Manual para sobrevivir al calent¨®n del eur¨ªbor

Regresa el temido fantasma del eur¨ªbor. Escapar del alza de este ¨ªndice no va a resultar sencillo para los hipotecados a tipo variable, aunque hay formas de defenderse o, al menos, de reducir su impacto. Afecta a miles de personas. Algunas ya han hecho frente a la subida de este ¨ªndice en sus ¨²ltimas revisiones hipotecarias (anuales o semestrales) y otras lo har¨¢n en lo que resta de a?o. El eur¨ªbor a 12 meses, el indicador que m¨¢s se usa en Espa?a para calcular las cuotas de las hipotecas, superaba el pasado 15 de junio el 1% en su cotizaci¨®n diaria por primera vez en casi una d¨¦cada. Tras seis a?os en negativo, el mercado hipotecario se ha dado la vuelta como un calcet¨ªn. El ¨ªndice cerr¨® mayo en el 0,287% y en junio se situ¨® en el 0,852%, su tasa m¨¢s alta en 10 a?os (en agosto de 2012 se coloc¨® en el 0,877%). Eso s¨ª, la subida queda muy lejos del m¨¢ximo alcanzado en julio de 2008 (5,393%) y no todos los hogares sufrir¨¢n el cambio de signo.

Desde ese julio de 2008 hist¨®rico hasta este mes de abril ¡ª¨²ltimo dato del INE¡ª, 5.160.713 personas han firmado una hipoteca para la compra de una vivienda en Espa?a. El grueso de las constituidas entre 2008 y 2016 fueron a tipo variable (llegaron a representar el 98% del total). Teniendo en cuenta que el plazo medio de una hipoteca es de 30 a?os, es l¨®gico pensar que la mayor¨ªa la sigue pagando y va a tener que asumir una letra que cada vez ser¨¢ m¨¢s cara. En Trioteca ponen un ejemplo de uno de sus clientes, con una hipoteca de 150.000 euros a 30 a?os. En diciembre de 2021 pag¨® 450 euros; en abril de 2022 fueron 485 euros. ¡°Lo que ha subido y va a subir no es ninguna tonter¨ªa y si el eur¨ªbor aumenta mucho m¨¢s se puede complicar bastante¡±, dice Ricard Garriga, fundador de Trioteca.

Sin embargo, en 2016 cambiaron las tornas. Los hipotecados comenzaron a decantarse por los tipos fijos, aprovechando las ofertas de la banca como respuesta a los tipos negativos. Este pasado mes de abril, los pr¨¦stamos fijos supusieron el 75% del total ¡ªno se ver¨¢n afectados por los vaivenes del eur¨ªbor¡ª. El departamento de An¨¢lisis y Mercados de Bankinter indica en su ¨²ltimo informe que ¡°m¨¢s de la mitad de las hipotecas firmadas en los ¨²ltimos a?os son a tipo fijo, por lo que el repunte de eur¨ªbor tendr¨¢ un impacto m¨¢s moderado que en anteriores ocasiones¡±. As¨ª ha sido en Caixabank, por ejemplo. Desde la primavera de 2015, m¨¢s del 70% de las nuevas hipotecas que concede la entidad son a tipo fijo y en 2022 ese porcentaje se ha incrementado ya a m¨¢s del 85%.

El eur¨ªbor ha iniciado una escalada alcista provocada por el anuncio del Banco Central Europeo (BCE) de aplicar una primera subida del 0,25% de los tipos de inter¨¦s este julio y una segunda, algo mayor, para septiembre. Es la herramienta con la que cuenta el organismo para hacer frente a la alta inflaci¨®n global (en Espa?a se ha disparado al 10,2% en junio). La incertidumbre se ha instalado en los mercados y resulta muy complicado hacer previsiones sobre hasta d¨®nde llegar¨¢ el ¨ªndice. La bola de cristal est¨¢ m¨¢s borrosa que nunca.

Fuentes de Caixabank estiman que subir¨¢ 100 puntos b¨¢sicos en el conjunto del a?o y otro 1% en 2023, aunque sostienen que la previsi¨®n es incierta y que no debe descartarse incluso que los tipos actuales incluyan una cierta sobrerreacci¨®n. Seg¨²n la entidad, ¡°el escenario m¨¢s probable plantea un ritmo gradual de subidas de tipos digerible para la econom¨ªa, porque se parte de niveles muy bajos¡±. Las previsiones de Bankinter se?alan que se colocar¨¢ en el 1,90% en diciembre de 2022 y en el 2,20% en 2023. Roberto G¨®mez Calvet, profesor de Econom¨ªa de la Universidad Europea, no cree que suba m¨¢s del 2% o 3%. A la pregunta de si veremos un eur¨ªbor a corto plazo asentado en el 5% del a?o 2008, la respuesta es negativa. ¡°Subir tipos es la primera herramienta contra la inflaci¨®n del BCE, pero es muy consciente de que no puede perjudicar a la poblaci¨®n, no quiere tener ciudadanos atrapados porque ser¨ªa pegarse un tiro en el pie¡±, comenta G¨®mez Calvet. Otra cosa es lo que ocurra en los pr¨®ximos 30 a?os y que nadie puede garantizar.

