Los fondos son los nuevos terratenientes del campo espa?ol

Del asfalto a las tierras de cultivo. Los grandes inversores han puesto sus ojos en el campo espa?ol, un activo alternativo al tradicional ladrillo que ofrece una alta rentabilidad con relaci¨®n al riesgo, permite la diversificaci¨®n de las carteras, es un paraguas contra la inflaci¨®n y est¨¢ alejado de los sobresaltos de los mercados financieros.

Buscar refugio en el campo es una tendencia mundial que ha calado incluso en las grandes fortunas. Bill Gates, fundador de Microsoft, se ha convertido en el hombre que posee m¨¢s tierras de cultivo en Estados Unidos con m¨¢s de 100.000 hect¨¢reas, seg¨²n el portal The Land Report. En los ¨²ltimos 15 a?os, los activos r¨²sticos se han colocado en el radar de los inversores. ¡°A nivel global se ha multiplicado por 15 el n¨²mero de fondos que invierten en la compra de terrenos agr¨ªcolas¡±, seg¨²n la consultora CBRE y Valoral Advisors. Hasta el primer trimestre del a?o sumaban 200 fondos.

En Espa?a el traspaso de tierras de manos de los agricultores ¡ªahogados por los elevados costes de producci¨®n, la falta de rentabilidad y la ausencia de relevo generacional¡ª a los fondos est¨¢ provocando cambios en la configuraci¨®n del campo. Hay menos explotaciones agrarias, pero son cada vez m¨¢s grandes, menos familiares y con mayor protagonismo de la tecnolog¨ªa. ¡°En los ¨²ltimos cinco a?os han llegado empresarios de otros sectores, como el inmobiliario o la Bolsa, as¨ª como fondos de inversi¨®n que han relegado al agricultor tradicional a algo residual¡±, indica un tasador. La prueba es que el pasado a?o se cerr¨® la compraventa de 160.398 fincas r¨²sticas, el m¨¢ximo desde 2007, de acuerdo con el INE. Hasta octubre van 131.749 operaciones de este tipo.

El desaforado apetito por invertir en suelo agrario se asienta en un hecho irrefutable. ¡°Se trata de un activo real y simple basado en la tierra y el agua y que responde a algo tan b¨¢sico y fundamental como es la alimentaci¨®n humana¡±, dice H¨¦ctor Rodr¨ªguez, director asociado de CBRE Agribusiness. De hecho, calcula que la producci¨®n de alimentos tendr¨¢ que crecer entre un 60% y un 70% para poder alimentar a la poblaci¨®n mundial de aqu¨ª a 2050. Adem¨¢s, es un sector que ha mostrado su resiliencia durante la Gran Recesi¨®n de 2008, la crisis sanitaria de la covid o la actual invasi¨®n de Ucrania.

Los fondos echan ra¨ªces en Espa?a porque es uno de los principales productores agroalimentarios de la Uni¨®n Europea y es el cuarto exportador m¨¢s importante, sobre todo de c¨ªtricos, aceite de oliva y vino. Tiene como gran ventaja su capacidad para producir antes que los pa¨ªses del norte y el centro de Europa, lo que permite obtener precios superiores en pretemporada. En los ¨²ltimos a?os, el sector agr¨ªcola espa?ol ha madurado lo suficiente como para convertirse en una oportunidad atractiva para inversores institucionales internacionales, que disponen del capital necesario para abordar la transformaci¨®n que muchas explotaciones todav¨ªa requieren.

Los expertos insisten en que no hay muchos negocios que ofrezcan tanto. ¡°No es habitual encontrar un sector que combine s¨®lidas rentabilidades hist¨®ricas por encima del 10%, buena visibilidad y recurrencia de los flujos de efectivo a largo plazo, escasa correlaci¨®n con la mayor¨ªa de los dem¨¢s activos, con una fuerte resistencia a los ciclos econ¨®micos y cobertura respecto a la inflaci¨®n¡±, recalca Rodr¨ªguez. Sin dejar de lado el atractivo de las ayudas p¨²blicas de la Pol¨ªtica Agraria Com¨²n (PAC).

