Puertas que no cierran, malos olores, ruidos y humedades: cuando la casa de mis sue?os es una pesadilla

Los defectos de construcci¨®n en viviendas de obra nueva acaban aguando la fiesta de muchos reci¨¦n estrenados compradores, que plasman su malestar en los distintos foros vecinales disponibles en internet. Puertas que no cierran, rodapi¨¦s despegados, olores que se cuelan por los interruptores, humedades, deficiencias en el aislamiento t¨¦rmico, filtraciones, ruidos, plazas de garaje infradimensionadas, fallos en la dom¨®tica o piscinas que pierden agua. La lista es inabarcable, tanto dentro de los pisos como en las zonas comunes de las urbanizaciones. En algunos casos son defectos de acabado, pero en otros afectan a la habitabilidad.

El n¨²mero de incidencias en cada vivienda terminada es de 35 de media, seg¨²n un informe del Cl¨²ster de la Edificaci¨®n, formado por diversos agentes de la edificaci¨®n, que ha analizado 2.000 viviendas y ha registrado 70.000 incidencias. Es una cifra muy alta, aunque ¡°hace a?os hab¨ªa muchas m¨¢s incidencias de media y m¨¢s graves. Se produc¨ªa mucha vivienda y con menos control. Todo ha cambiado desde aquellos a?os y, en general, ha cambiado a mejor. El sector promotor y sus agentes se han profesionalizado enormemente¡±, puntualiza Samuel Horche, portavoz del grupo de trabajo de Incidencias Posventa del Cl¨²ster de la Edificaci¨®n.

La experiencia de los abogados que trabajan en estos asuntos es algo m¨¢s sombr¨ªa: ¡°Muy pocas promociones se entregan en perfectas condiciones, y los procedimientos, ya sean judiciales o extrajudiciales, por defectos constructivos en obra nueva siguen siendo muy habituales¡±, indica Iv¨¢n L¨®pez, socio fundador de Iene Abogados y responsable del ¨¢rea de Derecho de la Construcci¨®n e Inmobiliario. A esto se a?ade ¡°la falta de atenci¨®n al cliente por parte de promotoras y constructoras, que se desentienden¡±, sostiene Luis Miguel Fern¨¢ndez, abogado y director del despacho Aestimatio Abogados.

Las quejas de los compradores no hacen distinci¨®n y van dirigidas tanto a peque?as como a grandes promotoras. En los foros vecinales y entre los asuntos llevados por los letrados consultados se deslizan nombres como Neinor Homes, Aedas Homes, Habitat, V¨ªa C¨¦lere, Grupo Roca, entre otras. ¡°Las grandes promotoras no se libran de estas incidencias y algunas son bastante asiduas a los juzgados. Y tampoco est¨¢ exento el sector de alto standing, si bien es menos com¨²n, dado que adem¨¢s en muchos casos suelen ser promociones m¨¢s peque?as o exclusivas donde s¨ª se cuida m¨¢s el detalle y la fase de posventa.¡±, indica L¨®pez.

?Por qu¨¦ se siguen entregando las casas nuevas con tantos defectos de construcci¨®n? Luis Miguel Fern¨¢ndez es tajante: ¡°Para ahorrar costes, porque la promotora subcontrata la construcci¨®n, por falta de diligencia de la direcci¨®n facultativa y por ausencia de vigilancia de la obra¡±. El letrado de Iene remata el argumento: ¡°Hay demasiada prisa por terminar la obra, ya que deben respetarse los plazos de entrega acordados con el comprador. Y cuando se opta por t¨¦cnicas constructivas m¨¢s novedosas puede que no haya una preparaci¨®n suficiente por parte de los trabajadores para ejecutarlas de manera solvente¡±. De hecho, la mayor parte de los fallos se dan en la fase de ejecuci¨®n y no tanto en el proyecto. Sin olvidar algo importante. ¡°Ahora, la gente es m¨¢s exigente y menos conformista con la calidad de su vivienda. Van a exigir que est¨¦ perfecta y acorde con el precio que han pagado por ella¡±, indica Francisco Moya, del departamento legal de DPCON.

Fuentes del sector de las grandes promotoras tratan de diferenciarse de las peque?as. Dicen que las reclamaciones de desperfectos en su caso representan un porcentaje m¨ªnimo, que el n¨²mero de incidencias por vivienda es de 20, que el tiempo de resoluci¨®n ronda los 37 d¨ªas, que los defectos de habitabilidad se atienden en 24 o 48 horas debido a su urgencia y que apenas el 0,1% de los casos acaban en demanda judicial. No obvian los defectos, pero aluden a que el proceso constructivo requiere del uso intensivo de mano de obra. Adem¨¢s, ¡°faltan trabajadores con formaci¨®n adecuada para atender los diferentes oficios, lo que hace que la calidad de la ejecuci¨®n, en ocasiones, se resienta¡±, cuenta Horche, que recuerda que hacer una casa no es igual que hacer un coche.

Para muchos compradores la posventa es la parte m¨¢s agria del proceso. Seg¨²n la Organizaci¨®n de Consumidores y Usuarios (OCU), ¡°en el proceso de compra todo son buenas palabras, pero la atenci¨®n posventa suele ser totalmente diferente¡±. A veces se convierte en un viacrucis de llamadas y correos. ¡°Hay que ser insistentes en las peticiones de reparaci¨®n de materiales y servicios, dejando siempre constancia escrita de lo que pedimos¡±, aconsejan en la OCU. El abogado de Aestimatio es partidario de enviar un burofax solicitando los arreglos a todos los agentes: promotora, constructora, arquitecto superior y arquitecto t¨¦cnico.

