Alquilar un ¨¢tico por seis euros al mes en Madrid: la cara y la cruz de la renta antigua

Los alquileres de renta antigua, aquellos suscritos con anterioridad al 9 de mayo de 1985, son una tabla de salvaci¨®n para los inquilinos que ocupan desde hace d¨¦cadas estas viviendas. En el lado opuesto est¨¢n los due?os de estas casas, que ven c¨®mo tras continuas subrogaciones, su bien m¨¢s preciado ¡ªy el de sus hijos e incluso nietos¡ª es una ¡°condena a una carga sine die¡±, seg¨²n narra Carmen Guti¨¦rrez, propietaria de un ¨¢tico en el distrito de Tetu¨¢n (Madrid) de 80 metros cuadrados con una terraza de otros 22 metros, por el que recibe una renta de 6,56 euros al mes.

La legislaci¨®n ha permitido proteger la figura jur¨ªdica de la renta antigua, casi extinguida en los locales de negocio, pero no en las viviendas, de las que se calcula que siguen existiendo unos 126.000 alquileres en Espa?a, concentrados en las grandes capitales, como Madrid, Barcelona o Sevilla. A falta de registros centralizados, seg¨²n la Encuesta de Condiciones de Vida, actualizada a 2022 por el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE), el porcentaje de hogares con alquileres con precios inferiores a los del mercado es del 3%, aunque los expertos consultados piensan que entre un 10% y un 20% de los arrendamientos vigentes son todav¨ªa de renta antigua. ¡°Tener una casa en renta antigua es antiecon¨®mico, pues todas las derramas de la comunidad corren por cuenta del propietario y muchas personas, en herencias o legados que reciben, se la quieren quitar de encima¡±, explica el letrado Alejandro Bancalero, de Bancalero Abogados. ¡°Es triste que tengas que pedir hasta tres cr¨¦ditos para pagar derramas¡±, lamenta Carmen, que en estos a?os ha tenido que sufragar 14.000 euros por este concepto en una finca se?orial, en la que su vecino alquila un ¨¢tico similar por 1.800 euros al mes. La propia Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 expone que los contratos celebrados con anterioridad a la Ley de 1964 tienen rentas que pueden calificarse de ¡°inecon¨®micas¡±.

Aunque seg¨²n establece la normativa, tanto los suministros y servicios, como el IBI y la actualizaci¨®n de la renta pueden ser repercutidas al inquilino directamente, ¡°el arrendatario se encuentra en una ventajosa situaci¨®n frente al casero¡±, opina Gabriel de Alvear, abogado especializado en arrendamientos urbanos: ¡°Si bien la vigente LAU establece unos determinados derechos del arrendador relativos a repercusi¨®n del IBI y de ciertas obras, la pr¨¢ctica ha demostrado que el equilibrio contractual entre las partes est¨¢ lejos de lograrse¡±.

Por otra parte, la complejidad normativa de la LAU hace que muchos arrendadores desistan de ejercer sus derechos. ¡°A veces¡±, cuenta De Alvear, ¡°los contratos deben interpretarse por profesionales, las repercusiones al arrendatario deben notific¨¢rselas y cabe que este se oponga, ocasionando un problema cuya resoluci¨®n pudiera exigir acudir a los tribunales. Todo ello, unido a la exigua renta, determina que numerosos arrendadores decidan no repercutir gastos a los inquilinos¡±. De la misma opini¨®n es el abogado Adolfo Calvo, quien ha constatado que muchos propietarios optan por no llevar a efecto la actualizaci¨®n de la renta debido a que se trata de cantidades muy peque?as. Carmen ha decidido no repercutir ning¨²n coste, ni siquiera las obras, porque dice que le cuesta m¨¢s el burofax que lo que va a recibir a cambio.

La gran diferencia y m¨¢s importante con los alquileres posteriores al 1 de enero de 1995, que es cuando entra en vigor la LAU de 1994, radica en la pr¨®rroga forzosa. Hasta esa fecha era obligatoria; despu¨¦s de ese a?o el derecho se extingue cuando no caben m¨¢s subrogaciones que las establecidas en la ley, que normalmente son dos.

Derecho a una vivienda

?Por qu¨¦ no se ha eliminado el alquiler de renta antigua en viviendas y s¨ª en locales? ¡°El legislador podr¨ªa haber hecho desaparecer la renta antigua cuando hace casi 30 a?os se public¨® la actual LAU, pero habr¨ªa tra¨ªdo una fractura social muy importante que ning¨²n Gobierno est¨¢ dispuesto a asumir. Prueba de ello es que, a pesar de estar vigente desde el a?o 1995, los sucesivos gobiernos han limitado las normas que originariamente conformaron dicha ley especial, prolongando la duraci¨®n del contrato de arrendamiento, aumentado su vigencia, limitando el incremento de la renta y trayendo a colaci¨®n el esp¨ªritu del texto refundido de la LAU de 1964¡å, opina Calvo.

La raz¨®n de ser de este tipo de contratos se encuentra en la falta de vivienda, lo que condujo, seg¨²n De Alvear, a intentar otorgar una n¨ªtida protecci¨®n a las familias para que pudieran conseguir un techo. No en vano, salvo excepciones, el inquilino de este tipo de alquiler es una persona de avanzada edad, con recursos econ¨®micos limitados, arraigado al barrio, y que paga entre 100 y 300 euros por un piso antiguo.

Vender la vivienda de renta antigua con su inquilino tampoco es una opci¨®n para Carmen: ¡°He intentado hacerlo, pero el valor que te dan es acorde con la renta que est¨¢s cobrando, que en mi caso es de poco m¨¢s de seis euros¡±, sentencia. Bancalero pone como ejemplo la compra de un piso de 80 metros cuadrados en la zona de Atocha, en Madrid, con una inquilina de renta antigua de 83 a?os, cuyo valor es de 420.000 euros, pero que se vendi¨® por 180.000 euros. ¡°El precio de mercado es un 30% del precio real del mismo. El comprador adquiere el inmueble con muchos m¨¢s gastos que ingresos y es una opci¨®n de inversi¨®n, pero de futuro a largo plazo¡±, recalca.

Por su parte, Jos¨¦ Mar¨ªa Salcedo, abogado en Tax Litigation, est¨¢ peleando en los tribunales para que el valor del inmueble no supere el valor de capitalizaci¨®n de la renta. ¡°El art¨ªculo 53 de la LAU del 64 protege a los inquilinos y les permite, cuando no hubiesen ejercitado el derecho de tanteo y de retracto, impugnar cualquier transmisi¨®n que supere dicho valor de capitalizaci¨®n ¡ªal 4,5% si hubiese ocupado la vivienda despu¨¦s del 1 de enero de 1942¡ª¡±, argumenta.

Si se tiene un inquilino de renta antigua con contrato firmado en el a?o 1975 que paga 120 euros al mes (renta anual 1.440 euros), el valor del inmueble resultante de la capitalizaci¨®n de tal renta ser¨ªa de 32.000 euros. ¡°Por ello, no tiene sentido que, a ese inmueble, se le imponga un valor de referencia, por ejemplo, de 120.000 euros¡±, cree Salcedo.

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