Los ¡®tokens¡¯ son los nuevos ladrillos: c¨®mo invertir en viviendas con solo 100 euros

Hace un a?o Vanesa Carceller empez¨® a escuchar un podcast sobre tokenizaci¨®n de inmuebles, que permite invertir en el mercado inmobiliario desde 100 euros. La f¨®rmula, que arranca en Estados Unidos y es incipiente en Espa?a, democratiza la entrada en un sector que solo era asequible para quienes ten¨ªan, o pod¨ªan conseguir, grandes cantidades de capital. Aunque, como cualquier inversi¨®n, no est¨¢ exenta de riesgos.

Tokenizar un piso, algo posible gracias a la tecnolog¨ªa blockchain, supone dividirlo en partes m¨¢s peque?as que son representadas por tokens. El inversor, que puede adquirir los tokens que quiera mediante un proceso totalmente digital, recibe mensualmente los rendimientos generados, ya sea por el alquiler o por la venta de esa casa.

Desde aquel podcast, Carceller ha invertido en siete pisos en distintas plataformas de inmuebles tokenizados, aunque prefiere no desvelar la cifra total. Para esta asesora de empresas e inversora que vive en Barcelona no era un mundo tan ajeno y, de hecho, antes hab¨ªa apostado por el crowdfunding inmobiliario, pero buscaba algo distinto: ¡°Invertir en productos que me diesen rentabilidad mensual con menos riesgos que los que ve¨ªa en plataformas de crowdfunding¡±.

Carceller tiene claras las ventajas que le ofrece la f¨®rmula. ¡°Es mucho m¨¢s r¨¢pido, ¨¢gil y f¨¢cil que encontrar, comprar y gestionar t¨² misma un inmueble; invierto en mercados lejanos al m¨ªo, que no tendr¨ªa capacidad de gestionar por distancia y falta de tiempo; puedo aportar cantidades peque?as o grandes, diferentes en cada caso, y diversificar mi inversi¨®n generando unos ingresos mensuales muy superiores a otras alternativas de inversi¨®n o ahorro¡±.

Aunque es consciente de que no est¨¢ libre de riesgos: ¡°El principal es que no eres propietario del activo, sino que inviertes a trav¨¦s de una empresa gestora que podr¨ªa quebrar. Hay que escoger compa?¨ªas que te den confianza y tengan credibilidad. Hay que investigar bien¡±, indica. Adem¨¢s, es importante que la plataforma ofrezca security tokens y, por lo tanto, est¨¦n sometidos a la regulaci¨®n marcada por la CNMV. Otro peligro de estas inversiones es que se desencadene una crisis en el sector inmobiliario y que el precio del alquiler y de la venta de las casas se desplome y no se consigan las rentabilidades esperadas. Es posible desinvertir en el mercado secundario y, de hecho, esta semana la plataforma Reental ha lanzado un marketplace P2P para la compraventa de tokens inmobiliarios entre particulares, sin intermediaros, aunque ofrece menos liquidez que el mercado burs¨¢til.

Reental, que permite invertir desde 100 euros (equivalente a un token), es una de las plataformas con las que opera Carceller. ¡°Es la que m¨¢s volumen maneja en Europa y la que m¨¢s inversores de habla hispana tiene sumando Espa?a y Latinoam¨¦rica¡±, dice Eric S¨¢nchez, cofundador y consejero delegado de Reental, que cree que en los pr¨®ximos a?os ¡°nos vamos a mover en una econom¨ªa tokenizada¡±. La primera operaci¨®n de la empresa (tambi¨¦n fue el primer inmueble tokenizado de Espa?a) fue una vivienda adquirida en Sevilla en el a?o 2021 por 54.800 euros. En aquel proyecto particip¨® con 1.000 euros Carlos Prieto, de 43 a?os, que vive en la capital hispalense y que dirige desde 2018 una empresa de inversiones de impacto tras 15 a?os vinculado al mundo financiero. De la tokenizaci¨®n de inmuebles le gusta el ¡°prop¨®sito de Reental de democratizar el acceso a la inversi¨®n a cualquier persona en cualquier parte del mundo¡±.

