El misterio de las casas que no bajan de precio: ?por qu¨¦ caen las ventas pero no hay rebajas?

El precio de la vivienda se resiste a bajar. La r¨¢pida e intensa subida de tipos de inter¨¦s del BCE no se est¨¢ reflejando en exceso en los precios. Al menos no de la forma esperada. Muchos ciudadanos se preguntan a estas alturas cu¨¢ndo entrar¨¢ el mercado inmobiliario en un nuevo escenario. ¡°El impacto se ha retrasado, pero es cuesti¨®n de tiempo¡±, expresa Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico de Econom¨ªa de la Universitat Pompeu Fabra. El ajuste en los precios llegar¨¢ en la recta final del a?o, aunque los expertos, ahora m¨¢s cautelosos, se?alan que no ser¨¢ ni intenso ni generalizado.

Las previsiones a comienzos de a?o se?alaban que las fuertes subidas de tipos de inter¨¦s ¡ªel precio del dinero est¨¢ ya en el 4,25%¡ª provocar¨ªan un estancamiento del precio de las casas, e incluso las primeras ca¨ªdas. ¡°Normalmente cuando suben los tipos de inter¨¦s, su impacto sobre el precio de las hipotecas, y la econom¨ªa en general, hace que los precios de la vivienda se contraigan. Pero en la fase econ¨®mica actual no estamos observando esta relaci¨®n de forma generalizada¡±, expone Garc¨ªa Montalvo,

La realidad es que el mercado de la vivienda en Espa?a s¨ª se est¨¢ ralentizando, algo que se nota en el n¨²mero de compraventas y de hipotecas ¡ªaunque nada de batacazos porque los niveles siguen por encima de los de 2019¡ª. Sin embargo, los precios est¨¢n mostrando una extraordinaria resiliencia que ha cogido a todos con el pie cambiado. Las estad¨ªsticas, de momento, no confirman la anunciada crisis en el sector. El Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE) ha publicado esta semana los datos del segundo trimestre: los precios subieron un 3,6% interanual. El economista de la Pompeu Fabra lo define como la paradoja inmobiliaria: ca¨ªda de compraventas e hipotecas y aumento de los precios.

El retraso ha contrariado a miles de potenciales compradores de vivienda que estaban a la espera de que la presi¨®n de los tipos de inter¨¦s les regalase una lluvia de rebajas. ¡°Teniendo en cuenta las subidas de tipos, en otro momento los precios habr¨ªan ca¨ªdo en un solo trimestre y no lo han hecho. Los precios de la vivienda se est¨¢n desacelerando, pero crecen¡±, indica Garc¨ªa Montalvo.

Este es el motivo que ha llevado a Caixabank Research a mejorar sus previsiones del sector inmobiliario: para 2023 prev¨¦ una subida de precios del 2,9% y no del 0,2% como estim¨® inicialmente. ¡°Al ser la subida de tipos tan abrupta pensamos que se ver¨ªa el impacto de forma m¨¢s r¨¢pida en la econom¨ªa real¡±, dice Judit Montoriol, economista principal del centro de estudios. No ha sido as¨ª, lo que no quiere decir que las olas del tsunami no alcancen la orilla. ¡°Esperamos la ralentizaci¨®n de los precios en los pr¨®ximos trimestres¡±, indica Montoriol. Para 2024, calcula un alza leve del 1,1%.

En cualquier caso, no hay que perder de vista el efecto de la inflaci¨®n. ¡°En t¨¦rminos nominales, nuestras previsiones contemplan un avance del precio de la vivienda del 4% entre 2023 y 2024. En t¨¦rminos reales, dadas nuestras previsiones de inflaci¨®n (del 3,4% en promedio en 2023 y la misma cifra para 2024), implican una ca¨ªda del 2,7% en este periodo¡±, explica la experta.

Coinciden en Bankinter en que ¡°los precios est¨¢n aguantando razonablemente bien¡±, aunque en esta entidad hablan abiertamente de ca¨ªdas. ¡°Primero se seca el mercado y las transacciones caen y luego bajan los precios. Podr¨ªa retrasarse algo sobre nuestra previsi¨®n inicial, pero seguimos pensando que habr¨¢ una peque?a correcci¨®n en precios¡±, indica Juan Moreno, analista de Bankinter. Prev¨¦ ca¨ªdas del 3% en 2023 y del 2% en 2024.

Usada, la peor parada

Sobre el terreno, los agentes inmobiliarios dicen observar que los tiempos de venta se han duplicado con respecto a hace seis meses y que los precios de oferta (de salida) se han reducido y eso ¡°es la antesala a un ajuste¡±, sostiene Jos¨¦ Mar¨ªa Alfaro, presidente de la Federaci¨®n Nacional de Asociaciones Inmobiliarias. ¡°Los precios tienden a cero o a bajadas moderadas en muchas plazas¡±, a?ade. Descarta ca¨ªdas muy fuertes, porque ¡°la oferta es escasa¡±.

