Usted me arregla la vivienda y yo se la alquilo gratis

¡°Un compa?ero de piso consigui¨® hace a?os un alquiler as¨ª, fue avanzando poco a poco y me parece una alternativa¡±. Antonio se refiere a una f¨®rmula viable en Espa?a, aunque poco conocida: la reforma de una vivienda a cambio del alquiler gratis durante un determinado tiempo o, en su defecto, de una renta mensual m¨¢s baja. Jorge busca un piso para alquilar ¡°en muy mal estado para hacerle yo una reforma completa a cambio de vivir una temporada sin pagar el alquiler, lo que acordemos juntos¡±. Es el reclamo que ha colocado en una aplicaci¨®n de anuncios. Lo mismo ha hecho el usuario Abdo: ¡°Busco vivienda en Madrid a reformar a cambio de alquiler bajo. Preguntado con m¨¢s detalle sobre el alcance de las obras contesta que puede hacer una reforma general. ¡°Tengo la herramienta y el material¡±.

La presencia de esta forma de permuta no es mayoritaria en Espa?a, aunque se pueden encontrar unos cuantos anuncios de particulares interesados. Buscan aliviar las importantes cargas econ¨®micas que supone alquilar una vivienda, sobre todo en las grandes capitales. Lo m¨¢s frecuente es acordar intervenciones parciales, es decir, pintar, actualizar el ba?o o cambiar las ventanas. ¡°La renta es libremente pactada por las partes, que deben establecer si a cambio de las obras se fija una renta m¨¢s baja o un periodo de carencia en su pago¡±, dice F¨¢tima Galisteo, responsable del despacho Galisteo Abogados.

En el caso de viviendas heredadas que est¨¢n muy deterioradas, la f¨®rmu?la ¡°permite al due?o ahorrarse todo o parte del desembolso econ¨®mico que le supondr¨ªa ponerla al d¨ªa. Adem¨¢s, la vivienda queda reformada y se revaloriza¡±, se?alan en el despacho de KLJ Abogados. En este bufete han asesorado recientemente un alquiler con opci¨®n a compra en Madrid. Los inquilinos iban a invertir unos 8.000 euros en una obra, as¨ª que ¡°las partes pactaron que durante los ocho primeros meses no se abonar¨ªa la renta¡±.

Sergio Nasarre, director de la C¨¢tedra Unesco de vivienda de la Universidad Rovira i Virgili (URV), cree que el mal estado y la antig¨¹edad del parque edificatorio, junto a la escasez de vivienda, los precios de los alquileres y los reducidos ingresos de muchos inquilinos, deber¨ªan aumentar el inter¨¦s por esta forma de arrendamiento, que tambi¨¦n existe en otros pa¨ªses como Francia. No obstante, ¡°la falta de conocimiento de la figura y la ausencia de acompa?amiento, tanto privado como p¨²blico, que no ayudan a que puedan superarse las desconfianzas que podr¨ªa generar por su novedad y naturaleza, pueden lastrar su desarrollo y generalizaci¨®n¡±, opina Nasarre.

La rehabilitaci¨®n por renta no solo es bueno para propietarios e inquilinos. Tambi¨¦n es una manera de mejorar el parque de casas deteriorado, tanto en el centro de las ciudades como en el ¨¢mbito rural. Nasarre es partidario de que los ayuntamientos favorezcan estos esquemas a trav¨¦s de los arquitectos municipales o con el subsidio de la adquisici¨®n de materiales. ¡°Son mucho menos onerosos que promover, rehabilitar directamente o adquirir vivienda p¨²blica¡±, sostiene.

