C¨®mo evitar sorpresas en la compra de una vivienda de obra nueva

Si comprar una vivienda de segunda mano es a menudo sin¨®nimo de tener que reformar, una de las posibles im¨¢genes que despierta la compra de una vivienda de obra nueva es que se conseguir¨¢ un piso impoluto y en condiciones perfectas. La obra nueva es moderna, construida con materiales ¨®ptimos e incorpora las nuevas tecnolog¨ªas. Sin embargo, tanto antes de la compra como despu¨¦s de haber firmado el contrato, las sorpresas desagradables est¨¢n al acecho. Para evitarlas a tiempo y poner remedio a aquellas que no se han podido obviar, los expertos tienen algunos consejos.

La informaci¨®n del promotor ha de ser completa

Lo m¨¢s importante a la hora de comprar una vivienda de obra nueva es disponer de toda la informaci¨®n sobre sus caracter¨ªsticas y calidades, seg¨²n Ileana Izverniceanu, portavoz de la Organizaci¨®n de Consumidores y Usuarios (OCU). ¡°Es necesario que sea lo m¨¢s completa posible y que permita a los compradores hacerse una idea adecuada de lo que piensan comprar¡±, subraya.

Aparte el precio y la forma de pago, forman parte de la documentaci¨®n necesaria el certificado de final de obra, la c¨¦dula de habitabilidad, la licencia de primera ocupaci¨®n, la garant¨ªa obligatoria y el seguro decenal, detalla la representante de la organizaci¨®n. A estos papeles se a?aden las instrucciones sobre el uso y conservaci¨®n de las instalaciones y la evacuaci¨®n del inmueble en caso de emergencia.

Antes de que se realice la venta, el promotor debe aportar un plano de la vivienda en el que figure la superficie ¨²til, la distribuci¨®n, el trazado de las redes el¨¦ctricas, de agua, de climatizaci¨®n, y otras instalaciones, as¨ª como las medidas de seguridad contra incendios. En la memoria de calidades se describir¨¢n los materiales empleados para realizar los aislamientos t¨¦rmicos y ac¨²sticos.

Comprar sobre plano

Habitualmente, a?ade Emiliano Berm¨²dez, subdirector de la agencia inmobiliaria Donpiso, el promotor facilitar¨¢ al propietario ¡°los planos con el estado final de la estructura, la memoria de incidencias y la documentaci¨®n que acredite que se han hecho las operaciones de control a las que obliga la Inspecci¨®n y evaluaci¨®n de estructuras de hormig¨®n¡±.

En el caso de comprar sobre plano ¡ªes decir, una vivienda que no se ha construido todav¨ªa¡ª, el decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM), Jos¨¦ Mar¨ªa Ezquiaga, aconseja encarecidamente una lectura atenta del llamado libro del edificio, que el promotor tiene que entregar al comprador potencial. En ¨¦l se encontrar¨¢n el proyecto, las eventuales modificaciones, instrucciones de uso y mantenimiento del edificio, y otras informaciones muy detalladas.

De todas formas, antes de adquirir una vivienda que todav¨ªa existe solo en los proyectos de los promotores, Berm¨²dez aconseja que los compradores potenciales ¡°piensen si eso es exactamente lo que quieren¡±, ya que ¡°es cierto que comprar sobre plano puede ser una operaci¨®n rentable, pero tambi¨¦n se corren m¨¢s riesgos¡±. Por otra parte, el subdirector de Donpiso sugiere que cuenten con asesoramiento legal ¡°para verificar que en el acuerdo entre las partes se han incluido garant¨ªas que protejan al futuro propietario en caso de incumplimiento del contrato o defectos de obra¡±.

M¨¢s informaci¨®n

C¨®mo evitar sorpresas en la compra de una vivienda usada

?Quieres comprar o vender una vivienda? As¨ª se hace una reserva

?Donar la vivienda o dejarla en herencia? Pros y contras

Si algo se tuerce, hay garant¨ªas

Las garant¨ªas que amparan a los compradores de la vivienda se establecen en la Ley de Ordenaci¨®n de la Edificaci¨®n. Esta norma prev¨¦ tres plazos para poder reclamar, seg¨²n el tipo de desperfectos que se constatan, se?ala Izverniceanu.

Una primera garant¨ªa de un a?o cubre los da?os materiales por vicios de ejecuci¨®n que afecten a los acabados como pinturas, puertas, suelos o cristales. El comprador tendr¨¢ tres a?os para reclamar por los da?os que merman las instalaciones y ocasionan el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, como, por ejemplo, la presencia de humedades. Por ¨²ltimo, una garant¨ªa de diez a?os est¨¢ prevista en el caso de da?os funcionales, es decir, vicios en la cimentaci¨®n, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, que comprometan directamente la resistencia mec¨¢nica y la estabilidad del edificio.

La portavoz de OCU subraya que, cuando se compra una vivienda que todav¨ªa no est¨¢ construida por completo, existen dos garant¨ªas legales. Si no se acaba la edificaci¨®n por cualquier raz¨®n, los promotores deben garantizar la devoluci¨®n de las cantidades entregadas m¨¢s los intereses, mediante un seguro o aval. Y por otro, las cantidades que los compradores entregan se deben depositar en una cuenta independiente de cualquier otra que tenga el promotor y solo se podr¨¢n utilizar para los asuntos que tengan que ver con esa construcci¨®n. ¡°Es un derecho que el futuro propietario tiene y que el promotor debe cumplir¡±, redunda Berm¨²dez.

?IVA o ITP?

Uno de los aspectos que a menudo se desconoce a la hora de plantearse la adquisici¨®n de una vivienda de obra nueva es su fiscalidad. ¡°Existe una diferencia importante con la vivienda de segunda mano¡±, explica Rebeca V¨¢zquez, experta fiscal del comparador bancario iAhorro, ya que ¡°el comprador de una vivienda nueva deber¨¢ pagar el IVA¡±, un impuesto que no aplica en el caso de una vivienda usada (aunque ah¨ª s¨ª se abona el de transmisiones patrimoniales). El pago se realiza al vendedor quien, a su vez, ingresar¨¢ el impuesto en la Hacienda P¨²blica.

Para calcular el importe a pagar, se multiplicar¨¢ el precio de la vivienda por el tipo impositivo vigente en el momento de la compra. Es decir, el 10% con car¨¢cter general o el 4% cuando se trate de viviendas de protecci¨®n oficial de r¨¦gimen especial o de promoci¨®n p¨²blica.

Por el contrario, la compra de una vivienda de segunda mano supone para el comprador el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), que ingresar¨¢ ¨¦l mismo en la Hacienda Auton¨®mica correspondiente al lugar en el que est¨¦ situado el inmueble.