Para Daniel Cuervo, secretario general de la patronal de promotores y constructores (APCEspa?a), parece ¡°razonable que el ajuste de precios llegue en el segundo semestre del a?o, aunque estar¨¢ muy centrado en la segunda mano, que supone m¨¢s del 80% de las operaciones¡±. Calcula que la subida de precios de la vivienda nueva se colocar¨¢ entre el 4% y el 4,5%. ¡°No hay nada que justifique que bajen; al contrario, porque es un bien escaso¡±, indica. En el segundo trimestre, subieron nada menos que un 7,7% anual. Para 2024, dice, los incrementos ser¨¢n m¨¢s leves.

?A qu¨¦ se debe el sorpresivo retraso del impacto de los tipos de inter¨¦s en los precios? La clave principal, aunque no la ¨²nica, es el mercado laboral. ¡°Creo que el precio de la vivienda no ha bajado porque el empleo sigue aguantando¡±, dice Garc¨ªa Montalvo. ¡°El precio bajar¨¢ a finales de este a?o o principios del a?o que viene; no va a aguantar m¨¢s, ya ha aguantado suficiente¡±, estima.

Otro motivo de peso es la falta de oferta en las grandes ciudades, donde se concentra la mayor parte de la demanda. ¡°La oferta es muy limitada: la producci¨®n de vivienda de obra nueva por a?o es de 110.000 unidades, mientras que se crean 240.000 hogares, sobre todo de poblaci¨®n inmigrante¡±, seg¨²n Montoriol. Solo en el primer trimestre del a?o se han formado 80.000 hogares nuevos en Espa?a, mientras que los certificados de fin de obra han sido de 20.000, indica Cuervo.

Hay otro factor y es que Espa?a es uno de los pa¨ªses donde menos han subido los precios de la vivienda entre 2013 y 2022. ¡°El alza no ha sido menor, pero nada que ver con la burbuja que se ha visto en otros pa¨ªses centroeuropeos¡±, dice Josep Oliver, catedr¨¢tico em¨¦rito de Econom¨ªa Aplicada en la Universidad Aut¨®noma de Barcelona (UAB). Para Oliver, el crecimiento de precios se est¨¢ reduciendo, pero seguir¨¢. Calcula una subida del 3% en 2023.

Una ¨²ltima raz¨®n es la demanda extranjera, que supone el 15% del total de las compras. ¡°Un gran porcentaje compra con fondos propios o hipotecas de su pa¨ªs, por lo que la subida de tipos no les est¨¢ afectando tanto¡±, dice Montoriol.

El alquiler imposible

Poca sorpresa y muchos sustos es lo que genera el alquiler en Espa?a. ¡°No hay manera de parar la presi¨®n¡±, razona Oliver. ¡°En mis 20 a?os de carrera no he visto tal presi¨®n de la demanda¡±, a?ade Alfaro. Los precios siguen en m¨¢ximos, a pesar de la moderaci¨®n del mes de julio, cuando subieron un 3,4%. Aun as¨ª, en cinco comunidades se dan alzas de dos d¨ªgitos. ¡°Se debe a un descenso de la demanda muy importante, ya que los precios en m¨¢ximos expulsan a las rentas m¨¢s bajas¡±, sostiene Mar¨ªa Matos, portavoz de Fotocasa. Muchos de estos demandantes se ven abocados a continuar en casa de sus padres o a recurrir a un piso compartido.

¡°El principal problema que tiene el mercado del alquiler es la falta de oferta disponible. La oferta no se est¨¢ recuperando y sigue siendo insuficiente para lo que necesita la demanda y mientras esas tensiones no desaparezcan, seguiremos viendo c¨®mo los precios siguen creciendo. Por noveno mes los precios est¨¢n en m¨¢ximos hist¨®ricos en Espa?a, as¨ª como en la mayor parte de las capitales de provincia. Hacen falta pol¨ªticas serias para lograr que cada vez aparezcan m¨¢s viviendas en el mercado tal y como se comprob¨® durante 2020, cuando el enorme crecimiento de la oferta disponible provoc¨® ca¨ªdas de doble d¨ªgito en el precio de los alquileres en todo Espa?a. Para ello, es importante reequilibrar las relaciones entre inquilinos y propietarios, ya que estos ¨²ltimos, lejos de ser el problema, son la parte m¨¢s importante de la soluci¨®n¡±, a?ade Francisco I?areta, portavoz de Idealista.

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