La tasadora Tinsa calcula que la rentabilidad media de los cultivos (excluidos impuestos y subvenciones) se mueve en una horquilla entre el 4% y el 11%, siendo las hortalizas el cultivo que ofrece el mejor rendimiento, seguido de los cultivos de invernadero, los c¨ªtricos y los frutales. Si hay compra y gesti¨®n de las tierras (ya sea directa o a trav¨¦s de un operador) el riesgo aumenta y la rentabilidad se mueve entre el 7% y el 8% anual. En cambio, los inversores inmobiliarios tradicionales no buscan exposici¨®n al riesgo. ¡°Adquieren propiedades con el objetivo de alquilarlas a un tenant (arrendatario) que les ofrezca seguridad y una rentabilidad fija. En este sentido las operaciones de sale and lease back de activos o carteras son las m¨¢s comunes¡±, seg¨²n CBRE. La rentabilidad en este caso est¨¢ por encima del 5% anual.

Hay un factor determinante a la hora de invertir y es la seguridad en el abastecimiento de agua. ¡°Las fincas de regad¨ªo han visto aumentar su valor en aquellas zonas donde las dotaciones de agua se han mantenido y las restricciones futuras no son un riesgo elevado¡±, sostiene Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. En Espa?a existen m¨¢s de cuatro millones de hect¨¢reas de terrenos de regad¨ªo. Adem¨¢s del riego, las fincas m¨¢s atractivas para los inversores superan las 200 hect¨¢reas de superficie, son llanas y por climatolog¨ªa se pueda cultivar olivo, frutos secos, c¨ªtricos, frutas tropicales o vi?edo. ¡°Estas fincas pueden ser de tierra calma (sin plantar o greenfield) o ya plantadas (brownfield)¡±, indica Rodr¨ªguez. Su objetivo es ¡°generar econom¨ªas de escala y mejorar el retorno de la inversi¨®n mediante t¨¦cnicas de cultivo intensivas y superintensivas¡±, a?ade Arias.

157.000 euros

La regi¨®n y el tipo de cultivo determinan su valor. Las propiedades de nueva explotaci¨®n con infraestructuras de regad¨ªo en Andaluc¨ªa pueden alcanzar entre 30.000 y 40.000 euros por hect¨¢rea (para cultivos permanentes), pero una explotaci¨®n de aguacate (en plena producci¨®n) puede llegar a superar los 120.000 euros por hect¨¢rea. Seg¨²n el informe Suelo Agrario en Espa?a 2022 de Tinsa, la hect¨¢rea cultivada de mayor valor corresponde a los invernaderos (157.000 euros), seguida de las hortalizas al aire libre (72.200 euros) y los c¨ªtricos de regad¨ªo (53.100 euros), el olivar de regad¨ªo (36.200 euros) y los frutales no c¨ªtricos (36.100 euros).

La compraventa de terrenos es solo una de las ramas de este fruct¨ªfero negocio. ¡°Se ha multiplicado por 10 el n¨²mero de fondos que participan en empresas agroalimentarias¡±, calculan en CBRE. Las operaciones de fusi¨®n y adquisici¨®n de compa?¨ªas del sector son habituales entre fondos de capital riesgo que empezaron a operar con grandes transacciones en la pen¨ªnsula Ib¨¦rica en 2015. Buscan principalmente empresas agroalimentarias para hacer crecer el negocio, y posteriormente desinvertir.

Algunos ejemplos recientes son la operaci¨®n de la gestora Azora, especializada en hoteles y viviendas de alquiler, que ha comprado el 33% de ISFA, que tiene como objetivo el desarrollo de explotaciones de almendros de alta densidad. Tambi¨¦n Nuveen, una de las gestoras de inversi¨®n m¨¢s importantes del mundo, ha entrado en el negocio de inversi¨®n en terrenos agr¨ªcolas. Fremman Capital acaba de comprar la firma valenciana familiar Frutas Bollo por 300 millones. Y el productor espa?ol de fruta fresca Citri&Co ha firmado un acuerdo con PSP Investments, uno de los mayores gestores de inversiones de pensiones de Canad¨¢. El fondo adquiere las tierras de cultivo para que la compa?¨ªa espa?ola las explote.