La tentaci¨®n de cobrar de golpe tres a?os de alquiler por su casa

Cobrar el alquiler de la vivienda de tres a?os de golpe a cambio de un descuento y olvidarse de esperar a que los inquilinos paguen mensualmente. El modelo de negocio del adelanto de rentas a propietarios, bastante conocido en pa¨ªses como Estados Unidos o Australia, donde empresas como Futurerent lo han popularizado, trata de hacerse un hueco en el mercado inmobiliario espa?ol. El producto ¡ªque se ofrece en dos modalidades: la cesi¨®n de rentas y el pr¨¦stamo¡ª, est¨¢ pensado para propietarios que necesitan liquidez urgente y no pueden o no quieren acceder a un cr¨¦dito bancario. Los motivos son variados: para renovar la vivienda, cubrir gastos inesperados, hacer reformas, pagar impuestos para poder recibir una herencia, dar la entrada de un piso o financiar un negocio. Otros caseros simplemente buscan tranquilidad, es decir, no enfrentarse al fantasma de los impagos.

En el adelanto de rentas con cesi¨®n del derecho de cobro, el dinero se abona al propietario de una vez tras un proceso r¨¢pido de validaci¨®n en el que se comprueba que la operaci¨®n es viable y que no se trata de un fraude (por ejemplo, que no se ha inflado previamente el precio del alquiler), puesto que el riesgo que asumen estas compa?¨ªas es alto. ¡°El adelanto de rentas es como el adelanto de las facturas de toda la vida, pero centrado en el alquiler. Permite a los propietarios obtener liquidez inmediata¡±, dice Juan Ferrer, consejero delegado y fundador de Me Renta, la primera plataforma de intermediaci¨®n dedicada al adelanto del alquiler de vivienda a los propietarios. ¡°No se trata de un pr¨¦stamo, sino de un adelanto, ya que los propietarios no tienen que devolver este capital¡±, a?ade Ferrer. Este anticipo se materializa a trav¨¦s de un contrato de cesi¨®n de rentas, por lo que las cantidades no aparecen en la CIRBE (base de datos p¨²blica que contiene todos los pr¨¦stamos, cr¨¦ditos, avales y riesgos que asumen las entidades financieras) ni aumentan el endeudamiento de los clientes.

La plataforma Me Renta, que funciona como un marketplace y trabaja con las principales empresas del sector, ha intermediado en el adelanto de dos millones de euros desde febrero y prev¨¦ cerrar 2024 con m¨¢s de siete millones. El producto m¨¢s vendido a trav¨¦s de esta proptech espa?ola ¡ªque cobra por la intermediaci¨®n a las empresas¡ª ha sido el anticipo de hasta el 88% del valor de los alquileres de las viviendas, con un m¨¢ximo de 100.000 euros por propiedad y hasta tres a?os. Un propietario que alquila una vivienda por 1.000 euros al mes y necesita los ingresos de un a?o, recibir¨ªa 10.560 euros de una sola vez y a trav¨¦s de una gesti¨®n online. Estos ingresos deben declararse en el IRPF, aunque ¡°pueden prorratearse a lo largo del periodo al que corresponden las rentas de alquiler¡±, afirma Ferrer.

El mercado ofrece distintas coberturas en funci¨®n del riesgo que quiere asumir el propietario. La compa?¨ªa espa?ola Kairos Household ofrece un producto pensado para caseros que quieren desentenderse del alquiler y huyen de cualquier tipo de inseguridad y problema. Adelanta hasta tres a?os de rentas y aplican una quita del 30%, un coste en el que se incluye la gesti¨®n integral del arrendamiento: desde la reposici¨®n de inquilino (tardan una media de seis d¨ªas en encontrar otro), pasando por impagos y desahucios que tramita su propio servicio jur¨ªdico, hasta la gesti¨®n diaria del alquiler. ¡°Tenemos m¨¢s de 40 millones de euros invertidos en el adelanto de rentas y m¨¢s de 2.500 viviendas en gesti¨®n desde 2021¡å, se?ala Isidro P¨¦rez, cofundador y director de operaciones de Kairos Household, que tiene detr¨¢s a un fondo de inversi¨®n internacional que aporta el capital. ¡°Este producto permite poner en valor los activos inmobiliarios y olvidarte¡±, opina P¨¦rez.

