La herida de la vivienda se agranda en la recta final del a?o: el acceso a la compra y al alquiler se complica

La inflaci¨®n, los costes de construcci¨®n y las hipotecas m¨¢s caras marcar¨¢n la evoluci¨®n de la vivienda en la recta final del a?o y condicionar¨¢n la compra, la venta y el alquiler. Se complica (a¨²n m¨¢s) el acceso a una casa en Espa?a. Los peor parados ser¨¢n de nuevo los j¨®venes y ciudadanos con salarios bajos y sin ahorros. Llueve sobre mojado.

Y eso que el mercado de la vivienda se enfriar¨¢ ligeramente, tras un a?o y medio espectacular. En 2021 se vendieron m¨¢s de 560.000 viviendas, el mejor ejercicio de los ¨²ltimos 15 a?os, y en el primer semestre de 2022 la compraventa aument¨® un 23,1% interanual, con casi 331.000 viviendas.

Pero el frenes¨ª comprador ha encontrado un muro de contenci¨®n llamado inflaci¨®n, que en agosto se coloc¨® en el 10,4%. Tambi¨¦n el fin de las hipotecas superbaratas pondr¨¢ coto al bum: esta semana, el Banco Central Europeo (BCE) ha subido los tipos de inter¨¦s un 0,75%. Es el segundo aumento en tres meses. La consecuencia ser¨¢n hipotecas m¨¢s caras (el eur¨ªbor se dispar¨® hasta el 1,2% en agosto, y la banca ha encarecido o eliminado de su cartera los pr¨¦stamos fijos).

En un contexto tan vol¨¢til como el actual se hace dif¨ªcil traducir el enfriamiento del sector en cifras, aunque distintas entidades han hecho el esfuerzo. Bankinter prev¨¦ una ca¨ªda de las compraventas de viviendas que podr¨ªa llegar al 5% este a?o. En la Asociaci¨®n de Promotores y Constructores de Espa?a calculan que el a?o cerrar¨¢ por debajo de las 600.000 unidades. ¡°De mayo de 2021 a junio de 2022 se han transmitido 625.000 viviendas, pero entendemos que probablemente en los pr¨®ximos meses pueda descender esta cifra debido a que hist¨®ricamente el primer semestre se comporta mejor que el segundo, adem¨¢s de por la incertidumbre econ¨®mica¡±, dice su secretario general, Daniel Cuervo. La patronal considera que una inflaci¨®n estructural tendr¨ªa m¨¢s impacto negativo en las compraventas de segunda mano y menos en la obra nueva, ¡°al haber muy poca oferta y gran demanda de este ¨²ltimo producto¡±, a?ade Cuervo. De cara a 2023, CaixaBank prev¨¦ que el n¨²mero de compraventas descienda algo m¨¢s de un 10%. Porque el efecto negativo se extender¨¢ al a?o que viene. ¡°El impacto m¨¢s relevante de la inflaci¨®n se producir¨¢ en 2023¡å, opina Antonio de la Fuente, director de Corporate Finance de Colliers.

La consultora Atlas Real Estate Analytics ha estudiado la correlaci¨®n entre la inflaci¨®n y la adquisici¨®n de viviendas y concluye que ¡°un trimestre de alta inflaci¨®n suele venir seguido por un trimestre con una ca¨ªda importante de las compraventas. El efecto puede durar un a?o o m¨¢s, por lo que el impacto negativo de la inflaci¨®n actual en las transacciones se alargar¨¢ hasta finales de 2023¡å, indican en la compa?¨ªa. Aun as¨ª, advierte de que los costes de construcci¨®n son el factor con mayor relaci¨®n negativa en las compraventas: ¡°A lo largo de la serie hist¨®rica analizada, unos costes altos han estado fuertemente relacionados con menores compraventas¡±.

Tampoco hay que perder de vista el aumento acelerado del eur¨ªbor a causa de la nueva pol¨ªtica monetaria de subidas de tipos del BCE. Mar¨ªa Matos, directora de estudios y portavoz del portal Fotocasa, considera que ¡°va a hacer que se lastre el ahorro de las familias y se frene el consumo; por tanto, se retraer¨¢ la demanda de vivienda. En consecuencia, vamos a ver c¨®mo los precios no crecen al ritmo al que lo han hecho estos ¨²ltimos meses, sino con t¨ªmidos incrementos¡±.

