?Piensa alquilar su casa? Esta es la rentabilidad que puede obtener

Convertirse en rentista de una casa sigue siendo uno de los negocios m¨¢s redondos. La rentabilidad bruta anual se movi¨® entre el 6,5% y el 7,7% en 2022. La compra de una vivienda para su puesta en alquiler en Espa?a ha sido siempre el pa?o de l¨¢grimas al que recurren miles de peque?os y medianos ahorradores con el fin de buscar un abrigo para su dinero.

Y as¨ª seguir¨¢ siendo este a?o. A pesar de lo movido que est¨¢ el mercado del alquiler, con la controvertida ley de vivienda estatal en ciernes y el l¨ªmite a la actualizaci¨®n de las rentas del 2%, el inmobiliario saca pecho (siempre lo ha hecho) como valor refugio. La rentabilidad est¨¢ por encima de la tasa que ofrecen otras inversiones, como la Bolsa (el Ibex cay¨® un 5,6% en 2022), con una volatilidad elevada, o los bonos del Estado a 10 a?os (3,5%).

El 7% de los espa?oles que compr¨® vivienda en 2022 lo hizo como inversi¨®n, seg¨²n Fotocasa. Los ahorradores que sigan sus pasos estos meses se van a encontrar con el viento a favor. ¡°La compra de la vivienda para alquilar vuelve a posicionarse este a?o como una de las opciones de inversi¨®n con mayor rentabilidad¡±, sostiene Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Negocio de Solvia. Primero porque la demanda es s¨®lida. En 2023 se prev¨¦ que aumente el n¨²mero de personas que tengan que acceder al alquiler ante la imposibilidad de comprar por el endurecimiento y encarecimiento de los cr¨¦ditos hipotecarios y la p¨¦rdida de capacidad de ahorro de las familias.

Y segundo porque ¡°el precio del alquiler aumentar¨¢ a un mayor ritmo que el de compraventa, que cerrar¨¢ el ejercicio con alzas no superiores al 2,5%, por lo que la rentabilidad de las viviendas continuar¨ªa siendo positiva¡±, cuenta Ferrer-Bonsoms. Hay que tener en cuenta que la rentabilidad crece cuando la subida de precios de compraventa es inferior a la de las rentas, y eso es algo que dan por sentado la mayor¨ªa de los analistas. As¨ª, los rendimientos en 2023 ser¨¢n muy similares a los del a?o pasado o incluso levemente superiores, al menos en el primer semestre del a?o.

¡°La compra para alquilar es una alternativa muy interesante para peque?os y medianos ahorradores y m¨¢s a¨²n en contextos de elevada inflaci¨®n como el actual. Adem¨¢s de ofrecer rentabilidades superiores a otras alternativas de inversi¨®n, posibilita que nuestros ahorros no pierdan valor, es una inversi¨®n menos vol¨¢til y nos permite generar un patrimonio para nuestro futuro¡±, explica Beatriz Toribio, directora adjunta de la empresa Masteos. Respecto a las posibles reticencias por la regulaci¨®n del alquiler, Toribio indica que existe un gran desconocimiento sobre este tema entre los peque?os inversores y que, en cualquier caso, ¡°pesa m¨¢s la necesidad de colocar los ahorros y que estos no pierdan valor por el alza de la inflaci¨®n¡±. Y recalca que, como consecuencia de esas tensiones inflacionistas y la volatilidad de la Bolsa, ¡°estamos viendo muchos ahorradores que se est¨¢n dirigiendo a la inversi¨®n en vivienda de alquiler¡±.

Mar¨ªa Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, recalca el valor del ladrillo como activo seguro, ¡°por lo que se mantiene como el foco de inversi¨®n principal para los ahorradores en momentos de incertidumbre econ¨®mica¡±, indica. Este portal calcula que la rentabilidad de la vivienda en alquiler fue del 6,5% anual en 2022. Para Idealista se coloc¨® en el 7,2% bruto ¡ªen ambos casos se calcula con precios de oferta de las casas anunciadas y no de cierre, por lo que el rendimiento real puede variar¡ª.

