantenimiento de limpieza para un edificio que para diez¡±. ¡°Asegura una gesti¨®n m¨¢s ¨¢gil y un servicio de mayor calidad a los clientes (gestiones, resoluci¨®n de incidencias, rehabilitaci¨®n¡­). Los contratos son m¨¢s largos y solo se exigen dos meses de garant¨ªas¡±, explica Marcos Beltr¨¢n, director de negocio comercial de Real Estate de Altamira Espa?a, con 10.900 activos en alquiler. Adem¨¢s, ¡°la profesionalizaci¨®n permitir¨¢ liberar muchas rentas opacas¡±, apunta Mar¨ªa Romero.

Aedas Homes ¡ªcon nueve proyectos con m¨¢s de 1.100 pisos para Ares Management, Grupo Lar-Primonial y Lazora¡ª ha sido la primera de las grandes promotoras cotizadas en entregar, el pasado 13 de abril, la primera urbanizaci¨®n bajo este modelo. Est¨¢ en Torrej¨®n de Ardoz y son 103 viviendas, que ahora pertenecen al fondo de inversi¨®n Ares.

En esto del build to rent tambi¨¦n la Administraci¨®n p¨²blica tendr¨¢ gran influencia en los pr¨®ximos a?os. Tanto en el ¨¢mbito nacional como regional se han activado numerosas iniciativas, la m¨¢s ambiciosa es el Plan 20.000 del Gobierno, con el que se levantar¨¢n durante la legislatura 20.000 viviendas de alquiler asequible a trav¨¦s de colaboraciones p¨²blico-privadas. Este es solo uno de los ejes del plan para desarrollar un verdadero parque p¨²blico de vivienda asequible que tiene en marcha el Gobierno y que contempla hasta 100.000 casas. El parque p¨²blico de viviendas social del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana rondar¨¢ las 44.000 viviendas y unas 56.000 proceder¨¢n de la colaboraci¨®n p¨²blico-privada para la creaci¨®n de un fondo social.

?De qui¨¦n es la culpa del alza de las rentas?

El precio del alquiler ha encadenado cinco a?os de subidas y cerr¨® 2019 en su m¨¢ximo hist¨®rico. El precio medio rebas¨® los 10 euros por metro cuadrado, seg¨²n Fotocasa. A la hora de buscar culpables al incremento sin freno de las rentas en los ¨²ltimos a?os, las plataformas de inquilinos y los sindicatos acusan a los fondos de inversi¨®n. Para Carlos Mart¨ªn, director del Gabinete Econ¨®mico de Comisiones Obreras, la entrada de fondos ha sido determinante. ¡°La Sareb ha vendido paquetes de viviendas a los fondos con grandes descuentos en lugar de a las familias, porque estos operar¨ªan, como as¨ª ha sido, para que el precio de la vivienda no bajara¡±.

En el otro extremo est¨¢n los que piensan que con tan poca cuota de mercado (el 4%) es dif¨ªcil pensar que puedan controlar los precios. ¡°Los fondos no tienen nada que ver con la subida de alquileres y pueden ser parte de la soluci¨®n si hubiera seguridad jur¨ªdica y se les permitiera aumentar la oferta de viviendas en alquiler¡±, apunta Jos¨¦ Luis Su¨¢rez, profesor del Iese. Su¨¢rez culpa a los pisos tur¨ªsticos. ¡°Contribuyeron al aumento de los alquileres y ahora est¨¢n contribuyendo a su bajada, ya que se quitan pisos del alquiler tur¨ªstico y se llevan al tradicional¡±. Para Nicol¨¢s D¨ªaz Salda?a, consejero delegado de la socimi T¨¦mpore Properties, con una cartera compuesta por 2.550 viviendas en alquiler, ¡°es imposible que las empresas puedan determinar el precio de los alquileres con una presencia que todav¨ªa es marginal¡±.

Ahora bien, Atlas Real Estate ha puesto la lupa sobre los n¨²cleos urbanos y ha llegado a la conclusi¨®n de que la mayor¨ªa de las altas de inmuebles residenciales en 2019 se hicieron por parte de personas jur¨ªdicas. Aunque este dato no habla solo de viviendas en alquiler, s¨ª que puede apuntar a que en las principales ciudades los grandes tenedores de vivienda s¨ª tienen una presencia importante.