Las promotoras cuentan con departamentos espec¨ªficos que dan respuesta a estas demandas. El problema, dicen, son las prisas. ¡°Los compradores esperan una respuesta inmediata en la resoluci¨®n de las incidencias, pero primero se atienden las urgencias (roturas de tubos, humedades que impiden el uso del edificio, funcionamiento de instalaciones cr¨ªticas¡­). Despu¨¦s, los repasos que afectan a la est¨¦tica. Y todo esto lleva un tiempo que no suele coincidir con las expectativas o agenda de los compradores¡±, dice Horche.

Una vez entregadas las llaves de la casa nueva, los compradores cuentan con unos plazos legales para reclamar. La Ley de Ordenaci¨®n de la Edificaci¨®n (LOE) estipula que la garant¨ªa para requerir defectos de acabado es de un a?o. Se trata de desconchones de pintura, fallos en tarimas y azulejos, tapajuntas¡­ lo que se aprecia a simple vista. ¡°Este plazo empieza a contar desde la fecha en la que los agentes de la edificaci¨®n firman el acta de recepci¨®n de la obra, y no desde la firma de la escritura¡±, indica Alejandra Parente, responsable del ¨¢rea de Vivienda de El Defensor de tu Vivienda. Esa fecha no figura en la escritura de compraventa, por lo que el cliente suele desconocerla.

Algo importante es no hacer caso a las cartas que, a veces, reciben los clientes indicando que tienen un mes para reclamar esos defectos de acabado. ¡°Solamente se ha de hacer caso a los plazos establecidos por ley. Los que habitualmente dan las promotoras son plazos m¨¢s breves que solamente tienen un car¨¢cter persuasivo¡±, afirma Carmen Gim¨¦nez, abogada titular del despacho G&G Abogados. La propia letrada compr¨® una vivienda a Neinor Homes en una promoci¨®n en Alcobendas en 2021 por 521.000 euros sin IVA. ¡°A lo largo de 15 meses se han ido reparando muchos defectos tras un goteo constante de correos electr¨®nicos, pero hay una deficiencia de habitabilidad mucho m¨¢s importante, que es el ruido o la contaminaci¨®n ac¨²stica, que habr¨¢ de ser reparada, tambi¨¦n econ¨®micamente por los da?os morales causados¡±. Afirma que ya est¨¢ preparando la demanda judicial.

Paraguas legal

Para los defectos de habitabilidad el plazo legal es de tres a?os. Y las deficiencias estructurales (cimentaci¨®n, forjados, muros de carga¡­) se pueden requerir durante 10 a?os, aunque este tipo de errores son minoritarios, cuenta Parente. Luego est¨¢n los plazos prescriptivos, que otorgan dos a?os para reclamar desde que se conoce el defecto. ¡°Se puede interrumpir mediante requerimientos extrajudiciales fehacientes, de tal manera que, cada vez que lo interrumpamos, volvemos a ganar dos a?os¡±, cuenta Fern¨¢ndez. Sin olvidar que la responsabilidad contractual del promotor es de cinco a?os desde la fecha de la compra de la casa. ¡°Pero no hay que apurar los plazos, pues empezaremos a correr el riesgo de que, con raz¨®n o sin ella, se quiera imputar, por ejemplo, un d¨¦ficit de mantenimiento de la vivienda¡±, afirma Iv¨¢n L¨®pez. En general, si en seis u ocho meses el promotor no ha resuelto los problemas, es conveniente ir asegurando los pasos iniciales para apoyar una eventual demanda, opina el abogado.

Para las promotoras, la posventa ¡°es la prueba del algod¨®n de todo el proceso de la promoci¨®n. Somos conscientes de que la valoraci¨®n que tenemos en la resoluci¨®n de las incidencias es mejorable, y trabajamos en ello¡±, indica Horche. Las promotoras afirman que en el momento en el que reciben las peticiones contactan con la constructora y ejercen un seguimiento de la resoluci¨®n. ¡°Pero en muchos casos la constructora lo acaba derivando a su seguro, que no mueve ficha sin una sentencia o sin un procedimiento jur¨ªdico en marcha¡±, indica Fern¨¢ndez. Desde el departamento legal de DPCON, que ha gestionado m¨¢s de 1.000 reclamaciones judiciales de defectos constructivos en 30 a?os, indican que ¡°solo en el 5% de los casos se alcanza una soluci¨®n sin interponer la demanda¡±. Con el procedimiento en marcha, y antes del juicio, es frecuente que el cliente acepte el acuerdo, ya sea de reparaci¨®n o indemnizatorio.

La organizaci¨®n OCU recuerda que ¡°los folletos, la publicidad de la promoci¨®n y las memorias de calidades que nos entregan en el momento de la contrataci¨®n tienen valor contractual y, por eso, hay que conservar siempre esos materiales hasta m¨¢s all¨¢ de la entrega y la firma de la escritura de compra¡±. Si los defectos afectan a zonas comunes, es la comunidad de propietarios la que debe instar las acciones, aunque tambi¨¦n podr¨ªa reclamar en nombre de los comuneros deficiencias en elementos privativos junto con las deficiencias en elementos comunes.

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