Traje a medida

Pero seguro no hay casi nada. Para saber si la inversi¨®n en vivienda para su puesta en alquiler es un buen traje a medida para el ahorrador hay que tener en cuenta varias cuestiones. La primera es saber qu¨¦ rentabilidad se busca y c¨®mo calcularla: hay que descontar los gastos de mantenimiento de la casa (derramas, cuota de la comunidad, IBI o tasa de basuras) a la renta anual esperada. El resultado se divide entre la inversi¨®n inicial (precio de compra del inmueble, impuestos, gastos de la operaci¨®n y desem?bolso para la puesta a punto de la vivienda¡­) y se multiplica por 100. ¡°Si el resultado de este c¨¢lculo merece la pena o no, depende de las expectativas y necesidades de cada inversor¡±, dice Ferrer-Bonsoms. Hay que tener muy claro cu¨¢l es el presupuesto del que se dispone y valorar si se necesita financiaci¨®n. El precio es el aspecto m¨¢s importante a la hora de decantarse por la compra de una vivienda como inversi¨®n, cuentan en Fotocasa. Lo habitual es que se pague en cash o que la hipoteca no supere el 30% del valor del piso. ¡°Recomendamos que, como m¨ªnimo, se disponga de 40.000 euros de ahorro¡±, dice Toribio, que asegura que las entidades bancarias no han cerrado las puertas a este perfil de cliente.

Ahora bien, como cualquier inversi¨®n, no est¨¢ exenta de riesgos y estos no se pueden pasar por alto. El que m¨¢s preocupa a los propietarios por ahora es el impago del alquiler. Otro peligro potencial es el de comprar la vivienda en sitios donde la rentabilidad es muy alta, pero no existe demanda. Y si no hay clientes, no hay negocio. ¡°La demanda es, sin duda, una variable clave para evaluar la rentabilidad, el riesgo y la liquidez del mercado¡±, comenta Toribio.

La empresa Masteos, especializada en la inversi¨®n en alquiler llave en mano, ha calculado que la rentabilidad media del alquiler en Espa?a fue del 7,7% a cierre de 2022, en l¨ªnea con el ejercicio anterior y muy superior al que ofrecen otros activos de inversi¨®n. Hace 10 a?os la rentabilidad del alquiler era del 5,2%. En su an¨¢lisis ¡ªque tiene en cuenta los precios de oferta de los portales inmobiliarios, pero tambi¨¦n los de otras fuentes oficiales como los notarios¡ª, muestra que las grandes capitales como Madrid y Barcelona tienen unos indicadores de demanda muy elevados, pero su tir¨®n econ¨®mico, demogr¨¢fico y cultural provoca que municipios lim¨ªtrofes presenten unos indicadores de demanda tambi¨¦n elevados y con rentabilidades en ocasiones superiores. As¨ª, cinco localidades cercanas a Madrid (Alcorc¨®n, Majadahonda, Las Rozas, Getafe y M¨®stoles) junto con Hospitalet de Llobregat, en Barcelona, aparecen dentro de la lista de los 10 municipios de Espa?a con m¨¢s demanda de alquiler.

Las grandes ciudades de m¨¢s de 300.000 habitantes m¨¢s rentables son Murcia (8,4%), Alicante (6,7%), Valencia (6,4%), Zaragoza (6,3%), Sevilla (5,9%), M¨¢laga (5,8%), Barcelona (5,2%), Madrid (4,9%), Bilbao (4,9%) y Palma (4,5%). En municipios de entre 50.000 y 100.000 habitantes aparecen localidades con tasas superiores al 7,7% de la media nacional. Destacan el municipio alicantino de Elda (casi el 10%), La L¨ªnea de la Concepci¨®n, en C¨¢diz, y Talavera de la Reina, municipio de Toledo a tan solo una hora de Madrid, con cifras que rozan el 9%. Gandia (Valencia) es el municipio donde m¨¢s ha crecido la rentabilidad (10%) en el ¨²ltimo a?o.

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