T¨ªmidos, pero, al fin y al cabo, incrementos. Los precios continuar¨¢n al alza, aunque con menor intensidad. Bankinter estima que el valor de los inmuebles residenciales registrar¨¢ una subida en torno al 1% al cierre del a?o, tras un alza significativa del 6,4% en 2021.

En Atlas Real Estate sit¨²an el incremento en el 2,9% en 2022. Sin embargo, en Solvia estiman un encarecimiento de entre el 3% y el 5% para este a?o. ¡°La raz¨®n es que, pese a que el crecimiento de la demanda se ralentice, contin¨²a habiendo una importante falta de stock de vivienda en el mercado¡±, se?ala Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Negocio de Solvia. Y a?ade: ¡°El incremento de precios ser¨¢ ligeramente superior en la vivienda de segunda mano, porque la falta de obra nueva ha llevado a los demandantes a apostar por la usada, tensionando al alza los precios¡±. Y para Antonio de la Fuente, de Colliers, ¡°la evoluci¨®n del precio de la vivienda ser¨¢ positiva y estar¨¢ en el entorno de la inflaci¨®n subyacente¡±.

Este encarecimiento algo m¨¢s moderado de las casas no es ning¨²n alivio para los colectivos m¨¢s vulnerables, entre ellos los j¨®venes. ¡°Ahora la situaci¨®n es terrible, pero ya ven¨ªamos denunci¨¢ndola. La inflaci¨®n ha subido un 30% desde 2008 mientras que el salario de los j¨®venes se ha mantenido estancado¡±, se?ala Elena Ruiz Cebri¨¢n, presidenta del Consejo de la Juventud de Espa?a (CJE). Desde este organismo ponen el foco en el dif¨ªcil escenario que se presenta para ellos. ¡°No tienen ahorros para comprar y el alquiler es la opci¨®n m¨¢s viable, pero desde 2016 es insostenible¡±, sostiene Cebri¨¢n. Tanto que para que un joven alquile en solitario deber¨ªa destinar el 79% de sus ingresos.

Alquiler, una herida que escuece

El alquiler no solo no ha resuelto el problema, sino que lo ha agravado. Los precios seguir¨¢n al alza. En julio, arrendar un piso fue un 7,4% m¨¢s caro, seg¨²n Fotocasa, portal inmobiliario que adelanta a Negocios el dato de agosto: la subida fue del 3,9% interanual, y las capitales donde el alquiler se encareci¨® m¨¢s fueron Alicante, Barcelona, Girona, Toledo y Madrid. ¡°Que baje la demanda de compra este a?o va a hacer que irremediablemente se incremente la demanda de alquiler en un momento muy delicado para este mercado, ya que est¨¢ ahora mismo en precios m¨¢ximos¡±, indica Matos. Y prosigue: ¡°La escasez de oferta de alquiler va a hacer que los precios sigan aumentando o, en el mejor de los casos, que se mantengan m¨¢s o menos estables¡±. Respecto al efecto de la inflaci¨®n, constata que ¡°est¨¢ impactando de lleno en el mercado y las viviendas que ahora se ofertan est¨¢n saliendo con precios sensiblemente m¨¢s altos¡±. Hay que recordar que en el caso de actualizaciones de rentas en contratos ya existentes hay un tope del 2%, una medida vigente, de momento, hasta finales de a?o.

El principal reto pendiente del mercado del alquiler es la ley de vivienda, que sali¨® del Consejo de Ministros el pasado 1 de febrero y que se debate en el Congreso. Durante el tr¨¢mite parlamentario se han recibido m¨¢s de 800 enmiendas de todos los grupos parlamentarios, incluidos Unidas Podemos, seg¨²n fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. ¡°Es, por tanto, un tr¨¢mite que necesita tiempo, trabajo y di¨¢logo¡±, a?aden. Aun as¨ª, y a pesar de que Unidas Podemos ha denunciado esta semana las resistencias del PSOE a aprobar la ley de vivienda, el ministerio afirma que mantiene la previsi¨®n de que la ley est¨¦ aprobada definitivamente antes de que acabe el a?o. ¡°La previsi¨®n es que pueda estar aprobada en las pr¨®ximas semanas en el Congreso¡±. La ley permitir¨¢ que las autonom¨ªas declaren zonas tensionadas para limitar el precio de los alquileres, entre otras medidas. La presidenta del CJE cree que regular los precios en las ¨¢reas tensionadas ayudar¨¢ a los colectivos m¨¢s vulnerables, entre ellos j¨®venes y mujeres, aunque su efecto se ver¨¢ limitado por la potestad de las comunidades aut¨®nomas de aplicar el tope a las rentas o no.