El alza del eur¨ªbor aboca a la mayor subida de las hipotecas desde la ¨¦poca de la burbuja inmobiliaria

La inflaci¨®n aprieta y no trae buenas noticias a los hogares con una hipoteca variable. Mientras el Banco Central Europeo (BCE) deshoja la margarita del rumbo de la pol¨ªtica monetaria a partir de verano, el indicador al que se referencian la mayor¨ªa de pr¨¦stamos, el eur¨ªbor a 12 meses, vir¨® en abril a positivo encareciendo considerablemente las letras. La tendencia continuar¨¢, agravada por dos factores: de un lado, cada vez parece m¨¢s probable que el BCE adelante a julio la primera subida de tipos oficiales en m¨¢s de una d¨¦cada; de otro, el diferencial con el a?o pasado se ir¨¢ ensanchando porque entonces el indicador cay¨® durante el segundo semestre. Como resultado, incluso en las previsiones m¨¢s t¨ªmidas de los bancos, 2022 acabar¨ªa con un alza de al menos 0,9 puntos porcentuales, el mayor encarecimiento de las hipotecas desde hace 15 a?os, en pleno apogeo de la burbuja inmobiliaria. Para una hipoteca media, eso significa entre 56 y 69 euros m¨¢s al mes.

Seg¨²n el ¨²ltimo informe de la Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola (AHE), a finales de 2021 Espa?a contaba 5,5 millones de hipotecas vivas y tres cuartas partes (4,1 millones) ten¨ªan un inter¨¦s variable. Aunque no hay datos en el estudio, se estima que la mayor¨ªa de pr¨¦stamos variables (alrededor del 90%) est¨¢n vinculados al eur¨ªbor a 12 meses. Esto significa que peri¨®dicamente (normalmente, una vez al a?o) se recalculan las cuotas en funci¨®n de c¨®mo haya cambiado el ¨ªndice desde la ¨²ltima revisi¨®n. Y eso, a finales de 2022, se resumir¨¢ en un axioma que augura pocas alegr¨ªas a los prestatarios: el eur¨ªbor acab¨® el pasado diciembre con la segunda media m¨¢s baja de la historia (-0,502%) mientras el pr¨®ximo diciembre se espera que alcance su cota m¨¢s alta al menos desde 2014.

Prever ahora mismo c¨®mo acabar¨¢ el eur¨ªbor 2022 es casi una ruleta rusa. Con la diferencia de que las de perder las llevan siempre los mismos: quienes pagan hipoteca. Todos los pron¨®sticos de antes de abril (y no hablemos ya si eran previos a la invasi¨®n rusa de Ucrania) han quedado desfasados. Pero los departamentos de estudios de algunos bancos intentan llevarlos al d¨ªa: BBVA Research y CaixaBank Research casi coinciden al se?alar que el indicador acabar¨¢ el a?o en el 0,5% y 0,53%, respectivamente. Ram¨®n Forcada, director del Departamento de An¨¢lisis y Mercados de Bankinter, cree que todo depende de los movimientos del BCE, que parece dispuesto a hacer dos en los tipos de inter¨¦s este verano. ¡°En el primer movimiento, el eur¨ªbor a 12 meses se puede ir al 0,4% y con el segundo, al 0,6%¡±, afirma.

Incluso en el escenario m¨¢s cauto, que el eur¨ªbor acabase el a?o en el 0,4% supondr¨ªa que en diciembre las hipotecas se encarecer¨ªan 0,9 puntos porcentuales. Desde septiembre de 2007 no se vive una variaci¨®n interanual tan amplia. En el caso m¨¢s desfavorable, la subida sobrepasar¨ªa el punto, pero el precedente tambi¨¦n se encuentra en el verano de tres lustros atr¨¢s, cuando las hipotecas se encarec¨ªan a marchas forzadas tras 10 subidas de tipos en cinco a?os por parte del BCE, que intentaba enfriar una econom¨ªa recalentada.