Actualmente participa en dos viviendas, aunque ¡°mi intenci¨®n es ser m¨¢s activo, especialmente con la reinversi¨®n del capital invertido y los retornos generados¡±. A Prieto le da seguridad el hecho de que la ¡°inversi¨®n est¨¢ respaldada con un inmueble, un activo f¨ªsico, y que recibes ingresos cada mes¡±.

Desde la experiencia sevillana, Reental ha acumulado 1.368 inversores procedentes de m¨¢s de 70 pa¨ªses diferentes. La firma ha tokenizado 54 proyectos ¡ªalgunos ya vendidos¡ª con un volumen de inversi¨®n de m¨¢s de 16,5 millones de euros. Adem¨¢s de pisos, cuenta con dos coliving en M¨¢laga y acaba de lanzar el primer proyecto de suelo tokenizado del mundo junto a un socio mexicano. En M¨¦xico gestiona proyectos en Tulum, San Miguel de Allende y Chetumal. En Estados Unidos, ha entrado en Florida (Miami y Jacksonville).

Reental ha elaborado el primer estudio sobre el perfil del inversor y concluye que en su mayor¨ªa se trata de un hombre espa?ol, menor de 42 a?os, que realiza inversiones de manera recurrente, incluidos en otros productos financieros como fondos de inversi¨®n, Bolsa o letras del Tesoro. La inversi¨®n media es de 4.800 euros o d¨®lares y suele diversificar en siete u ocho proyectos.

Activos rentables

La plataforma, que cobra por la gesti¨®n entre el 6% y el 10% del capital tokenizado, busca activos rentables. Suelen ser viviendas que necesitan una reforma y que, despu¨¦s, se explotan en r¨¦gimen de alquiler (completo, por habitaciones o vacacional) con diferentes periodos. Hasta ahora, la media de rentabilidad ofrecida ha superado el 12% anual. Transcurrido ese tiempo ¡ªentre cuatro y seis a?os¡ª se venden, ofreciendo la correspondiente plusval¨ªa a los inversores.

Las diversas plataformas de tokenizaci¨®n que operan en el mercado espa?ol siguen estrategias diferenciadas. Hausera, en la que tambi¨¦n invierte Vanesa Carceller y que lanz¨® su primera operaci¨®n en febrero de 2023, se centra solo en viviendas y en Cartagena (Murcia) ¡°por el conocimiento que tenemos del sector en la zona en base a 20 a?os de experiencia¡±, dice Francisco Javier S¨¢nchez, cofundador de Hausera. Ha lanzado 10 operaciones (cinco ya se han vendido y se ha devuelto a los inversores el capital inicial y las plusval¨ªas). Cuenta con 200 inversores y el volumen invertido alcanza los 800.000 euros. ¡°Somos promotores y nos encargamos de las reformas, por lo que operar en la misma zona nos permite ser muy competitivos en costes y poder ofrecer mayores rentabilidades¡±, dice S¨¢nchez. El importe m¨ªnimo tambi¨¦n es de 100 euros, aunque la inversi¨®n media ronda los 2.000. ¡°El inversor est¨¢ exento de riesgos por derramas, retrasos en la reforma, impago de los inquilinos o menor ocupaci¨®n de la esperada¡±, a?ade.

Otra plataforma es Balize, cuyo primer proyecto se ofert¨® en diciembre de 2023 y que ha conseguido 1,2 millones de euros de financiaci¨®n para 10 proyectos. En este caso, se dirige a inversores profesionales y family office, por lo que su ticket m¨ªnimo es de 10.000 euros. La mayor parte de los proyectos son de tipo residencial, aunque ¡°estamos incorporando producto prime en forma de coliving, coworking y residencias de estudiantes¡±, dice Joana Marabella, cofundadora de Balize. Tambi¨¦n aborda proyectos de cambio de uso. ¡°Tenemos presencia en Espa?a y Andorra, pero ya tenemos la vista puesta en la internacionalizaci¨®n. En Europa hay mucho apetito por este producto¡±, a?ade la directiva.

Boston Consulting estima que la tokenizaci¨®n de activos il¨ªquidos abarcar¨¢ 16 billones de d¨®lares en 2030, equivalente al 10% del PIB mundial.

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