El pago con obras est¨¢ recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) desde 2013. Hasta entonces esa modalidad se regulaba, aunque no expl¨ªcitamente, por el C¨®digo Civil. As¨ª, caseros e inquilinos tienen los mismos derechos y obligaciones que en el caso de un alquiler convencional. De hecho, lo que se firma es un contrato est¨¢ndar sujeto a la LAU, con la salvedad de que hay que especificar que no se paga con dinero, sino con obras. Con este tipo de alquileres es importante dejar todo por escrito y lo m¨¢s detallado posible. ¡°Siempre recomendamos que se recojan en el contrato las cuestiones relacionadas con la obra (presupuesto de ejecuci¨®n, memoria de calidades, obtenci¨®n de licencias¡­), as¨ª como el plazo por el cual se eximir¨¢ al arrendatario del pago total o parcial de la renta pactada¡±, explican en KLJ Abogados. Adem¨¢s, conviene fijar cu¨¢l ser¨¢ la renta (en dinero) a pagar cuando se agote el plazo cubierto por las obras. Por ejemplo, detalla Nasarre, ¡°si la reforma cubre tres a?os y medio, el arrendatario puede exigir que el contrato se extienda por un a?o y medio m¨¢s¡±. En este caso, el inquilino debe pasar a abonar el pago en dinero. Y, al finalizar el contrato de alquiler, ¡°no podr¨¢ pedir en ning¨²n caso compensaci¨®n adicional por el coste de las obras¡±, recuerda la abogada Galisteo. Es esencial que la reforma se ajuste a lo pactado, tanto en calidades como en materiales, ya que, de no ser as¨ª, puede ser causa de resoluci¨®n del contrato.

De Girona a Madrid

En Espa?a operan distintas asociaciones sin ¨¢nimo de lucro que fomentan el alquiler social mediante esta f¨®rmula. La Fundaci¨®n Sergi trabaja desde hace dos d¨¦cadas en este prop¨®sito en Girona. Desde 2008, a?o de la gran crisis del ladrillo, hasta hace poco m¨¢s de un a?o pusieron en marcha un programa para que los ciudadanos con pocos recursos -sobre todo trabajadores de la construcci¨®n que perdieron el empleo- pudieran alquilar a coste cero durante un tiempo a cambio de hacer obras no estructurales en viviendas. Desde abril han puesto en marcha el proyecto ReHabitem con el fin de reformar las viviendas vac¨ªas. ¡°Solicitamos un pr¨¦stamo que se va pagando a trav¨¦s del alquiler social que abona el inquilino, de forma que el propietario no va a recibir nada durante los cinco a?os de contrato o va a ingresar la mitad. Va a depender del importe de las obras, que no puede ser superior a 12.000 euros¡±, dice Llu¨ªs Puigdemont, director de la fundaci¨®n. Lo que exceda de esa cantidad lo abona el propietario. La finalidad, cuenta Puigdemont, es ¡°dar vida a los barrios y evitar ocupaciones¡±. Es pronto para valorar el programa. De momento, la fundaci¨®n SERGI, con la que colaboran distintas cooperativas sociales y varios colegios profesionales como el de agentes de la propiedad inmobiliaria, el de arquitectos y el de arquitectos t¨¦cnicos, ha conseguido dos viviendas en el ¨¢rea urbana de Girona. ¡°La finalidad del programa es garantizar el derecho a una vivienda digna de las familias que se encuentran en situaci¨®n de exclusi¨®n residencial y que no pueden encontrar un piso de alquiler por los canales convencionales¡±, se?alan en el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Girona.

Distinto es lo que ofrecen algunas empresas municipales de vivienda, aunque el objetivo es el mismo: ayudar al propietario a poner en alquiler su vivienda cerrada y deteriorada y socorrer a los inquilinos que no pueden asumir un alquiler de mercado. La Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) de Madrid puso en marcha el pasado a?o el programa Reviva. El objetivo es recuperar las viviendas vac¨ªas que miles de propietarios tienen en desuso y aumentar as¨ª la oferta. La forma de hacerlo consiste en que el propietario cede el usufructo de su vivienda vac¨ªa a la EMVS durante un m¨ªnimo de cuatro a?os. En este programa existe la opci¨®n de que, si la casa est¨¢ en mal estado y necesita reformas, la EMVS adelanta el coste de las obras hasta un m¨¢ximo de 45.000 euros a 0% de inter¨¦s, un anticipo que el due?o ir¨¢ devolviendo descont¨¢ndoselo de la renta que percibir¨¢ cada mes. La empresa municipal se hace cargo del pago del IVA de las obras, as¨ª como del seguro de impago, la cuota de la comunidad y el IBI, adem¨¢s de la gesti¨®n del alquiler y mantenimiento del piso. A cambio, la renta est¨¢ entre un 15% y un 20% por debajo de la de mercado. Desde 2022 se han conseguido 93 viviendas y todas han hecho obra: m¨¢s de la mitad por una cuant¨ªa de hasta 8.000 euros y el 32% ha sido reforma integral.

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