Entre 56 y 69 euros m¨¢s al mes

Las similitudes entre la situaci¨®n actual y la de 15 a?os atr¨¢s casi se acaban aqu¨ª. Ahora la inflaci¨®n es mayor (en la eurozona alcanz¨® el 7,5% en abril, r¨¦cord absoluto), aunque tambi¨¦n hay m¨¢s dudas sobre la marcha de una econom¨ªa golpeada por la pandemia y la guerra, dos crisis que nadie vio venir. El mandato del BCE, que es mantener la inflaci¨®n en el entorno que considera sano (2%), se traduce en subir tipos seg¨²n la ortodoxia econ¨®mica. Pero a¨²n no lo ha hecho, lo que critica el economista Gonzalo Bernardos: ¡°Tenemos un fuego y el banco central, a corto plazo, le lanza gasolina¡±, sostiene el profesor de la Universidad de Barcelona, quien se declara estupefacto: ¡°En 2008 nos contaron todo lo contrario y, con la inflaci¨®n en el 4,1%, nos arrearon por todas partes¡±.

Otra diferencia es que tampoco los intereses se encuentran en el mismo punto que entonces. El eur¨ªbor se mueve a¨²n en m¨¢rgenes hist¨®ricamente bajos, por m¨¢s que los ¨²ltimos seis a?os en negativo hayan cambiado el marco mental de muchos consumidores. Hugo Rodr¨ªguez, economista del Instituto de An¨¢lisis Econ¨®mico del CSIC, considera que los bancos centrales est¨¢n volviendo ¡°al terreno normal, que son los tipos de inter¨¦s positivos con margen para moverlos arriba o abajo¡±. Para una hipoteca media en Espa?a (137.921 euros, en 2021) a devolver en 24 a?os y referenciada al eur¨ªbor m¨¢s un punto, la diferencia entre las cuotas del pasado diciembre y las que resultar¨ªan a finales de este a?o oscilar¨ªa entre 56 y 69 euros al mes, seg¨²n el escenario que se contemple. Pero en un pr¨¦stamo por encima de 200.000 euros, la subida ya superar¨ªa los 100 euros.

Las malas noticias no son solo para quienes pagan hipoteca, tambi¨¦n para quienes se lo plantean. ¡°Las condiciones se est¨¢n volviendo m¨¢s restrictivas¡±, describe el economista del CSIC, ¡°los bancos las endurecen porque ven que los tipos van a subir y la incertidumbre tambi¨¦n sube¡±. Leyre L¨®pez, analista de la AHE, describe otros cambios: ¡°Las entidades ya han empezado a redise?ar su cat¨¢logo de productos y se est¨¢n centrando m¨¢s en pr¨¦stamos de tipo variable porque reflejan mejor la situaci¨®n de mercado de cada momento¡±.

Sin embargo, para Edgar Saiz, profesor de Derecho Mercantil en la Universidad Internacional de Valencia y asociado del despacho Andersen, es buen momento para explorar el tipo fijo. Para quienes tienen una hipoteca variable, describe, ¡°hay dos maneras de llegar a ese tipo fijo¡±: renegociar con el banco o hablar con otra entidad para subrogar el pr¨¦stamo (cambiarlo, pagando un coste). En un escenario en el que el BCE tiene que acertar a reducir la inflaci¨®n sin matar el crecimiento y los bancos intentan adivinar d¨®nde est¨¢ la l¨ªnea entre ofrecer una hipoteca atractiva y hacer un negocio ruinoso, el riesgo cero no existe. Para los prestatarios, pasarse al tipo fijo, es ¡°una apuesta¡±, afirma el abogado: ¡°A lo mejor negocias ahora, entramos en otra recesi¨®n y el eur¨ªbor no sube; pero la gente al menos debe ser consciente de que si quiere intentar algo, tiene que ser ya¡±.