Por ahora, la subida actual no ahoga en exceso las econom¨ªas familiares, aunque el Banco de Espa?a avis¨® hace algunas semanas de que el alza conllevar¨¢ una ¡°mayor carga financiera¡±. El profesor de la Universidad Europea insiste en que ¡°el encarecimiento de las hipotecas supondr¨¢ la merma en otros gastos, por ejemplo en ropa, porque no podemos escapar de la hipoteca¡±.

Las circunstancias de cada hipotecado son distintas, pero hay algunas formas de defenderse de la escalada del eur¨ªbor. ¡°Las personas a las que les quede un plazo de hipoteca largo ¡ªque est¨¦n entre el inicio y la mitad¡ª, deber¨ªan estudiar el cambio a una hipoteca fija cuanto antes porque algunos bancos las est¨¢n encareciendo y otros las van a quitar de su cartera de productos en las pr¨®ximas semanas¡±, dice Garriga. Ya no hay pr¨¢cticamente hipotecas fijas por debajo del 2% ¡ªalgunas ya superan el 3%¡ª y este julio vuelven a subir, por lo que la ventana de oportunidad se va cerrando.

Fernando L¨®pez, director de operaciones de Gibobs allbanks, hace la misma recomendaci¨®n: ¡°Para los que se hayan hipotecado en los ¨²ltimos cinco o siete a?os con un eur¨ªbor m¨¢s 0,99% o superior, es momento de estudiar cambiar a una hipoteca fija o mixta¡±, se?ala. En esta fintech de asesoramiento hipotecario dicen estar consiguiendo cr¨¦ditos fijos al 1,71% TAE, cuando la media del mercado est¨¢ en el 3,02% TAE. Esta opci¨®n es recomendable para clientes que a¨²n se encuentran en la primera mitad del plazo de su pr¨¦stamo porque en los primeros a?os se pagan m¨¢s intereses.

Dejarse querer

El cambio se puede hacer negociando con el propio banco (novaci¨®n) o con otra entidad (subrogaci¨®n). ¡°Ahora mismo hay una guerra muy feroz para llevarse a clientes de otros bancos; hay que dejarse querer por otras entidades¡±, sostiene el fundador de Trioteca. ¡°La operaci¨®n m¨¢s econ¨®mica es la novaci¨®n porque no hay cambio registral¡±, cuenta Milagros Masias, analista de Finteca, que tambi¨¦n apuesta por pasar de variable a fija. De abril de 2021 a abril de 2022 se han realizado 214.999 novaciones en Espa?a y 32.362 subrogaciones de acreedor, seg¨²n el INE.

No obstante, Leyre L¨®pez, analista de la Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola (AHE), hace alguna puntualizaci¨®n: ¡°El hipotecado debe saber que dependiendo del momento de la vida del pr¨¦stamo en la que est¨¦ le puede resultar m¨¢s o menos interesante cambiar de variable a fijo, puesto que el cambio podr¨ªa comportar alg¨²n coste, los tipos fijos est¨¢n subiendo en consonancia con el eur¨ªbor y, adem¨¢s, si se encuentra en el tramo final de la hipoteca lo m¨¢s probable es que los intereses que devengue el pr¨¦stamo no supongan una cuant¨ªa significativa¡±.

As¨ª, en el caso de que al hipotecado a tipo variable le quede poco capital, en torno a un 25%, la recomendaci¨®n va en la l¨ªnea de ¡°mantenerse con un tipo variable porque quedar¨¢n por pagar muy pocos intereses¡±, indica Miquel Riera, experto en hipotecas del comparador financiero HelpMyCash.com. En este caso, vale la pena ahorrar y, si el escenario se pone muy feo, amortizar todo lo que se pueda, ya sea para reducir la cuota mensual o para acortar el plazo y estar menos tiempo expuesto al eur¨ªbor.

Tambi¨¦n se puede negociar un diferencial m¨¢s bajo. ¡°En estos momentos es relativamente sencillo conseguir una rebaja del diferencial, siempre que se tenga un buen perfil¡±, asegura Riera. Seg¨²n la experta de Finteca, para atraer clientes de otras entidades hay alg¨²n banco que est¨¢ ofreciendo diferenciales en torno al 0,50%.

Lo que no es aconsejable, afirma Miquel Riera, es alargar el plazo de devoluci¨®n: las cuotas ser¨¢n m¨¢s baratas, pero habr¨¢ que pagar m¨¢s en intereses (se generar¨¢n durante m¨¢s tiempo). En cualquier caso, lo m¨¢s importante, se tenga ya la hipoteca o se vaya a contratar ahora, sea fija o variable, es que el esfuerzo hipotecario de una familia no sobrepase el 35% de los ingresos mensuales, aunque el eur¨ªbor se colocara, por ejemplo, en el 3%, aconsejan en Caixabank. Conviene hacer este ejercicio de c¨¢lculo para evitar sustos.