El sector espa?ol del adelanto de rentas es inmaduro y es muy poco conocido entre los arrendadores. ¡°Espa?a es un pa¨ªs de propietarios y el mercado de alquiler todav¨ªa es relativamente peque?o en comparaci¨®n con otros pa¨ªses. Adem¨¢s, el sector bancario tiene un gran poder y prefiere ofrecer pr¨¦stamos personales en lugar de innovar con productos como el adelanto de rentas¡±, sostiene Jeroen Merchiers, consejero delegado y cofundador de Zazume. Esta plataforma adelanta entre seis meses y tres a?os del alquiler en un plazo de 48 horas. El precio es del 12% por a?o (un 7,5% por el anticipo, adem¨¢s de la contrataci¨®n de la garant¨ªa de impago por un valor del 4,5% del alquiler). En este precio est¨¢ incluido el coste legal de desahucio y la cobertura por vandalismo, pero no la gesti¨®n de incidencias (un 1% anual adicional).

La empresa fue fundada en 2021 por antiguos directivos de Airbnb y Andjoy y est¨¢ respaldada por un fondo de capital riesgo privado. Este y la banca tradicional aportan el capital. Desde principios de a?o, Zazume ha entregado casi un mill¨®n de euros en rentas y prev¨¦ adelantar hasta tres millones en 2024.

En el mercado operan no m¨¢s de cinco empresas y el fundador de Me Renta cree que la oferta a¨²n es poco competitiva y hay margen de mejora. Por esto, ultima la salida de su propio producto. ¡°Consistir¨¢ en el adelanto de rentas con un anticipo del 90% el primer a?o, el 85% si son dos a?os, el 80% si son tres, el 75% para cuatro y el 70% si el anticipo es por cinco a?os¡±, explica Juan Ferrer. Incluye seguros de impago y de actos vand¨¢licos, aunque no la gesti¨®n del d¨ªa a d¨ªa. ¡°El objetivo es hacer que este producto sea atractivo para la gran mayor¨ªa de propietarios¡±, comenta el directivo, que est¨¢ en conversaciones con fondos y espera poder lanzar su producto antes de que acabe el a?o. ¡°Quiero que evolucione y se convierta en una categor¨ªa dentro del sector inmobiliario¡±.

No obstante, Isidro P¨¦rez, de Kairos, da cuenta de que es imposible abaratar costes cuando se hace una gesti¨®n integral como la suya. ¡°Hay empresas que han muerto de ¨¦xito porque han acabado perdiendo dinero¡±. En Zazume no consideran que sea un producto costoso. ¡°Creemos que el precio de nuestro servicio es muy competitivo en comparaci¨®n con un pr¨¦stamo personal a corto plazo. Algunas entidades financieras, por ejemplo, ofrecen pr¨¦stamos de 12 meses al 11% TAE¡±, apunta Merchiers. Aunque reconoce que, si se reducen m¨¢s las barreras para los propietarios, el producto ¡°podr¨ªa llegar a ser utilizado por el 20% de estos con vivienda en alquiler, lo que equivale a unas 600.000 personas en Espa?a¡±.

Modalidad de pr¨¦stamo

Dentro del mercado existe otra categor¨ªa de adelanto de rentas: la modalidad del pr¨¦stamo. Alquiler Seguro lidera este mercado a trav¨¦s de su empresa Balquiler. Los propietarios pueden recibir hasta 60 meses de rentas por adelantado, aunque la media de meses solicitados por los clientes es de 33. Se trata de un producto financiero con un TIN (tipo de inter¨¦s) medio del 8,75%, sujeto a niveles de riesgo y condiciones particulares. Los propietarios que son clientes de Alquiler Seguro ya tienen preconcedido el adelanto de rentas.

¡°Muchos propietarios nos indicaban que necesitaban vender el piso con inquilino debido a una necesidad econ¨®mica puntual, y nuestro servicio de adelanto de rentas ha ayudado a muchas familias a no malvender sus propiedades. Los casos m¨¢s comunes son para reformas en su propia vivienda, cambio de coche...¡±, indica Sergi Gargallo, consejero delegado de Alquiler Seguro.

La compa?¨ªa est¨¢ usando fondos propios, aunque est¨¢ en proceso de titularizaci¨®n de los derechos de cr¨¦dito para seguir creciendo. Desde que comenz¨® en julio del 2023 han adelantado m¨¢s de 1,5 millones de euros. A diferencia del adelanto de rentas puro, en este caso el propietario s¨ª debe devolver el pr¨¦stamo.

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